鍼師のりょう&加藤ひろゆき対談
「初心者でも物件3棟買えた方法」その一

価格1,650円（税込）

収録日：2019年12月13日

＝ゲスト＝
鍼師のりょう

＝鍼師のりょうさんよりコメント＝
今回CASHFLOW101こと加藤ひろゆきさんからオファーをいただいた時はまさかこの「聞くだけで家が買えるラジオ」に出演できるとは思ってもみませんでした。

私は現在２６歳の自営業者、鍼師（はりし）です。
加藤ひろゆきさんのVoicy（インターネットラジオ）や著書に出会うまで不動産の『ふ』の字もわからなかった初心者が短期間（2019年5月〜2019年12月現在）で物件を３棟所有、レクサスLS600hLを所有することができました。

そんな私が経験してきたこの半年間とそこに至った出来事など加藤ひろゆきさんと対談形式で収録させていただきました。
主にタネ銭の作り方、物件の探し方、融資の引き方、リフォームなどで失敗した点、よかった点、どんなことを考えて行動していったかなどを恥ずかしい過去のマル秘エピソードとともに赤裸々に話しています。

これから不動産業、大家になろうと思っている方や、現在数等所有、融資を引こうか悩んでいる方の参考になればと思い話しました。

私は立派な洗練された大家ではありませんので私が経験したこと、失敗したやり方しか紹介できませんが少しでもこれからボロ戸建てや不動産をはじめようとしている方の参考になればと思います。


＝鍼師のりょうの物件紹介＝
1~3号物件は現在客付け、一部DIY中。
満室想定家賃収入220万円/年
内訳：1号物件4.2万/月、2号事務所物件8万/月、3号物件6.2万/月
利回り平均52％
内訳：1号物件126%、2号事務所物件32%（1階テナント自身の鍼灸院）、3号物件93%


＝聴き手＝
随筆家　兼　激安不動産投資家
CASHFLOW101こと
加藤　ひろゆき

大家、作家、随筆家。北海道在住。ムービースターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージックビデオ、ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。元・米国スクリーン・アクターズ・ギルドのメンバー。

アメリカで6年間頑張ってみたが、後半は仕事も激減、ホームレス直前だった。愛車を売却して、航空券を購入。玉砕寸前で帰国。そのときの所持金200ドル。
帰国後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく失望。現状を打破するためには、不動産が必要だと思った。激安高級中古車に乗って貯金を増やし、激安アパート経営で再生。現在の所有物件は一軒家12戸、アパート2棟、商業ビル3棟、路面店3棟、貸駐車場などを所有。

CASHFLOW101のコードネームで、随筆（楽天ブログ、健美家コラム）を執筆中。著書に「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」「300万円で大家になって 地方でブラブラ暮らす法」「ベンツは20万円で買え！」「激安！ 空き地投資」（ダイヤモンド社）などがある。

楽天ブログ https://plaza.rakuten.co.jp/investor101/diary/
健美家コラム https://www.kenbiya.com/ar/cl/cashflow101/
CD激安アパート経営シリーズ http://cf101.chu.jp/index.html
Voicy『加藤ひろゆきのオールナイト大日本』https://voicy.jp/channel/856


＝オブザーバー＝
しいたけさん
テイコク不動産さん


＝目次＝

＝「初心者でも物件3棟買えた方法」その一＝

１、自己紹介
26歳　男性　自営業　鍼灸マッサージ師、アスレティックトレーナー

高校卒業後神奈川県の専門学校へ進学
卒業後は武蔵小杉の会社へ就職、3年勤務のの後に退職しフリーランスとなり鍼灸院、整体院開業など立ち上げ、鍼灸専門学校の講師を務める。
その後海外で仕事をしようと2018年志していたがサウザーラジオを聴き、何か違うと思い、2019年加藤ひろゆき先生のVoicyを聴きアメリカに行っても玉砕すると疑似体験し一旦海外への転職を諦める。そのころちょうど実家でやっている鍼師の仕事も思いのほか収入が上がり地元での開業も視野に入れていた。

そんな矢先の7月中旬新潟緊縛女教師むらさきの女王様の1号物件へ白馬（軽トラ）で伺い、7月下旬には北海道の加藤ひろゆき先生のもとに７人の屯田兵の一人として秋田から軽自動車に刈払い機を積み参加。ここで大きく運命が変わる。

物件1号9月16日決済、9月30日2号物件融資1050万中300万円で購入、1階自身の店舗、2階貸事務所、12月末決済予定3号80万円。たくさんの洗練された投資家との出会いでの情報のシャワーでマインドがガラリと変化したこの半年間だった。


