査定額が下がる物件の特徴と、査定額を上げるための工夫

以前マンションを売却する際の７ステップについて紹介しました。今回は、査定ではどのようなところが見られるのか。査定額が下がる物件の特徴や、査定額を上げるための工夫などを紹介します。

査定は複数社に依頼する

インターネットなどで査定
.ネット上の一括査定サイトに、売りたい物件の情報を入力すれば、当日〜数日でおおよその査定額が登録した連絡先に届きます。1社だけではなく、複数の不動産会社の査定額を表示してくれるので、各社の比較ができます。
また、自分の物件と似たような築年数や広さのマンションの売却・賃貸相場を知っていると、査定額が適当かどうか判断しやすくなります。
AI査定のハウマは査定結果をすぐ確認でき、同マンションや近隣マンションの売り出し状況なども確認できます。
インターネットのマンション査定はあくまでも簡易的なもので、机上査定ともいわれます。正確な査定額ではないので、あくまでも自分のマンションの価格の相場を知るものと考えると良いでしょう。

訪問してもらって査定
訪問査定は詳細査定ともいいますが、不動産会社に自宅まで来てもらって詳しい査定を依頼する方法です。専門家が、部屋の中だけではなく、共用部分やマンションの構造などさまざまな点を調べて、総合的に判断（査定）します。訪問査定の結果が出るまでには、不動産会社にもよりますが、約1週間かかります。査定する不動産会社によって金額に幅が出る場合があるので、複数の不動産会社に査定を依頼して比較するといいでしょう。

マンションを査定するときのチェックポイント

広さと間取り
マンションの広さや間取りは、査定額に大きく影響する部分です。一般的に1m2当たりの価格×専有面積で査定額を出します。専有面積が広ければ、査定額も高くなるでしょう。リビングとダイニングルームの大きさや、収納の多さなども査定額に影響します。
また、マンションのあるエリアが住宅地でファミリー層が多い場合は、専有面積が広めの物件が人気です。都心に近いエリアでは、独身や共働き夫婦など向けのコンパクトなマンションが高く査定されることがあります。
集会室や、スポーツ施設、保育所など共有部分が充実しているマンション、エントランスが広くてグレード感があるマンションも査定額が高くなる傾向にあります。

立地
マンションの立地も重要なポイントです。最寄り駅からの距離や、徒歩圏内なのかバスを利用するのかなどで査定額が変わります。駅から近い方が査定額は高くなります。また駅から徒歩7分を超える物件の場合、査定がマイナスになる傾向にあります。

構造
マンションの構造は鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などがありますが、そのほかに重視されるのが耐震性です。現在の耐震基準は、1981年に改定されています。1981年よりも前に建てられたマンションで、現在の耐震基準を満たしていない場合は、査定が低くなります。逆に耐震等級が2以上のマンションは、高く査定されることが多いでしょう。

築年数
マンションは新しいものがより高く査定されます。築1年と築5年では、築5年の物件の方がかなり査定額が下がります。築5年以降は査定額は緩やかに下がる傾向にありますが、古いマンションはすべて査定額が低くなるわけではありません。周辺の相場も関係するので、相場が上がればマンション査定額も上がります。売るタイミングによっては、中古物件でも新築で購入したときより高く売れる場合もあります。
また、施工会社や売主が大手の建設会社のマンションは、ほかのマンションに比べて売りやすい傾向があるので、査定額が高くなることがあります。

階数や方角
階数は高いほど査定が高くなるとされていて、3階が基準で1階上がるとごとに査定額も高くなります。これは高い階の部屋ほど眺望がよく、日当たりもよいと考えられるためです。
また方角は南東と南西の角部屋の評価が高く、東向きや西向き、北向きは評価が下がります。しかし階数や方角は、周辺の建物や環境によって変わるので、高い階数の部屋や南向きでも必ずしも評価が高くなるとは限りません。

管理の状態
警備員や管理人が24時間体制、あるいは土日祝を含めた週5日、日勤で管理しているマンションはプラスです。週3日〜5日日勤の警備員や管理人がいるマンションが標準でプラスマイナスゼロ、巡回がなかったり、そもそも警備員や管理人がいなかったりするマンションは査定額が下がります。
警備員や管理人がいるかいないかによって、共有部分の掃除やメンテナンスにも影響が出ます。廊下や駐輪場、ゴミ置き場などがきれいに片付けられているかなどもチェックされます。

駐車場
マンションの敷地内に駐車場があるかどうかも査定のチェックポイントです。住居数と同程度の駐車場が敷地内に確保されている場合、査定は高めになります。特に駅から少し距離がある場所や、郊外では、駐車場があるかどうかが重要な査定項目になる場合があります。

マンションの査定額を高くするコツ

では、マンションの査定額を少しでも高くするためのコツを紹介します。ちょっとしたことを調整したり調べたりするだけで、何もしていないときよりも査定額が上がる場合があります。訪問査定を依頼する前に、自分たちでできることをやっておくといいでしょう。

事前に修繕しておく
部屋の床や壁などどこかにキズなどがある場合、査定してもらう前に修繕しておくといいでしょう。そのほか水漏れなど設備に不具合がある場合も、直しておいた方がマイナス評価になりません。「マンションを売る前にリフォームするべきか」と考える人もいますが、リフォームした費用は売却の費用に上乗せできません。また中古物件を買って自分たちの好きなようにリフォームしたいと考える人もいるため、査定の前にリフォームは不要です。破損やキズなどだけ修繕すればいいでしょう。

書類を準備する
マンションを査定してもらうときに必要な書類があるので、あらかじめ用意しましょう。査定で必要なのは、パンフレットや間取図、売買契約書、重要事項説明書、管理規約、使用細則などです。
購入時のパンフレットは、マンションの特徴が書かれているので、売却するときに参考にすることができます。管理規約、使用細則は、ペットの可否、共有部分の利用方法、駐車場や駐輪場の使い方などを確認することができるので準備しておきましょう。

相場を知っておく
インターネット査定などで、あらかじめ相場を把握しておきましょう。訪問査定で詳しい査定額を出してもらう際に、相場をある程度知っていれば、高いか低いのかがわかります。自分のマンションだけではなく、近くのマンションの査定額なども調べておくと、エリア自体の相場もわかります。
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複数社で査定してもらう
インターネット査定も訪問査定でも、複数社の査定額を比較しましょう。特に訪問査定の場合は各社に査定額の内訳や理由などを詳しく聞いてみると良いでしょう。不動産会社によっては、契約を取るために相場より高い査定額を提示してくるところがあります。いわれた価格で販売したのになかなか買い手がつかずに、最終的に値下げさせられて納得いかない売買をすることになるかもしれません。一番高い査定をしてくれたところに依頼したくなりますが、明確な根拠を示してもらい、納得できるところを選んでください。
マンション査定は、不動産会社に任せきりではうまくいきません。満足いく価格で売却するためにも、事前に必要な書類を揃え、査定額の相場を調べておきましょう。複数社で査定してもらったら査定額だけで決めずに、信頼できる対応をする不動産会社を選んでください。
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※写真はイメージです。