【実例de検証】住宅ローン繰上返済vs住宅ローン減税、どちらのメリットが大きいか
2019年4月頃に念願のマイホームをゲット。
その当時は本当に貧しくギリギリで住宅ローンを組んだ都合上、フルローン状態だった。
【借入合計金額】3800万円・ペアローン・団信加入不可【夫・難病】
【フラット35】3420万円 - 10年0.82%、25年1.07%固定金利
【アシスト35】342万円 - 2.515%変動金利
【借入期間】2019/5-2053/4
とはいえ、その後猛烈に働き超節約も経て、アシストを住宅ローン減税考慮分のみ残して繰上げ返済済らしい。（と2019年の私が言ってるｗ）
……が。
ちょっとこれがよくわからないことをしてあった私。なぜかアシスト35の返済最終日が2030/1になるように返済してあったのだ。（財力不足だったか……？）
よって、アシスト35の残高が現在100万円弱。
……というわけで、何がよくわからなかったも含め、あれこれまとめるべく、今回の記事。
【前提知識】入居時によって、住宅ローン減税の適用割合・適用期間は異なる
そう、住宅ローン減税は入居時のタイミングからカウント開始。それもそのタイミングで減税内容が違ったりする！
我が家の場合2019/4入居で5月引き落とし開始だったため、減税期間は10年間。
とはいえ、この頃の私はどうやらその期間を厳密にいつまでか、確かめていなかったらしく、バッファをとって2030/1完済になるように設定した模様。
で、実際のところはどうだったかというと……我が家の場合、2028/12出費までの住宅ローンが減税対象となる。
逆に言うと、2029/1-2030/1までの12,13ヶ月分の支払い分は減税対象にならなーい出費。あぁ、ムダ！
で、ざっくり計算してみたところ、その13ヶ月分を繰上げ返済するだけで、約2万円程利息分が節約できるのではないか？ という目算が。
「よーし、今現金多少あるし、繰上げてしまおう！」
ところが……。
【悲報】アシスト35の繰上返済最低金額は30万円から！
そう、どうやら繰り上げ返済する場合、（特に金利の高く契約額の少ないアシストのような追加融資商品の場合）繰上げ返済の最低金額が結構高いらしい。。。。
おぉ、15万円だけはできないのか。。。。
今回の我が家の契約の場合、最低繰上返済金額は30万円だった。
「……💡 よーし、んじゃ今から3つの選択肢を全部検証して1番我が家の現状に最適なのを選ぼう！」
……というわけで、以下3パターンの検証開始。
何もしない場合
最低額の30万円を繰上返済する場合
残ローン全額返済(100万円弱)する場合
【Case.1】現状のまま、残100万円をアシスト35で2030年1月まで支払う
メリット1 - 現金100万円を手持ちで維持できる
そう、手持ち現金にマイナスが生じないのは1つの安心材料。
とはいえ……今、各種投資や解約可能なものも含めると、300-500万円程度あるので、何かあってもおおよその場合なんとかなりそう。
うん。現金、100万円くらいなら減っても大丈夫そう。
（あぁ、過去に数百万円の借金を抱えてたときには絶対言えなかった幻のフレーズだなぁ、、、しみじみ。ｗ）
メリット2 - 完済したときに比較すると、住宅ローン減税の控除対象額を33,200円(2人分 - 6年分計)分利用できる
現状、毎月13,656円の支払いがあるアシスト35。
しかし住宅ローン減税は支払額じゃなく、ローン残高からの計算となるため、ローンの利息率が高いかは関係ない。
でー。
これがなんで6年分で33,200円になったか……ぱっと言うと詳細はこちら。
（式が合ってることを信じよう。何せ🍷女なんでーｗｗ）
もし、「我が家も計算してみたーい！」という場合。
まずは毎年、年末調整で出している例のあの書類の過去写メを探し出すのがおすすめ。
（ってか、写メって来年書くときの参考にしようとするのは私だけか……？💦笑）