２、鍼師のりょうの過去
　恥の多い人生、たくさんの失敗をしてきた

＜反省点＞
・真面目に働くが都会の誘惑に負ける(ギャンブルはしない)
・金遣い　お姉さんやお酒→すでにやり尽くし今ではめっきり　お酒も嗜む程度
・趣味の引越し→きっかけは最初の家、２回目の家での退去　そこからは物件探しが癖付いた、毎年引越し、8年間で10回小田原3回、川崎2回、横浜3回、葛飾区1回
最終的に実家がコスパ最強だと学んだ

・どうして働いているのにお金がないのか？
お金の勉強、バイト、副業開始、自己啓発本を読み漁る

・祖父の死、友人の死が大きく影響する
このままでいいのか？このまま働き詰めでいいのか？

・ターミナル医療で高齢者を相手していたことで死や人生の楽しみを考えるきっかけに



３、実際行ったバイト

・副業
バイト、せどり、転売（書籍、マンガ、CD）フリマアプリ、株、ビットコイン
メルカリでは計５０万ほど

・行ったバイト
ホテル、整体院マッサージ掛け持ち、ラブホの清掃、焼肉、居酒屋、ネットカフェ、コンビニ、
出張ホスト(若さの切り売り)

＝「初心者でも物件3棟買えた方法」その一はここまで＝


＝「初心者でも物件3棟買えた方法」その二＝

４、若い時に陥りがちなミス

・結婚式、新車、新築
・クレジットカード、消費者金融
・時計、ブランド品
・女
・安易な稼げるビジネスと言われるものFX、ビットコイン、ネットワークビジネス



５、所有物件の紹介

１号物件：湯沢市9DK　物件価格40万円　想定家賃3.5~4.2万/月
・老朽化手放したい
○反省点
大きすぎる、車で40分、道が狭い
○良かった点
安い、場所が良い、車庫あり、水回りがリフォームされている
高校や市役所のそば


２号物件：横手市店舗、事務所　物件価格300万円 想定家賃6.5~8.0万/月
・初めての融資を引くため苦労する
・相続し使い道がわからない
○反省点
雨漏り、駐車場があるが三角で数台しか置けない、クレーマー気質の近隣住人
○良かった点
国道沿い、目の前に広い駐車場


＜＜＜半グレモーターズとの賃貸リアル交渉電話＞＞＞


３号物件：横手市3LDK　物件価格80万円 想定家賃5.5~6.2万/月
・相続案件
○反省点
資金面での不安。いま事業が開始して間もないのに会社や個人で購入しても良いのか？
○良かった点
綺麗、築24年(平成7年築)、売主様が使い道がわからないのではやく手放したかった
町中に近く、スーパー、コンビニ、郵便局、高校が近い



６、普通の２６歳男性がどうやってお金を作ったのか？

・準備金300万
本業、バイト、副業→海外渡航用で貯めていた
毎年引越ししていたが最後の2年は患者さんの2階の部屋に居候家賃、光熱費0円

・加藤ひろゆきさんのアドバイスで融資1050万が現実に

・自己資金で3号物件購入できるが今後の事業の見通しが不明確で不安だったが思わぬ支援者が

・家庭内レバレッジも考えたが我が家は農家でそこまで余力はなかった


７、物件購入のために行った流れ

1：セルフプレジャーモード
ラジオ、オーディオブックを聴く、コラムや本を読み漁る

2：欲しい欲しい病になる時期
物件を見に行く、先輩大家さんと交流し物件の良し悪しを学ぶ

3：決戦に備えて温存、待ちの時間
欲しい条件に合う物件が出るのを待つ

4：情報が出次第特攻する
現場の感じ、周辺状況、リフォーム、賃貸需要を考える

＜やってみて思ったこと＞
・場所によって物件の価格と賃貸の値段に違いがある(横手市、秋田市、花巻、仙台ets)

＝「初心者でも物件3棟買えた方法」その二はここまで＝


＝「初心者でも物件3棟買えた方法」その三＝

８、DIYについて

・一度やってみた方が向いているかどうかわかる
(例:マスキングの重要性、クロスがうまく貼れない、ペンキは細部こだわらないなら大丈夫)
・きちっとしたければ職人に頼るか時間をかける



９、使ったツール
＝物件検索＝
アットホーム
不動産ジャパン
HOME’S
SUUMO
LIFULLHome’sの賃貸需要表
BIT 不動産競売物件
空き家バンク
楽待
地元の不動産サイト
不動産屋に営業(したことない)

