コワーキングスペース（up tsukuba ）にまつわる問題
コワーキングスペース = up tsukuba が既定路線なのか？
最初に指摘したいのは、五十嵐つくば市長と、そのオトモダチによる市の財産の私物化です。つくばまちなかデザインのコワーキングスペースは up tsukuba に運営委託されることが既定路線のように見えます。実は up tsukuba は10月18日の解体工事の開始に伴い BiVi の2階のペデ沿いの一等地に移転しています。経営実態から考えて高額な賃料を自身で賄っているとは考えにくい。
ちなみに市の運営するスタートアップパークの年間の収入は 900万円に過ぎません。 up tsukuba のある BiVi２階 のフロア面積は小さく、会員数ではスタートアップパークに及ばないと思われます。到底、民間企業として経営が成り立つレベルではない。
つくばまちなかデザイン（株）の経営計画が杜撰
発表された計画によると 1) コワーキング（ up tsukuba ）、イベントスペース 2) カフェ＆シェアキッチン 3) 子連れワーキングのスペースは、総面積に 50% を超え 60% に達しているように見えます。
当初の経営計画では、全体面積 約2,500㎡（コワーキングスペース約400㎡、シェアオフィス約1,300㎡）とされていました。これは、賃料収入にも大きな影響のある計画変更です。
新たな経営計画の情報公開が必要です。 up tsukuba に対してつくばまちなかデザインというトンネル会社を通してつくば市が補助し、民業を圧迫することは問題です。つくばまちなかデザインの経営陣の特別背任が成立する可能性もあります。
つくばまちなかデザインは民業圧迫
次に指摘したいのは、民業圧迫について。つくばまちなかデザインのビジネスはシェアオフィス、コワーキングスペース＆イベントスペース、カフェ＆深夜営業のビアバーです。つくば駅周辺には既に市営を含めて競合がたくさんある。民間の業者にとっては、ただの民業圧迫です。第三セクターは民業圧迫をすべきではない。
40% の 1,000㎡のオフィス賃貸で年間 3,600万円
シェアオフィススペースを単なるオフィス賃貸として運用した場合の収入見込みとの比較が必要です。仮に 2,500㎡の中の 1000㎡ = 300坪を単純な賃貸に出すことを考えます。月額1万円/坪（年間 12万円/坪）と保守的に評価すれば、ここで 3600万円の収入が見込めます。
※ つくばまちなかデザインは、坪単価を 1.3万円と設定しています。ちょっと強気です。
オフィスのスペースは 8㎡/人が適正とされているので、 1000㎡であれば 125人が勤務することになります。エスカレータの設置の際の人流の参考にしてください。
（株）筑波都市整備は、同じつくばセンタービルの２階、３階のオフィス賃貸をしていますので、その賃料が大きな参考になるでしょう。
10% 250㎡ほどのカフェ
250㎡ 75坪のカフェであれば、100席ほどを設置できます。ここから年間 900万円（１日あたり 2.5万円）の賃料が払えれば経営が可能。２回転（200人）で客単価が 1000円であれば 20万円の売り上げになりますから、十分に経営が可能と言えます。ただ 1日に 200人の集客は相当に大変そうです。業務委託になると思いますが借り手はいるのでしょうか？
残りの 50% 1,250平方メートル
残りは、コワーキングスペース（＋イベントスペースこみ）と子連れワーキングですが、ここから得られる収入についても情報公開が必要です。子連れワーキングは、そもそも想定するビジネスモデルが分からないので評価のしようがありません。情報公開が必要です。
いずれにせよ適正な対価 4500万円が払えるようなビジネスとは、到底、考えられません。仮にコワーキングスペースが up tsukuba への運営委託とのことなら、賃料はほとんど０でなければ経営破綻すると思われます。繰り返しになりますが、市議会で議決されない限り適正な対価を受け取らずにつくば市の財産を貸し付けてはならない（地方自治法２３７条）。当然、賃料については情報開示が必要です。
つくばセンタービルの地下駐車場は地方自治法237条２項違反の民業圧迫
つくばまちなかデザイン（株）は、つくばセンタービルの地下駐車場の運営をしています。市議会（市議会議員）は実態を把握した上で議決をしたのでしょうか？そうでなければ地方自治法237条２項違反です。
https://www.tsukumachi.co.jp/parking
つくば市の資料によれば、地下駐車場は 1200万円の収入に対して 800万円の経費で 400万円の黒字です。本来ならタイムズ24（株）のような民間の駐車場会社に委託すべきでしょう。公正な入札をする必要があります。
ちなみにタイムズ24は地下駐車場入り口の向かい側にある常陽つくばビル（常陽銀行）の駐車場の運営を委託されています。民業圧迫の明白な証拠です。ただ、現実問題としては 1) 明るい平面駐車場である常陽銀行つくばビル駐車場と 2) 暗くて狭いセンタービル地下駐車場は利便性からは圧倒的に不利で同じ利用料金であれば競争力はありません。
https://www.city.tsukuba.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/473/R02-002-100.pdf
