税理士と不動産屋
雇用統計の事も書きたいがその前にワイがTwitter時代から114514回言っててまだnoteでは書くの忘れてたネタがあって思い出したので書いておこう。
税理士にも色んな個性とタイプがあって大手不動産屋と組んでるところもある。
結論から言えばそういうところは資産家にアパート建設をそれとなく勧めて不動産屋からキックバックをもらう訳だ。
税務は通常、年間の顧問料や決算費用は決まっていて自由に決められるとはいえ、他との競争もあるから大体相場は決まってくる訳だ。
だから税理士は1件契約を取るとコンスタントに金は入っては来るんだけどものすごい利益を得られるという訳ではないので、
それ以上に旨みのある仕事を取りたければアパートマンション建設をやってるような不動産屋と組んでそこからキックバックを貰うということをやる訳だね。
最近だと税理士は事業継承だとかＭ＆Ａだとかに手を出しているところがあるのも仕事の割に報酬が高いからなんです。1件で会社の価値が1億円だと算定されて会社の売却益が1億円だとすると税理士に払う報酬は4、500万円くらいになる事が多いのではないでしょうか。
事業継承、Ｍ＆Ａ自体はやりたきゃやればいいですし客と税理士とwin-winではあるとして、税理士としたら事業継承をやりたいという人がいればものすごい旨みのある分野なんですね。
別に税理士は人助けだけを考えて事業継承をやってる訳ではないんです。
個人的な心証ではありますが、税理士、会計士は一般人よりも収入が多くてもケチで金に汚く守銭奴が多いです。
自分はそうではないという税理士、会計士のみなさんそれはすまんかったが、お前らの同族を見てワイはそう思ったしそう思わざるを得ない体験をしたんだよ。
では税理士と不動産屋のズブズブの関係の本題に入ります。
厳密に言えば税理士には守秘義務があるので顧客の資産状況を提携はしていても不動産屋に教えるのはダメなんだけど、客を税理士事務所に紹介するのが不動産屋だし不動産屋と税理士と一体になってコンサルティング()しますとか調子のいい事を言って資産家に取り入る訳やね。
それだとして、アパート建設なんて安易にやらなきゃいいんですけども、そういう税理士を信用出来るか否かってところなんですよ。
税理士なら客の方を大事にするだろうと思うじゃろ？
否なんだわなw
なぜならば、より長期的に利益を与えてくれるのは大企業である不動産屋なので客に損害を与えることになっても税務は税務で固定の金が入ってくる、不動産は新たな養分を紹介してくれるしキックバックをくれる訳だから、
客と不動産屋との付き合いと天秤にかけたら不動産屋なワケw
それに不動産屋は不動産に関して税務も知り尽くしていて新人の税理士より分野によっては詳しいくらいだけど、
客は税法も税務も分かんないじゃん？
適当に不動産投資して相続税対策しましょうとか言われると税理士がそういうならそうかもなーって思っちゃう訳よ。
資産家、金はあっても税法分からんので相続税にやたらビビりますが、
仮に現金で1億円相続したとしましょうか？
現金で1億円相続したとしても相続税って380万くらいのものなんですよね。(妻、子供で他に若干の家などの資産あると仮定でアバウトな計算)
アパートを一棟建てると2Ｋで4部屋を想定しても今は建設費が上がっているので最低7000万は見ないとあきまへん。建設費の中には当然に不動産屋の利益が入る訳ですから1軒あたり契約するとそれだけで不動産屋は一千万、二千万くらいは利益出てますよね。
プラスでこれまた不動産屋がそのアパートの管理保証会社(アパートの賃料の回収やメンテナンスなど)をやって、継続的に金が入る訳ですから、
資産家に取り入って1軒アパート建設の契約を取ればそこに付随して税理士もコンサルティング(笑)で月々の顧問料をろくにアドバイスもなんもしないで固定で金取れますし、不動産屋も管理保証で継続的に金入って来ますし、
不動産屋と税理士はwin-winな訳ですよ。
でも、新築の物件価値というのは建てた瞬間に低下していきますし、一括借り上げ保証とか調子良く言うてますけど細かい契約事項があるので改定が通常入ってる訳ですね。
いいですか、ここものすごい重要なので目をかっぽじってよく読んでくださいね。
資産家は物件価値が下がっても賃料下がっても税理士と不動産屋は全く損がないんですよ。
資産家にアパート建てさせたら勝ちなんです。
こういう契約をサブリースっていうんですけど、
ワイはTwitter時代に絶対にサブリースでアパート、マンション建設はやるんじゃないって114514回言ってました。
だってこれ、儲かるのは税理士と不動産屋ですもん。
いいですか？もし仮に1億円相続したとしても相続税は380万くらいのものなんですが、その相続税を回避しようとしてクソ物件を買ったりクソサブリースを契約してしまうと、損失は数千万円にもなってしまうこともあるんですよ。
相続税対策自体はいいんです。でも、1億円相続するとして380万円を回避するのに数千万の損失出したらアホでしょ。
それにコンスタントに修繕費もかかってくるんですよ。
それがトータルでどれくらいになるのか、税金引いてキャッシュフローどれくらいになるのか、それくらいはざっくりでいいから自分で計算出来るくらいでないと不動産投資に手を出すのは辞めた方がいいです。
後は立地とかもありますが、周辺物件の空きがどれくらいなのかくらいは自分で調べないとダメですよ…
田舎は人口減少するし空きアパートも多いですよ。それにこれから住宅の中古物件も増えてきます。
残念ながら相続税対策しましょうだとか言ってる自分が雇ってるはずの顧問税理士も信用してはいけないんです。
これを理解してない田舎の人の良い地主が多くて3時間くらい説教したくなるわ。
不動産屋の営業マンも税理士もグルだし客のことなんて考えてねえよ。自分の身は自分で守らないとダメだよ。
本当に儲かると思うなら、サブリース抜きに土地買ってアパートを知り合いの建設会社にでも建てさせればまず不動産屋のマージン抜けますよね？
アパートの管理も自分でやるくらいじゃないとダメですよ。
夜逃げする奴もいるんで保証会社だけは付けておくのをおすすめしますが。
他人に面倒見てもらって金さえ出しておけば不動産投資は利益が出ると思うのは甘いです。
物件探しや信用できる建設会社との付き合いやある程度の経営のノウハウがあって初めて不動産投資が成功するんですよ。
このノウハウを提供してるのが不動産屋のサブリース物件なんですけど、そのノウハウを他人に頼ってる時点で利益を抜かれてリスクだけを押し付けられてる状況になってしまっているんです。
不動産屋は契約を取れればその時点でノーリスクで儲かりますし、更に息のかかった税理士を紹介すれば顧客の資産状況を常に掴む事が出来るんです。
まず、ここに気が付けていないならば貴方は不動産屋投資やるのは早いってことです。
人の良さそうな人を疑わなさそうなボンクラの資産家をカモろうってのがこいつらサブリース業界の人間なんですねえ。怖いですねえ。
あとは言いてえことは山ほどあるが、素人が税法分かんないと思って舐めてる税理士、ぬるい仕事やって舐めてんじゃねーぞ。
こっちは分かってんだよ。
ワイの読者諸兄諸姉は今すぐ今すぐ本屋に走って「正直不動産」を買いましょう。
ワイはAmazon原住民ではなくストア派です。哲学者なので。