不動産賃貸物件/2棟目/前編
前回ご紹介した1棟目は、所謂、川上物件でした。
2棟目は、川上物件でも無く普通にポータルサイトからです。
物件のスペック
築41年
約37坪 私道4m 接道2m以上
境界杭有り
1戸 4DK
駐車場2台
汲み取り
古家あり ※更地渡し
固定資産税路線価 約110万
物件価格200万→50万
サイトでは雨漏りのシミが有るとのこと😱
（雨漏り、傾き、シロアリは避ける。ヤバいのは、業者さんの見積が後々膨らんで想定を遥かに超えてしまう事🤦）
エリアが過疎ということもあって多分2ヶ月位放置されていました。
本来ですと、雨漏りがあると回避するべきなのですが、実はこの時にある考えがあり築古戸建てを買う必要が有りました。
それは、『金融機関との取引実績』です。今後のアパートやマンション拡大のため、融資はもとより、オーバーローンや自己資金を1割未満にする交渉が必要になります。取引実績が有るのと無いのとで着地が変わってきますので、小粒の融資で自己資金を極力抑えつつ大きい案件に備えたかったわけです✨
話を戻しますと、そういう理由からまず内見に行きました。
なかなかハードです。雨漏りは屋根だけではなく、壁からも雨漏りしますので一階もやられてます😅
一通り見て
・雨漏り
・レトロとは程遠い昭和感
・訳が分からない電気工事やDIY
・全て和室かつ砂壁崩壊
・汲み取り
結構ヒヨッたのですが、先程の『金融機関との取引実績』を早く達成させねばなりません。多少のリスクは受け入れましょう…
・更地渡し200万
▼売り主解体が100万
▼指値20万
購入80万
と、想定してました。
ドジオ『雨漏りキツいですね…どのくらいまで指値いけるんでしょう…？購入50万とか80万ですかね』
仲介さん『50万は言えないですよー。いけて80万ですかね…』
帰宅後、あえて80万で買うことは無いかなと、思っていたところ
仲介さん『売り主さん50万で良いってさ』
ワンチャンきた！
ドゲオ『少し考えます！(雨漏りを良く検証しないと)』
この時点の事業計画
物件購入 50万
諸費用 30万
外壁塗装 130万※雨漏り込
修繕 60万
合計 260万
利回り 20％
ところが！
当初、雨漏り止めるって言ってた業者さんが、屋根瓦葺き替え待ったなし！という判定と見積もりを出してきたため、いっきに60万アップ！更に残置設備撤去やら内装やらが膨らみ40万アップ！
おまけに汲み取りで家賃が取れない可能性もあり利回り14％🤦
まあ、『金融機関との取引実績』は既にスタートしましたので、入居さえ付けば合格として良いかなと。
今回の築古戸建てDIYで、買ってめちゃくちゃ良かったモノ①電動ドライバー
凄まじいバッテリーもち、作業効率アップ
②玄関照明
築古戸建てに良く合う。取り付け簡単。
③浴室照明
明るさ十分。安い。
④キッチン壁シール
油汚れ対策はした方がいい。防水性、防汚性、耐熱性、耐油性などに優れています。とのこと。ほんとか？🤔
⑤キッチンランプ
手元でオンオフできて便利。内装屋から安いので良いから付けとけって言われた。明るい！
⑥カチオンシーラー
固めるといったらカチオン。万能。尊い存在。安い！
DIY悪戦苦闘
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