もしくは、住宅購入初年度に税務署から送られてきたであろう長い書類名 - 『給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書』で、計算式を理解する。
で、各年12月末での残高を追加して、どんどん控除額を計算してく。（エクセルで式を1つ組めばよりラクー）
デメリット1 - 残100万円前後のローンに伴い、約8.5万円の利息が発生
そう、この利息が問題。
毎月安い金額で引かれてるから合算すると結構な金額になってるのに気づきにくいヤツ……。
今、厳密に計算してみたら……（カシオさん感謝！）
なるほど、今回の件は約85,000円の利息が2030/1までにかかる模様。
残100万円に対して、で見ると8万円で済むのか、とも思うけど、実際8.5万円浮いたらコンビニおにぎり何個買えることか……！！
むむむ、侮れん！ｗ
【Case.2】アシストにMin30万円のみ繰上返済
今度は一部繰上返済とやらをやった場合。
メリット1 - 4.4万円の利息節約
またもやカシオさんにお世話になって、4.4万円の利息節約になることが判明！
なんかこうして計算してみると、結局早め早めの返済のみが価値が高くて、利息の節約額も大きいんだなー。後になって焦って「返したほうがいいかなー」って言っても、たいして意味無し。ゆっくり人の慌てという表現がうちの田舎にあるのだが、まさにゆっくり人の慌ての人間の行動にはあまり意味がないし価値が高くない、気もしてくる……ｗ
（注！何でもまとめるのはよくない！ｗｗ）
メリット2 - 30万円の現金支出のため、ある程度の現金手持ちを維持することも可に👌
これもメリットと言えばメリット。
現金が多ければ、使い方も自由だし何かあった時の心強さったら、っぱない！
なんかデメリットとして住宅ローン減税控除額が減るっていうのを指摘しようかとも思ったのだが、何せ残額が少ないためあまり大きく影響しない……。
というわけで、特にデメリットというデメリットはなしということで。
【Case.3】アシスト35の残額全額を繰上げ完済
これはここまで出てきたすべての逆。残額約100万円弱(厳密には990,553円）を全額来月7月5日の返済時に完済した場合。
メリット1 - 利息8.5万円を節約
これはさっき書いたとおり、全額分の利息が8.5万円なので。
メリット2 - 若干年末調整の計算がラクになる？笑
年末調整の計算が、我が家の場合は2つのローンの合計なので、まぁ、ラクニナル……ホンノスコシダケネ！ｗｗ
デメリット1 - 住宅ローン減税の控除額6年で3.3万円分が使えなくなる
……ってことで、Case1で見たとおり、減税額は減っちゃいますよねー。
【検証結果】残100万円(利率2.515%)は早期繰上返済した方がオトク!!住宅ローン減税控除額より利息節約額が上回る結果に
ってことで、この結果を夫に報告。
あとは夫がどう返事するか、だな。
私的にはこの件は特にどれでもいいかなーと。
結局、現金なくなると少し寂しくなるから「節約してまた100万円作り出しちゃおう！」とかってなるんすよね、我が家ってｗ
それでそれが実現できちゃう体質だってのを、過去の借金レベルから返済大復活を遂げて今に至ってるので……。ｗ
ほんと今なら思う。
結局、怖いのは借金そのものじゃない。
借金を含めた、その事情をいかに自制心でコントロールして、生活とお金のバランスをきちんと取れる人間かどうか。
金銭感覚と自制心スキル、みたいなものかも？
ときどき私もまたタガが外れそうになるので、これ↑、自戒のための発言。笑
あぁ、🍷がうまーい！
……さ、次の計算しよっと。笑
PS - 今保険を一気に見直してるのと、個人的にOliveが気になってるのでSMBCの銀行口座を切り替え予定。それもまた、どっかで検証内容メモしたいなー。ｗ
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