レンタルスペースビジネス
概要
この記事ではレンタルスペースビジネスについて話をしていこうと思う。
レンタルスペースとは賃貸物件を借り、内部をデザインした後に日単位や時間単位で貸し出すというビジネスだ。
貸し会議室、パーティースペース、くつろげる空間、非日常的な空間、撮影スタジオ、コワーキングスペースなど様々な用途のものが存在する。
ワンルームマンションという小さい規模からスタートできるのも特徴だ。
例えば、家賃55,000円のワンルームマンションを借りた場合、光熱費＋ネット回線で毎月の固定費用が約70,000円だとしよう。
そうなった場合、貸出し料金からポータルサイト等の手数料を差し引いた金額が70,000円を上回ればその分が利益となる。
例えば、計算式にすると以下のような感じ。
売上 ー ポータルサイト手数料 ー 70,000円（固定費用） = 利益
また、ポータルサイトへの掲載費用は成功報酬での支払いとなり販売金額の20％～35％が引かれる。
正直この2、30％がなかなかキツい。
だから、固定費用とポータルサイトの広告費でほとんど利益が出ないなんて状態になる事も珍しくない。
また、当然ながら赤字になるリスクもある。
だからこそ、そうならない為に最適な方法を教えていこうと思う。
レンタルスペースの始め方
レンタルスペースを始める為には物件が必要になってくる。
まず、最初にここで大事な考え方を覚えておいてほしい。
貸し会議室をやりたいから貸し会議室用の物件を探す。
撮影スタジオをやりたいから撮影スタジオ用の物件を探す。
という考え方ではなく
この物件だったら何に使えるか？
という考え方で進めてほしい。
１、レンタルスペースで使える物件を見つける
２、何をやるかは後から決める
また、物件なら何でもいいというわけではなく利益を出す必要があるので大事なポイントをお知らせしておこう。
主要駅から5分以内の物件
とにかく家賃が安い物件
この2点を抑えておけばまず大丈夫。
ユニットバスでも全く問題ないし建物の築年数も気にしなくていい。
内装が古いのであれば、床なんてタイルカーペットで全て埋める事もできるし壁だって賃貸用の剥がせる壁紙がある。
だから、場所と家賃を最優先に考えて探す事が大事。
物件の探し方
この物件を確保するというのがレンタルスペースを始める為の最大の難関ともいえる。
そして、全国的に展開している会社もある為、どうしようかな？大丈夫かな？なんて考えてモタモタしているとすぐに取られるしな。
また、賃貸物件なら何でもレンタルスペースにできるというものではない。
もちろん、管理会社や大家の許可が必要になってくる。
不動産屋に行って「レンタルスペースやりたいんですけど」と言っても断られるケースが多いし、レンタルスペースを理解していない不動産屋の従業員もいる。だからといってレンタルスペースの説明をしていはいけない。
なぜなら、不動産屋は「賃貸物件の又貸しは禁止」という常識を持っている。
その為、彼らに又貸しとして認識させてはいけないのである。
上記はかなり重要なポイントだ。
もう1度言う。
彼らに又貸しとして認識させてはいけない。
では、ここからは確実性の高い方法を教えていく。
テナント物件で検索
テナント物件というと普通のお店がヒットするだろう。
しかし、たまに商用利用可能なマンションが出てくる。
商用利用可能なマンションであれば高確率で大丈夫だと思ってほしい。
事務所利用可の物件で検索
事務所利用可能というのはお店としては使えないけど会社の事務所として利用するのはOKというものである。これは貸し会議室、撮影スタジオあたりならいける可能性がある。
上記の方法で対象物件を見つけたら内見に進んでいくわけだが、まず、間違いなくとれるであろう理由で内見をお願いする。
テナント物件ならお店を始める感じでアピール。
「エステサロンか撮影スタジオで使おうと思っていますが、中を見てから決めたい。」
事務所利用可能物件ならビジネス風のイメージでアピール。
「事務所利用可能とありましたが撮影スタジオとかで使うのは大丈夫ですか？」
とにかく共通するのは最初にレンタルスペース感（又貸し感）を出さない事。
そうなってくると「貸し会議室」というワードもリスクが高いと思う。
ちなみに、内見は管理会社経由で内見にいく事が望ましい。
間に余計なものを入れると、それだけ細かい部分の交渉がやりづらくなる。
× あなた → 仲介業者 → 管理会社 → 大家
○ あなた → 管理会社 → 大家
とはいってもポータルサイトに管理会社の記載があるものではないので、建物のエントランスに貼ってある入居の問い合わせポスターや直接聞いて判断するしかない。
あとは内見に行ったら、実際に物件を見て「ここで何ができるか？」を判断する。
やりたい事が決まったら、徐々にその目的に擦り寄せていくのだ。
内見までいくと不動産屋も契約を取りたいので頑張ってくれる。
とくに管理会社は管理料という毎月のサブスクもかかっているので特に頑張ってくれる。
例えば、エステサロン開業を理由に内見に行ったとしよう。
そこで、本当にやりたい事が貸し会議室に決まったとする。
そうしたら、
「ちょっと汚いかもな、、、サロンって清潔感がマジで大事なんですよね、、、でも、ここももったいないですよね。う～ん、ちなみにここって撮影スタジオとか貸し会議室でもいけます？」