つくばまちなかデザイン（株）の経営スキームそのものが地方自治法237条２項違反
そもそも、つくばまちなかデザイン（株）の経営スキームは、 2500㎡ = 750坪の床を年間 800万円（要：情報開示）で（？）つくば市から借りて、これを１億円で貸すというものです。
仮に全面積をオフィスにすると仮定すると（通路などもあるので無理ですが） 1.3/坪月 * 750坪 * 12カ月 ＝ 11,700万円 となります。仮に 1300㎡ = 400坪をオフィスにするとすれば、1.3/坪月 * 400坪 * 12カ月 = 6240万円 になります。
地方税法第237条2項の定めにより、つくば市の財産を賃貸する権限があるのはつくば市議会です。市議会議員です。市議会議員は当然、その賃貸の実態について知る権利があります。知らなければ議決できません。
スタートアップパークの収入は 900万円
https://www.city.tsukuba.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/473/R02-002-100.pdf
国県補助金等の収入は 1,900万円を合わせて 2800万円。全体の収支は 1.4億円の赤字（！） 0.1億円の利用者収入を得るために 1.7億円を使っている。つまりコワーキングスペースは民間ベースでは到底、成り立たないビジネスモデルなのです。
つくば駅前のコワーキングスペースの需給動向
１）つくば市産業振興センター（愛称：つくばスタートアップパーク）
『交流スペース、カフェ、コワーキングスペース、ミーティングルームの他、起業相談などスタートアップのビジネスを推進する様々なサービスを提供』する施設として始まりました。
２０年１０月には、不登校児童のためのフリースペースの提供も始めたようです。これ自体はとても良い事業とは思うのですが、当初の「技術系スタートアップ支援事業」向けのコワーキングスペースは削減されたのでしょうか？
https://www.city.tsukuba.lg.jp/kosodate/oshirase/1013350.html
２）リージャスつくばビジネスセンター
つくば駅前のダイワロイネットホテルの２階に、リージャスつくばがあります。料金は公開されていないため、調査が必要です。
ダイワロイネットホテルの２階には広い空きスペース（三井住友銀行の跡地）があり、需要が旺盛になればスペースの拡張も容易だと推測できます。
リージャスは、世界１１０か国、１１００以上の都市でシェアオフィス、コワーキングスペースを展開し、２５０万人以上の顧客を持つ世界最大手のブランドです。
３）センタービル内の既存のコワーキングスペース Up Tsukuba
個人会員で月額 15,000円です。つくばまちなかデザイン（株）と密接な繋がりがあるようです。年額 18万円の会員が 50人として収入は 900万円に過ぎない。賃料、光熱費、人件費はどこから捻出しているのか。特に、つくば市が up tsukuba から得ていた賃料はいくらなのか？
研究学園駅：シェアスペースヴィアート
1800円/日
潜在的に競合となるスペースも多い。
tonarie CREO/Q't /MOG
エスコンの運営するトナリエつくばスクウェア。creo はリフォーム工事により、この春からオフィスになります。同じ会社の経営する Q't / MOG も空き店舗が増えているようで、 Creo のオフィス事業が軌道に乗って満室になった場合にはオフィスに転用される可能性があります。
つくば三井ビル
１階のエントランスの他にも、いくつかの空きフロアがある。空室率や坪単価についての情報が必要です。
旧ライトオン本社ビルの２階
誰も使っていないですよね？立地が良いのに。
Biviつくば
大和リースが運営しています。２階に up tsukuba が移転しました。
経緯：
2011年 UR -> つくば市 4.9億円で売却
2015年 つくば市 -> 大和リース 30年間の定期借地権
ダイワハウスのオフィスビル（予定）
つくば駅のA1出口に直結します。中央公園の西側の部分です。現在は駐車場です。この土地は１７年に筑波都市整備からダイワハウスに売却されました。その際、五十嵐市長の要望に沿って（マンションではなく）オフィスビルが建つ予定となっています。
「5階建ての商業・業務施設で、１階と２階に衣料品や飲食店などが入る見込みで、ほかのフロアは企業のオフィスとしても貸し出される予定」（NHKニュース）
「支社の事務所などが入居する予定」（茨城新聞）
『吾妻二丁目4番1他の土地売却に関する五十嵐市長から筑波都市整備（株）への要望』（つくば市の広報）
https://www.city.tsukuba.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/661/No30.pdf
つくば駅前の駐車場だった場所が、商業施設になります。この場所は所有者の筑波都市整備株式会社が売却を検討している情報が入った段階で、マンション等の住居系ではなく、商業・業務系にして欲しいという要望を市からかなり強く出していました。結果としてそ...
