不動産賃貸物件/2棟目/後編

久々の更新です。

今回は後編として、外壁塗装、屋根葺き替えについて書きます。

早速ですがビフォーアフター。

いや～金かけてしまいました…笑

かなり綺麗になりましたけど、築古は築古感が隠せません。家賃に跳ね返ってくるのは、やはり内装設備なんですよね😨

せっかく格安で手に入れたのに、屋根の葺き替えで、利回りを大幅に落とす事となりました🤕

表面利回 96㌫
からの…
最終利回 13㌫

至る所の雨漏り跡にヒヨってしまい不安でいっぱいになります。その不安から解放されたい気持ちになり、業者に言われるがまま屋根の葺き替えに至ったわけです。

完璧を求めてしまいました。大きな判断ミスでした…。

また、汲み取りトイレと言うこともあり客付け苦労しました。

あの頃の私への教訓

1. 雨漏りは葺き替えは最終手段。とにかくピンポイントの瓦交換や対策で進める。コスト抑える。

2. 汲み取り費用は借り主負担のため、家賃を減額する必要があるので、想定家賃－汲み取り費用=募集家賃　を織り込む必要があるかと。

3. 雨漏り、シロアリ、傾き　は後から次々支出が増える。そもそも築40年オーバー築古戸建に対して、何十万、何百万の修繕かけるのかと

4. 好立地かつ需要が高いエリアで有れば屋根葺き替えを選択して良いかもしれないが、過疎エリアで汲み取りという客付けが難しい物件ではやる必要無しかと

数字としては、最終13㌫出ているので悪くないのですが融資で買っているのでキャッシュフローが微妙だし、退去後の客付けの苦労が目に見えてます。私の所有物件では一番足を引っ張りそうです…

では、今日はここまで😁

次回は、3棟目の戸建てです。客付け家賃も優秀な好立地物件ですー！