みたいに借りようとする意思や借りる為に方法を考えている姿勢を見せて
徐々に本来の目的に擦り寄せていくのだ。
また、その交渉を通して不動産屋の営業マンと仲良くなっておくといい。
ジャンル選定
物件を内見後の契約する時点では、何をやるかのジャンル選定は終えているわけだが補足として記載しておく。
まず、ジャンルを決めるにあたって競合の調査やその街の特徴を把握する事だ。
例えば、〇〇駅の南口はビジネス街で北口は若者が遊ぶエリアなのかとかね。
そうなってくると、ビジネス街なら貸し会議室とかビジネス属性にマッチした場所がふさわしいし、若者が遊ぶエリアなら女子会やデートに利用できるくつろげる空間がふさわしいという判断ができるわけだ。
また、必ず競合が存在する。
その競合のスペースを見て、どれぐらい人が入っているのか？そこに勝てる要素や強みを作れるのか？なども考えておこう。
例えば、同じジャンルであれば、駅からの近さ、物件の広さ、中の設備、内装、清掃の頻度や清潔さなどだ。
全てに勝るというのは難しいかもしれないが、何らかの強みはもっておく必要がある。
ポータルサイトへの掲載
集客自体はポータルサイトが大半の割合を占めるのがレンタルスペースの特徴だ。
また、掲載するにあたって最初から100%の完成度を目指す必要はない。
ある程度、スペースが出来上がったら掲載するようにしよう。
運営していく中で必要に応じて、お客様の声や感想を聞きながらバージョンアップしていけばいい。
とりあえず出してみようの精神でOK。
だから、物件を契約して中身を整えたら早い段階でポータルサイトへ掲載をしよう。
大手はもちろん、掲載できるものは全て掲載するようにしよう。
なぜなら、レンタルスペースのポータルサイトの掲載料は全て成功報酬となっており、掲載しているだけで料金がかかるものではない。
だから、全て掲載してしまって構わない。
ポータルサイトは以下のようなものが存在する。
・スペースマーケット
・インスタベース
・カシカシ
・スペーシー
それから、ポータルサイト以外にもスペース予約サイトupnowもオススメだ。
upnowは広告効果はないが手数料が最安価格となっている。
つまり、スペース運営者側にとっての理想的な考え方としてはポータルサイトで新規集客を行い、2回目からはupnowで予約してもらう。
もしくは、スペースマーケットは自分専用のリンクから予約してもらうと手数料が安くなるという制度がある。
それを使っても効果としては同じだ。
つまり、この流れが組めれば最も理想的であるというわけだ。
なので、upnowなどを一番最安価格にしておき「最安予約はコチラ」という流れにしておくといい。
あとは、Googleマイビジネスのリンク先も手数料が安いサイトを載せておこう。
ただ、ポータルサイト運営会社の立場として考えると、全ての予約を自社を通してもらいたいわけであり、その為にポイント還元など様々な施策を打ってくる為、全てを上記の流れにするのは、まず不可能だと思ってほしい。
かといって、全ての予約をポータルサイト経由にするのはなかなか厳しい結果となる。
だから、2回目の予約は（リピーター）は手数料が安い場所から予約させるという意識を持っておく事は非常に大事だ。
部屋の中に、最安予約はコチラ、特典付き予約はコチラなどの案内を置いておくとか公式LINEにリスト取りするとかやり方はいろいろある。
新規の集客と2回目の集客に関して
新規の集客と2回目の集客は全く違ってくる。
新規はあなたのスペースに訪れた事がない人が対象になってくる。
つまり、WEB上の写真や情報、口コミに全てがかかっている。
とくにレンタルスペースは写真が超重要だ。
あとは何が置いてあるのかもしっかりと記載しておこう。
2回目の集客はあなたのレンタルスペースに実際に訪れた事がある人になる。
これは、サービス提供時の満足度にかかってくると思ってほしい。
ただ、レンタルスペースの場合は場所を貸し出すだけのサービスなので、純粋に場所の快適性とか綺麗さ、その利用者様にとって必要な設備があったかなどそういった事が影響を及ぼす事になるだろう。
その他にも、リピート率を向上させる方法としては、回数券縛りであったり、定期契約制度といった事も可能だ。
レンタルスペース開業パック
Qちゃんは便利屋としての活動もしており、レンタルスペース関連の物件探しから立ち上げまで全般的なサポートやお手伝いも可能です。
一般的なコンサルとは違う点は、お口だけのアドバイスと違い実際の業務もお手伝いするという部分です。
例えば、レンタルスペースであれば、物件探し、不動産屋との交渉代行、写真の編集、ポータルサイトへの掲載などを大半の業務を補助する事が可能です。
ビジネス未経験者にとっては安心感抜群だと思いまよ。
また、クロスセル・2段仕込み化も得意なので、そういったレンスぺの収益増加や効率化などのアイデアもご提供します。
レンタルスペース開業パック
価格：150,000円（税込）
サポート期間：レンタルスペースが完成するまで無制限
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