ディアナコート小石川播磨坂レジデンスってどうよ

モリモトが文京区に帰ってきた。

先般、ピアース文京小石川が完売になったが、分譲当初はなぜこの立地でディアナコートではないのか、と思ったが、ついにモリモトかディアナコートブランドで文京区に帰ってきた。

モリモトは数年前までは文京区で複数件立て続けに分譲していたが、ディアナコート茗荷谷翠景で隣接するマンションから抗議活動を受けたせいか、しばらく物件発表が途絶えていたところ、ピアース文京小石川に続き、ディアナコート小石川播磨坂レジデンスの発表となった。

マンクラの中でもファンの多いモリモトであるが、ここでは過去のモリモト案件も振り返りながらディアナコート小石川播磨坂レジデンスを語っていきたい。なお、一部未定の情報も多いため、仕様や価格などは推測も含むため、ご了承願いたい。

1. 立地
立地はマンション名につけられるように播磨坂至近の立地である。ちょうどファミール久堅の裏側に当たり、播磨坂の中腹あたりから一本少し入った立地である。

播磨坂は文京区の代表格であり、道路沿いには桜並木が続いており、中央分離帯には遊歩道と観賞用の人工の小川とアートが飾られており、茗荷谷の住民にとって憩いの場である。

学区は窪町小学校であり、こちらも文京区を代表する名門(とされる)学区のひとつである。茗荷谷の国立三小も当然徒歩圏であり、付近には小石川植物園もあるなど、都心なのに緑が多いエリアとなっている。

スーパーは坂上に三徳があり、現在建設中のリビオシティ文京小石川にも誘致されるらしいので、この２つがメインの買い物場所となるだろう。また、洋菓子店やレストランなども散財しており、パティスリーレセンシエルやペッシェなど播磨坂を眺めながら食事をすれば、ヨーロッパにいるような雰囲気を味わえる。

小児科は同じ播磨坂沿いに森こどもクリニックがあり、使いやすい。それ以外にも茗荷谷駅周辺には多くの病院があるため、病院で困ることはないだろう。保育園についても近くはないが、遠くはないところに複数ある。駅から遠回りになっても、坂下側の保育園を利用すれば、入れないということはないだろう。

正直、立地に関してはほとんど文句なし。しいて言うなら、やはり播磨坂に面して欲しかったけれど、ファミリー向けの立地としてはとても魅力的な立地になっている。

なお、付近には小規模であるがインターナショナルスクールが複数あるので、子供に英語を勉強させたい家庭もアフタースクールがわりに通わせることができる。

2. 物件
モリモトらしく総戸数23戸の小規模マンションであり、その分ピンポイントの立地にこだわっている。なお、こうしたポジションはモリモトが撤退後はオプレジが得意としており、現にこの付近の立地ではオープンレジデンシア小石川ヒルズやオープンレジデンシア小石川播磨坂が分譲されている。

デザインに関して、ディアナコートお馴染みのアーキサイトメビウスの起用はなかったものの、薄いベージュ色の大判タイルを多用した過去のディアナコートシリーズを踏襲した外観デザインとなっている。エントランスに向けたアプローチやホールは高級マンション感があるものの、エントランスそのものはやはり小規模マンションの規模に沿ったものになってしまっている。撤退前に分譲したディアナコート小石川播磨坂(無印)では二層吹き抜けのエントランスだったため、やはりここでも二層吹き抜けのエントランスが欲しかった。

間取りに関しては、庶民にとっては55平米か70平米がメインとなると思われるが、間取りから選ぶなら55平米北向きのプランか、70平米の北向きプランになるだろう。というのは、この立地から北向きは坂の下りとなるため、北向きであれば眺望が抜ける可能性が高い。また北には小石川植物園があるため、紅葉シーズンなど変化も楽しめるだろう。

仕様に関しては現時点で不明だが、この規模であればディスポーザーはついていないと思われる。70平米プランはリビングもタイルばりであるが、正直リビングタイルは床が硬くて足が疲れる。まぁ、タイルとフローリングだと前者の方が高いのでデフォルトならみんな前者を選ぶのであるが。

3. 価格
こちらはまだ未定と思われるが、直前に販売されたピアース文京小石川(2024年)が坪600〜700万であったことを踏まえると、坪700万〜800万ほどにはなってしまうだろうし、立地が良いだけに反応次第でもう1割くらい高くなるかも知れない。20戸ほどしかない物件であるし、この辺の戸建ては1億、2億当たり前なので払える人は多いだろう。

本物件の近隣では、オープンレジデンシア小石川ヒルズ(2022年)が坪500万〜600万で分譲している。当然、ピアース文京小石川よりも、オプレジ小石川ヒルズよりも高くなるのは間違いなく、あとはそのレンジ次第である。

4. 総評
物件自体は立地も良く、デザインも良い。仕様は不明であるが、モリモトの傾向から充実した設備仕様であり、物件自体はとても良いものであろう。ただし、全ては価格次第ではあるが。

今の予想レンジは坪700万〜800万であれば、正直茗荷谷の名作マンションを狙った方が良いという評価である。アトラスタワー茗荷谷、プラウド小石川、マジェスティコート小石川播磨坂の中古を狙うことも可能である。また、同じモリモトでもディアナコート小石川播磨坂(無印)の方が仕様も良く(多分)、新築に強いこだわりがなければ、上記の中古を積極的に狙っていく方が良いと思われる。

ディアナコート小石川播磨坂レジデンスは褒めるところが多い。しかしながら、小規模マンションであり、エントランス等の外観でそれを越える規模の材料を提供出来ていないことに加えて、播磨坂に面していないという点で上記の名作マンション等と並ぶことはないと思われる。

そういう意味で新築にこだわりがない限りは積極的に上記の名作マンションを買う方が、資産性や満足度も高いだろう。