Posted by 五十嵐立青（つくば市長） on Thursday, July 6, 2017
TX研究学園駅：サイバニックシティ by サイバーダイン（予定）
（つくば駅前ではないのですが）研究学園駅前には「サイバニックシティ」という大規模な計画があります。サイバーダインは15年に６６億円で土地を購入済みです。イーアスつくばの西側です。
『研究開発・国際認証・実証・社会実装から人材育成まで一体的に推進し、世界から起業家が集まる仕組みを整備し、企業との協業を強化・加速することでグローバルに事業推進するためのイノベーション・社会実装推進拠点として、茨城県つくば市に「サイバニックシティ」創成の準備を進めております』
https://www.cyberdyne.jp/company/PressReleases_detail.html?id=5928
（参考記事） 土地の購入から５年も経った今も、計画は具体化していないようです。
http://outsiders-report.com/archives/1322
TX柏の葉キャンパス駅: オフィスビル「コイル テラス」
コイル（KOIL）は柏の葉オープン・イノベーション・ラボの略。三井不動産が手掛ける。
31VENTURES KOIL は2014年4月に「柏の葉ゲートスクエア」に開業した。
2棟目となるKOIL TERRACEは2021年1月にオープン。共用部として5階までの吹き抜け空間や大小会議室、コワーキングスペース、フィットネス施設などを設ける
リージャス、エスコン、ダイワハウス、三井不動産は民間業者であり、お互いに動向を探りあってビジネスの方向性を考えています。つくばスタートアップパークは、需要がイマイチでコワーキングスペースを縮小しているようにも見えます。まちづくり新会社だけが「これからのオフィスの需給は他社が考えること」で済ませています。無責任です。勉強不足で新会社を設立しちゃダメです。
会社法 第960条 取締役等の特別背任罪
第八編 罰則
（取締役等の特別背任罪）
第九百六十条 次に掲げる者が、自己若しくは第三者の利益を図り又は株式会社に損害を加える目的で、その任務に背く行為をし、当該株式会社に財産上の損害を加えたときは、十年以下の懲役若しくは千万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
一 発起人
二 設立時取締役又は設立時監査役
三 取締役、会計参与、監査役又は執行役
『つくばまちなかデザイン（株）の取締役（内山社長、小林専務）が、 up tsukuba の利益を図る目的で、その任務に背く行為をし、つくばまちなかデザインに財産上の損害（賃料の収入の減少）を加えたときは .. 』
地方自治法 第237条 財産の管理及び処分
第九節 財産
（財産の管理及び処分）
第二百三十七条 この法律において「財産」とは、公有財産、物品及び債権並びに基金をいう。
２ 第二百三十八条の四第一項の規定の適用がある場合を除き、普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、これを交換し、出資の目的とし、若しくは支払手段として使用し、又は適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない。
『2 つくば市の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、これを適正な対価なくして貸し付けてはならない。』
（ご参考）
つくばコワーキングスペース口コミランキング7選
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