＝その他＝
YouTube→DIYする際のテクニックや工具
国税庁HP→税金、奥行価格等
国土交通省HP→不動産取引価格情報等
全国地価マップ
地理院地図→地理の宮路先生より
健美家コラム、楽天ブログ、洗練された投資家のブログ→マインドを知る



１０、タネ銭を作る、物件を購入するために

◯考えうるタネ銭
・給料を貯金
・副業、バイトで貯金
・投資の含み益
・家庭内レバレッジ
・友人からのレバレッジ
・銀行、信金からの融資
・エンジェル投資家からの支援
・クラウドフゥンディング

◯田舎、実家で暮らす
田舎のメリット
・所得低くてもランニングコスト生活費がかからない
・都会と同じサービス、Amazon、楽天、コンビニ、居酒屋
•家族や友人の助けがある
・土地勘がある

◯車は中古車
安い中古で容量入るもの
見栄は張らない、中古高級車で十分過ぎる満足感

◯高級中古車のメリット
・見た目がナウい
・乗っていて気持ちいい
・はやい
・疲れない
・静か
◯高級中古車のデメリット
・燃費
・車検、税金、保険高い
・でかいので駐車場が気を使う
・ホテルの立体駐車場に入らないので外で放置プレイ
◯友人の断捨離
◯一箇所集中の体力、気力



１１、融資について

・まずは事業計画書、2期分の確定申告書、見積もり、申込書、印鑑、住民票、印鑑証明など持ち訪問→初回はいい反応せず
・地銀(亡くなった祖父の勤めていた銀行かつ支店)に自身の個人の通帳をつくりに行ったところ現在の自分の担当者Kさんを紹介される
・Kさんが入ったことで政策金融公庫の反応が変わった
・地銀と政策金融公庫のタッグを組んだ若手起業Aターンスキームのモデルケースとなる→1050万融資
・まる横制度を活用し保証金全額と物件価格以外の部分の金利を市が2年間負担。これにより低金利となる。
・工事分に対し補助金80万円が下りる

◯融資の反省点
見積もりが甘く必要な箇所に必要な分、いらないところに余分に融資が入り使いづらい→しっかりと考えて念入りに組むことを勧める
おそらく余分な分１00〜200万ほどあるような。物件価格、車両費80万減など

＝「初心者でも物件3棟買えた方法」その三はここまで＝


＝「初心者でも物件3棟買えた方法」その四＝

１２、人のレバレッジ人との出会いでできなかったことができるように！

・銀行マンK　
・DIY好き鍼師パパ
・不動産大家仲間(図面舞踏会党員)
・加藤ひろゆき先生
・長岡ロープway(長岡wayさん、緊縛大家むらさきの女王様)
・地元秋田の仲間


１３、勉強法

・セミナー
・不動産仲間で情報シェア(同じスタイルか近いスタイル)
・マインドをプロの投資家に近づけるVoicy、オーディオブック、書籍、健美家コラム、楽天などの大家さんのコラム



１４、物件を買うための８ポイント

①即行動、動かなければ変わらない、必死のパッチで動く
②事前のサーチ
③なぜ不動産を持ちたいのか初心をノートに書く
④仕事も最低限行うが体力気力を残しておく
⑤お金を貯めておく
⑥決断力、グジグジしていると幸運の女神様は逃げていく
⑦人間関係の断捨離
⑧わからないことは素直に聞く
　


１５、誰しもが経験する不動産購入に向けたステージについて

『0から1のステージ』
何をしていいのかわからない、まずは情報収集、知っている人を探す、話を聞く、相談する
場数をこなす、とりあえず固い物件を購入。無理のない範囲で利回り15%
必ず無駄が出る。話を聞いていた大家さんも大体はそう。加藤先生は例外。あえて無駄を承知でDIYもやってみる。向いてるかどうかわかる。この時期は何が正解かわからず孤独、辛い。だからこそSNSやブログで発信する。日本各地の同じ趣味嗜好の仲間を集める。図面舞踏会など。

『1から2のステージ』
より洗練していく、いつでも買える準備、融資も視野に銀行や信金、事業計画書等用意しておく。不動産業者との連携、信用を高めておく。人に頼む専門業者等の方が早く確実手間がかからない。近くに仲間を作る。相談やDIYの手助け、人生が豊かになる。



１６、おわりに

個人的な豊かな人生を送るために
人間を悩ませるのは「お金」と「人間関係」

＝「初心者でも物件3棟買えた方法」その四はここまで＝