012-特定建築物定期調査について

問題
外壁調査について特定建築物定期調査（1～3年毎）と全面打診等調査（10年毎）を行うことが建築基準法で義務付けている。

今回の問題は、特定建築物定期調査に全面打診等の検査が含まれているかどうかの知識を正しく理解しているかどうかを確認するための質問でした。

正解は「正しい」です。

まずは、特定建築物定期調査とは何かを理解しましょう。

皆さんが定期調査を勉強すると必ずと言いて「特殊建築物」と「特定建築物」の違いに悩みますよね。
この違いをきっちりと覚えることが重要です。

特殊建築物と特定建築物の違いは？

特殊建築物は、国が定めます。（重要）
不特定な人々が多数利用するため、その利用者の安全性を担保する観点から、防火・避難に関する技術的な基準が法において定められています。

これに対して特定建築物は国と地方自治体によってそれぞれ対象となる用途を決めています。

国は特殊も特定も定めるの？と思いますよね。
これは環境省などの省庁ごとに定めると理解してください。
そのため、衛生上の特定建築物の指定がある建物もあり、多くの方がわかりにくくなっている理由のひとつです。

具体的な建物の用途は幅広く、用途以外にも延床面積で指定される建物もあります。

劇場、映画館、旅館、ホテル、百貨店、マーケット、病院、旅館、ホテル、学校、博物館、美術館、下宿、共同住宅、などの建築物において、政令と特定行政庁が定めた規模や階数の条件を満たす場合、その建築物は特定建築物となります。

共同住宅のひとつであるマンションも各自治体、特定行政庁によって特定建築物に定められています。

特定建築物の調査と検査

ここから皆さんが覚える法定検査・点検の話になります。
建築物調査・防火設備検査・建築設備検査の定期報告対象となります。
定期点検報告制度が正式名称す。
建築基準法12条に定められていることより１２条点検と言われます。

12条点検の対象は国が建物用途ごとに面積や階数等の適正な規模で指定します。
全国の劇場や病院、福祉施設などがそれに該当します。
さらに地方自治体が独自に指定する建物もあり、学校、共同住宅、事務所などがそれに該当します。
この共同住宅がマンションと言う訳です。

と言う訳でマンションは12条点検（法定点検）に該当する建物に該当します。

＊特殊建築物ではないマンションが12条点検の対象になる理由は理解できましたか。

定期調査報告制度

法定点検で覚えていると思いますが、対象は4つの設備に対して行われます。
１、建築物（３年に1回）
２、建物設備（1年に1回以上）
３、防火設備（6カ月、1年に1回以上）
４、昇降機（1年に1回以上）

桃栗三年柿八年・・・の要領で「建物3年、設備1年、火の元2回で上下は1回」と覚えました。

具体的な調査内容や検査資格者は、それぞれ覚えてくださいね。
試験までには解説する予定ですが・・・。

ここまでは大丈夫ですか。
では、今回の問題である外壁の全面打調査についてです。

建築基準の改正

建築基準法施行規則の改正（2008年4月1日施行） により、定期調査報告における具体的な調査項目、調査方法、および判定基準が「国土交通省告示第282号」に定められ、外壁の全面打診調査が義務付けられました。

これは確か大阪で大きな火災と外壁の落下による事故が起きたことで改正されました。

これでおわかりですね。

対象となる部分を次のように規定しています。
〇　特定建築物定期調査の部分打診、目視等により異常が認められたもの
〇　竣工後10年を越えるもの
〇　外壁改修後10年を越えるもの
〇　落下により歩行者に危害を加えるおそれのある部分の全面打診等を実施した後10年を越えるもの

定期報告をすべきところをしなかったり、虚偽の報告を行った場合は、罰則（百万円以下の罰金）の対象となります。
（建築基準法101条第１項第２号） 

対象になる外壁とは
すべてのマンションが対象になるわけではありません。

〇　タイル
〇　石貼り等(乾式工法によるものを除く)
〇　モルタル

以上の外壁が対象になります。

修繕計画との周期の不一致

条文には次のようなコメントがあります。

竣工後、外壁改修後、若しくは全面打診等調査（対象部分）実施後において、原則 10 年以内に全面打診等調査を実施していない場合は、次の対象となる外壁仕上げ部分の 全面打診等調査が必要です。ただし、3 年以内の定期報告までに外壁改修等が行われる ことが確実である場合を除きます。

マンションの修繕計画で外壁の修繕は12年程度と設定されていますが、マンションによっては15年を想定して組合もあります。

原則10年、ただし3年以内の定期報告までに修繕が行われることが確実・・・この文章と修繕計画によって検査を先延ばしするマンションが多く、管理会社のフロント、理事長、マンション管理士でも12条点検に外壁の10年検査を把握していない人がいます。

もし、事故が発生した時、12条点検で外壁点検を実施していないと100万円以下の罰金では済まず、多額な賠償責任を負うこともあり得ます。

皆さんには是非、覚えて欲しいことです。