【3299 ムゲンエステート】 割安高配当かつ爆伸び！ 日本株徹底分析。

こんにちは、雨不足の場合です。現役東大生です。あり余った時間を使って、今日も企業の解像度を上げていきます！

日銀がマイナス金利を解除することを受け、相場はボラティリティが高い状況です。
日本についに訪れたインフレ。インフレヘッジは不動産、ということで、日銀会合日のセクター別では不動産が1位の上昇幅となりました。
ここまでの相場は、どの日本株も(無思考に)上がっていたという印象がありますが、ボラが高い相場ではそうはいきません。
個別銘柄の徹底的な分析が勝敗を分けることになります。

本日、取り上げるのは不動産セクターの高配当銘柄"ムゲンエステート"。
IR電話など徹底的な調査の結果、爆伸の期待値が高いです。
(売買推奨ではありません。投資判断は自己責任で。)
今日も企業の細部まで紐解いていく！！！

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【3299 ムゲンエステート】

企業概況

当社は、不動産の買取再販を手がける、スタンダード市場上場の中堅企業。
PER8.6倍、配当利回り4.7%！！
まさに割安高配当株です。(不動産銘柄の特徴でもありますね)

不動産銘柄は業績が不安定なので、きちんと銘柄分析をしなければなりません。
私が一週間もの間、リサーチをした結果…
高配当株なのに、圧倒的アップサイドも狙える銘柄だったのです！！

「築20年なのに、とても綺麗な物件…」最近よく見かけますね。
それを手がけているのが当社です。
下の写真のように、古い物件を買って、バリューアップを施し再び売ります。

HPより

新築の不動産価格が高止まりしている現在、リフォーム済み物件の需要は高まっています。
居心地は新築と変わらないのに、圧倒的に安いからです。
外部環境の強さはお分かりいただけたでしょうか。
次に、内部環境を分析します。

自作スライドより。

当社のビジネスフローは、BtoB。
三井のリハウスや東急リバブルといった仲介業者から中古不動産を買い取り、バリューアップを施したのち、再び仲介業者に売ります。

ここで当社の最重要事項を説明します。
それは営業一貫責任体制です。

一般の買取再販事業では、買取部隊・企画部隊・販売部隊などそれぞれの専門が分かれています。
しかし、当社は"1人の営業マン”が買取から販売までを一括で請け負う体制なのです。

そのメリットは以下の通り。

自作スライドより。

やはり、一番効果が大きいのは利益率の安定でしょう。
不動産業は、市況の変動によって利益率がブレブレになりがちです。
しかし当社は、スピード感と責任体制によって利益管理を徹底できているのです。まず物件情報を手に入れると、その周辺の物件価格からバリューアップ後の販売価格を算定します。その後、粗利率を逆算して仕入価格を提示するという流れです。

そして、ここまでの情報で企業分析が得意な人は勘ぐったはず。

この企業の重要KPIは営業マンの人数なのです。
営業一貫責任体制では、営業一人ひとりが案件を担当する。つまり、こなせる案件の数は営業の人数に比例するから。

この企業が、どうして爆伸びするのか。
ここからはそのストーリーを綿密にお伝えします。(ヒントは、プロダクトミックスの改善と競合優位性です)
そして、私がバリュエーション計算で出した目標株価も提示したいと思います。

ムゲンエステート爆伸ストーリー