20210707　賃貸併用記事最終、七夕編

20210630からの続き・・・・その他

賃貸併⽤住宅のオーナーになると、不動産所得ができますので、
確定申告をする必要が出てきます。

　　　　　　　　1.確定申告って何？面倒じゃないの？
収入がサラリーマンの給与所得だけであれば、会社が代⾏して所得税の計算をしてくれて、源泉徴収という形で税⾦を納めています。
そのため基本的に、⾃分で確定申告をする必要がありません。

⼀方、サラリーマンをしながらでも不動産所得があると、給料以外の収入ができる訳ですので、それにかかる所得税を明らかにするため、確定申告をする必要が出てくるのです。毎年 1 ⽉ 1 ⽇から 12 ⽉ 31 ⽇までに得たすべての所得を計算して、申告・納税します。

計算次第では、税⾦を払うのではなく、税⾦が戻ってくる場合も
出てきます。賃貸経営では、建物や設備の減価償却などができるため、
実際は利益が出ていても、帳簿上では赤字になる場合があります。

不動産所得が赤字である⼀方、サラリーマンとしては給料から所得税を
支払っている場合、確定申告することでこれらが相殺され、
赤字のマイナス分の税⾦を還付（返⾦）してもらうことができるのです。
これまでずっと勤め⼈であった場合は、確定申告をした経験がなく、
ご不安に思われる場合もあるかもしれません。
賃貸併用住宅.comでは税理⼠をご紹介しますので、税理⼠にほとんどおまかせで⼤丈夫です。賃貸併用住宅.comでご紹介する税理⼠は賃貸経営をよく知っている税理⼠で、節税のポイントにも明るく、賃貸併⽤住宅特有の処理も得意です。

　　　　　　　2.不動産所得額って、どう計算するの？
■不動産所得額の算出方法
不動産所得の額は、次のように計算します。
 総収入⾦額－必要経費＝不動産所得
■「総収入⾦額」とは？
「総収入⾦額」には家賃収入の他、次のようなものが含まれます。
• 名義書換料、承諾料、更新料⼜は頭⾦などの名目で受領するもの
• 敷⾦や保証⾦などのうち、返還を要しないもの
• 共益費などの名目で受け取る電気代、⽔道代や掃除代など
■「必要経費」とは？
「必要経費」とは、不動産収入を得るために直接必要な費⽤のうち、家事上の経費と明確に区分できるものです。主に次のものがあります。

修繕費 
　　入居時・退去時のクロスや床の補修、鍵の交換、
　　エアコンやキッチンなど設備の修理
支払管理費
 　入居者の募集・選定、賃貸契約の代⾏、家賃等の徴収、
　　各種設備の保守、修繕の 検討・⼿配
清掃衛⽣費
 　⽇常の清掃や、ゴミ処理、芝⽣の⼿入れなどを知り合いや
　　業者に頼んだ時の謝礼 
費⽤通信費
 　ケーブルＴＶの基本使⽤料など
損害保険料
 　建物に掛けた⽕災保険料や地震保険料
減価償却費
 　建物取得費（建築費）、⼤規模なリフォーム費⽤など建物の
　　資産価値を上げるもの
支払顧問料
 　税理⼠や会計⼠に経理を頼んだ場合の費⽤、弁護⼠や
　　司法書⼠などへの支払い
リース料
 　冷暖房・給湯器・浄⽔器などの各種機器、
　　賃貸管理のための⾞両リース料など
固定資産税
 　⽣計を⼀にする親族からの業務のために借りた
　　⼟地・建物に課される固定資産税
給与賃⾦
 　家族で経営している場合で、家族に支払う給与

　　　　　3.住宅ローン減税で、どのくらい減税されるか？
2014 年 4 ⽉より消費税率が 8%に引き上げられましたので、建物の引き渡しにも新築、中古に関わらず、8%の消費税が適⽤されます。
⼀方、消費税増税と合わせて、住宅ローン減税の優遇制度が実施されました。具体的には、住宅ローン減税が 4000 万円まで拡⼤されました。
賃貸併⽤住宅の場合は住居部（面積按分）にのみ適⽤されるので、8000 万円の住宅ローンを組んで 50%が住居部分だったとして、以前は 10 年間で 200 万円の減税だったのが、10 年で約 400 万円の減税に拡⼤されたのです。
住宅ローン減税に関しては、借入額によって控除額が変わりますので、どれくらい減税されるのか、賃貸併用住宅.comへお問合せいただければ概算で計算いたします。

　　　　　4.賃貸併⽤住宅は、相続税の節税にもなる！？
賃貸併⽤住宅は、相続税の節税にもなります。
通常の住宅が建っている⼟地を相続する場合より、賃貸住宅が建っている⼟地（賃家建付地）の方が相続税課税評価額は低くなり、賃貸住宅（建物）⾃体も、通常の住宅より評価額が低くなります。つまり賃貸併⽤住宅では、⼟地及び建物それぞれにおいて、賃貸部分の面積分の評価額が低くなるので、同じ規模の⾃宅⼟地建物に⽐べて相続税評価額が低くなり、相続税の節税もになるのです。また、⾃宅の⼟地を配偶者や同居している子が相続する場合は、240 平米までは、⼤きな評価減の特例があります
（⼩規模宅地等の評価減の特例 特定居住⽤宅地等 減額割合 80％）。

しかし、親と同居していない子が相続する場合、この特例は対象外になってしまいます。賃貸住宅⽤の⼟地については、特定居住⽤宅地等よりは評価減幅が少ないものの、貸付事業⽤宅地等の評価減対象（減額割合 50％）になります。したがって、賃貸併⽤住宅では、仮に同居していない場合でも賃貸部分に関しては評価減対象となり、相続税の節税ができるのです。

以上となります。

如何でしたでしょうか、毎週約３ヶ月にわたり掲載しましたが、現状、
コロナ禍で、アパートローンも組みずらい時代ですが、まだまだ、
表面的には、お知らせできない内容等も聞ける情報満載ですので、
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