グリーンパーク文京西片ってどうよ？

昨今の都心部のマンション価格の高騰もあり、いわゆるマンクラでも個別マンションのレビューを書くことが多くなってきた。しかしながら、そうしたレビューの多くは大規模、タワマンが中心であり、小規模の多い(筆者が住んでいた)文京区では日の目をみない物件が多くあった。

実需で住まい探しをする人にとっては、注目物件であろうがなかろうが、家の近くにできるマンションのレビューは気になるものである。なので、敢えてどのマンクラも取り上げないであろう「グリーンパーク文京西片」のレビューをしてみたい。

筆者は実需中心なので基本は生活者目線でのレビューにしたい。スマホで書いてるので、細かい話はホームページで確認してもらい、ホームページではわからない視点で述べていきたい。

1.立地
春日駅から徒歩6分、後楽園駅から徒歩8分。白山通り沿いの立地である。春日駅からフラットアプローチであるが、場合によっては白山通りを横断する必要があるのが少しネック。ただし、動線はほとんど無駄がなく、春日駅を降りれば、マルエツかクイーンズ伊勢丹か、キッチンオリジンで買い物して帰ることが出来るので共働きには便利である。

学区は柳町小。少し立地が変われば、誠之小で価格も2000万ほど変わっていた可能性がある。これを良しとするかどうかは人それぞれ。

柳町小は現在新校舎を建設中。新たに遺跡が発見されたため、工期が延長し、さらに児童数も増えたために運動場に仮設校舎を立てる必要が出てきたということで最近話題になっていた。また、後発の共同印刷跡地が竣工すれば、さらに児童数が増える可能性が高い。新校舎の設備は充実しているものの、児童数の増加は子育て世代は留意しておきたい。

なお、この立地からでも茗荷谷の国立3校に通学することは可能である。実際この近所に住んでた同僚が筑波大附属小に子供を通わせていた。

保育園は、絶妙に少し遠い。1番近い保育園で徒歩5分程度かかり、その他の保育園は白山通りを横断する必要がある。また駅に近い保育園は人気のため、入れる可能性としては低くなってしまう。ただし、選ばなければどこか認可保育園に入れる。共働きにとっては、保育園との距離は1番重要視すべきであり、徒歩1分圏に保育園がないのは明確なマイナスポイントである。

医療機関は充実している。春日後楽園周辺にも白山周辺にも複数クリニックがあり、どこも混んではいるが、困ることはないだろう。病児保育も文京ガーデンと白山方面に保坂こどもクリニックがあり、当日空きがあれば利用可能。保坂こどもクリニックはお世話になったことがあるが、とても良い病院である。ありがとう保坂先生。海外駐在、出張もあるなら、白山トラベルクリニックが近いので、急な予防接種も安心である。

公園は、マンションのすぐ近くに児童遊園があるか、少し小さい。少し大きい公園に行くならば、かなり急な坂を登ることになるが、西片公園か、丸山新町公園まで行くことになるだろう。

2.物件
デザインは可もなく、不可もなく。白山通り沿いには正直似たようなマンションが多い。目立つようなマンションにはならず、基本的には実需で普通に暮らすためのマンションと断言して良い。すぐ近くのルジェンテ文京春日もブランズ文京白山一丁目も素人にはほとんど変わらないので、その意味でいわゆるブランドマンションと差がない。

間取りは、正直厳しい。59平米、73平米の3LDKはガッツリ柱を抱えているため、居室形状に影響を与えている。

73平米3LDKは、広く見えるが、リビングダイニングの間取りは使い勝手が悪い。ダイニングテーブルを置くのには窮屈であり、逆に窓側スペースはリビングセットを置くにしても無駄に広くなり過ぎてしまう。さらに洋室2は4.5畳しかないのに柱を抱えてしまってるので、かなりしんどい。

59平米はそもそもよく3LDKにしたな、という感想であるが、ファミリー向け立地としては仕方ない部分もあるだろう。リビングダイニングの形状が絶望的な以外は、よく3LDKにまとめたな、って印象がする。

3.価格
予定価格は59平米が9490万円、73平米が10830万円。坪490万からで、グロスの小さい59平米に価格が乗せられている。付近の相場は、中古相場は450〜550万なので新築ということで言えば、73平米は高くはない。

が、決して安くはない。安くはないけども、他の中古も高いし、アトラスタワー小石川やパークスクエア小石川で予算感の合うのもの出にくいので、確実に買うとしたら、まぁ仕方ないくらいの価格感である。ずっと待ってても素敵な出物に会えるか不明であり、その間に高騰してしまったのがここ数年である。

高くもなく、安くもないけれど、良くも悪くも没個性なので相場に連動して中古価格は上下するだろう。春日後楽園の再開発が完成した時は、周辺物件も恩恵を受けたが、今回は難しい。東京ドームが再開発されればワンチャンくらい。ダラダラ待ってても仕方ないと感じている人や子供が生まれてどうしても早期に3LDKが必要な人がターゲットになるだろう。賃貸で一度住み着いてしまって子供も小学校に入ってしまったために引越しできない、そんな人はこの界隈には多いと思うので、ネガティブな話をしつつも、この物件もすぐ売れると思う。

4.総評
マクロの立地では十分な利便性はあるものの、ミクロでは白山通り沿いと特段良いわけでない。価格は、ブランド加味してこんなもんかな？って感じなので、感想はとにかく普通。とにかく普通なので、マンクラがレビューも書かないのも納得である(笑)

正直このマンション買う人は春日後楽園周辺に愛がある人である。コンクリートを見ている人には1ミリも興味が湧かない物件であると思う。しかしながら、エリア重視で探している方で予算感が合えば、見に行っても良いのでは？と思う。この辺りは築10から20年の中古でも1億くらいするし、そもそも選択肢が多くない。そんな選択肢がない中に選択肢を与えてくれる存在、それがグリーンパーク文京西片なんだろう。