No-10 昇降機のメンテナンス
昇降機のメンテナンスも比較的試験の出題が多いテーマです。
管理会社に在籍する人は資格者から年間計画として説明を受けているはずです。
法定点検と自主点検の違い、メンテナンスの方法の違い、委託契約時の注意点についてしっかり覚えてください。
法定点検
昇降機の法定点検は1年に1度以上と定められています。
半年ごとに行うケースも多い。
所有者、あるいは管理者は特定行政庁への報告義務があり、点検済みの場合、報告書とシールが送られてきます。
マンションの場合は理事長、管理者になります。
検査ができる資格も定められています。
昇降機等検査員です。
平成28年6月1日施行の建築基準法改正により、従前の「昇降機検査資格者」に変わり創設された新しい資格です。
結構勘違いして覚えている人がいますが、1級、2級建築士も検査資格をあります。
昇降機等検査員だけではありませんから注意してください。
前回説明した「開戸自走防止装置」「地震時管制運転装置」の未設置による既存不適格もチェック項目にあります。
報告書の保管義務は3年です。（法律で定めています）
（5年ではないので注意してください。）
定期点検
定期点検は自主点検に分類されます。
EVは使用頻度が高く、事故が大けがに直結するため数カ月に1回行うことが一般的です。
点検は遠隔で行う点検と現地で行う点検があります。
目的は”性能維持”と”安全保持”です。
検査資格者に定めはありませんが、専門技術者です。
報告書の保管義務はこちらも3年です。
＊この報告しには交換した部品等の品番が書かれていますが、この情報は後々重要になります。
EVも交換時期が近づくと部品交換が頻繁に行われますが、PL法でメーカーの部品保管期間は10年、これを過ぎると「交換部品がありません」と結構、騒ぎになることがあります。
皆さんがフロントになった時は管理組合の書庫に10年を過ぎた分も保管しておくことを心がけましょう。
法定・定期点検とも建築基準法
どちらも建築基準法で定められています。
他の設備のメンテナンスとは異なります。
＊ちなみに機械駐車場も昇降機のひとつですが、定期点検に関する決まりは私の記憶では定めがなかったと思います。所有者は管理者の判断で1～3カ月に一度は行っているようです。
機械駐車場は維持にお金がかかるため、出来るだけ回数を減らしたい組合が多いですね。
メンテナンスの契約スタイルは２つ
点検会社との契約方法はPOG（パーツ、オイル、グリースの略）とFM（フルメンテナンスの略）が代表的ですが実はこの2つ契約分類が違うって知ってましたか。
フルメンテナンス契約
ＦＭはフルメンテナンスの略で、定期的な機器・装置の保守・点検を行うことに加え、点検結果に基づく合理的な判断のもと、故障・劣化した部品の部品代も修理作業費も含む契約です。
基本料金の他に部品代や修理代などを全て含んでいる上に時間外対応もサポートしますので、故障の際にも突発的な費用負担がなく、安定した運用ができます。
全体をメンテンナンスすることより保守契約。
乗場の扉・三方枠の塗装、かご室内の貼物・塗装及び、床材の修理、意匠変更による改造、新しい機能の追加、制御のリニューアル、新規取替えなどは含まれていません。
パーツ・オイル・グリス契約
ＰＯＧはパーツ・オイル・グリス契約の略で、定期的な機器・装置の保守・点検を行いますが、故障・劣化した部品(一部の消耗品※を除く)の部品代や修理作業費は有償となる契約です。
毎月の保守料金は低く抑えられるように感じますが、部品交換の都度、部品代や修理作業費が発生します。
設備を点検がメインになるため点検契約。
覚えるポイント
POG契約は修理費を含まない。
POG契約は消耗品だけを補充。
POG契約は部品の劣化等による交換も費用が必要。
FM契約はPOG契約より高額である。
FM契約にも改造、機能追加、更新や交換は対象外
以上5点をしっかり頭に入れてください。
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