抵当権とは？根抵当権との違いや抵当権の抹消方法

抵当権とは？

　抵当権とは、金融機関から住宅ローンの借り入れなどを行う際に、万が一、ローンの返済が滞ったときのため、銀行などの金融機関や保証会社が抵当権者となって不動産（土地や建物）に担保権を設定する権利のことを言います。

　つまり抵当に入れた物件は、住宅ローンの返済ができなくなった場合に金融機関が裁判所に申し立て、裁判所が債務者の不動産を差押えます。

　その後、裁判所が強制的に売却し、その売却代金をローン返済に充てるという仕組みです。

　ただし、住宅ローンの滞納がすぐに差押えにつながるわけではありません。 

　抵当に入れた物件が競売によって売却されるには、さまざまな段階を踏んで行われます。

　一般的には、督促状→期限の利益の喪失通知書→代位弁済通知書→競売開始決定の通知となります。

督促状や催告書
　金融機関から督促状や催告書が届きます。催告書は、内容証明郵便で送られてくるケースもあります。

期限の利益の喪失通知書
　さらに滞納が続き、半年ほど経過すると「期限の利益の喪失通知書」が届きます。

　この時点で住宅ローンの分割返済ができなくなり、残債を一括で返済しなければなりません。

代位弁済通知書
　残債を一括返済できない場合は、ローンの保証会社が代わりに返済します。

　この代わりに支払ったという通知書が届きます。

　ハガキや​​特別送達で届く場合があります。

競売開始決定の通知
　保証会社に返済できない場合、保証会社が裁判所に競売を申し立てます。

　裁判所がこれを受理したことを知らせる通知が競売開始決定の通知です。

　正式には「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれています。

　抵当権は不動産登記簿謄本（登記事項証明書）の乙区欄に記載されます。 

　抵当権が設定されても、債務者（お金を借り入れた本人）は担保となった不動産を明け渡す必要はなく、これまで通り住み続けることが可能です。

　 そして、抵当権者は抵当不動産に対し、他の債権者に先立って債務の弁済を受ける権利を有します。

　もし、債務者の支払いが滞った場合は、抵当権者は抵当不動産を競売にかけ、その売却代金から弁済を受けることになります。

　抵当権は設定するだけでなく、抵当権の譲渡・放棄、抵当権の順位譲渡・放棄、抵当権の順位の変更、抵当権の抹消などがあります。

​​抵当権の譲渡
　AからCに抵当権を譲渡した事例です。この場合、Bの承諾は不要です。

甲不動産（3,000万円）
　AからCに抵当権を譲渡した事例です。この場合、Bの承諾は不要です。

1番抵当権者A：債権額（1,500万円）
2番抵当権者B：債権額（1,500万円）
3番無担保債権者C：債権額（500円）

1番抵当権者Aの配当額（1,000万円）
2番抵当権者Bの配当額（1,500万円）
3番無担保債権者Cの配当額（500万円）

・ ​​抵当権の放棄
​​AからCに抵当権を放棄した事例です。この場合、Bの承諾は不要です。

乙不動産（3,000万円）

1番抵当権者A：債権額（1,500万円）
2番抵当権者B：債権額（1,500万円）
3番無担保債権者C：債権額（500円）

1番抵当権者Aの配当額（1,125万円）
2番抵当権者Bの配当額（1,500万円）
3番無担保債権者Cの配当額（375万円）

・抵当権の順位の譲渡
丙不動産（6,000万円）

　1番抵当権者Bが3番抵当権者Dのために抵当権の順位の譲渡

1番抵当権者Bと3番抵当権者Dの配当合計は3,600万円
まずは3番抵当権者Dに3,000万円
残りは1番抵当権者Bに600万円

・抵当権の順位の放棄

　1番抵当権者Bが3番抵当権者Dに対して抵当権の順位の放棄（上記の表を参考）

　1番抵当権者Bと3番抵当権者Dの配当合計は3,600万円

　本来は1番抵当権者Bの債権額は2,000万円、3番抵当権者Dの債権額3,000万円ですので、Bが2/5、Dが3/5の按分になります。

Bの配当は、3,600万円×2/5＝1,440万円

Dの配当は、3,600万円×3/5＝2,160万円

（参考：2019年宅地建物取引士試験）

・抵当権の順位の変更

　例えば、1番抵当権者A→2番抵当権者B→3番抵当権者Cを
B→C→Aに順位を変更すると、各抵当権者の合意が必要となります。
　A→C→Bに順位を変更すると、AはそのままなのでAの合意は不要です。

　抵当権の順位の変更は、各抵当権者の合意のみならず、利害関係を​​有する者がいる場合には、その承諾も必要です。

　さらに抵当権の順位の変更は、登記をしなければ効力を生じません。

ビジネスDr.