東京中古1Rマンション投資を真剣に考えた、そして止めた（1/2）
不動産投資には長い間憧れを感じていました。それなりに勉強したのですが、なかなか踏み切れずに5年ほど経ちました。年末年始の時間の余裕でまた数冊書籍に触れてなかなか魅力的に感じたので改めて本腰を入れて色々動いてみて、今回は良さそうな業者とも話し、実際の物件を紹介してもらうまで進んでみたのですが、結局は諦めることになりました。その理由をまとめておきたく思います。
なぜ不動産投資に魅力を感じたのか
FIREに憧れを感じます。いや、正確には、FIに憧れを感じます。REはしなくても良いのです。しかし、「自立」がほしい。限りある自分の時間を自分が最も価値あると思える方法で使いたい。その気持ちで投資を続けてきました。
主な投資対象は株式、特に米国株式とインデックス、そして多少の安定を期待してロボアド、という感じです。私にはこのスタイルはあっていたようで、それなりには成功してきました。ほとんどの書籍では「アクティブファンドがインデックスに対してほぼ全敗している以上、素人が個別株投資で勝てるわけがない」という話が書いてありますが、少なくとも過去20数年の成績を見る限りは「あ、じゃあ私結構才能あるのかも」と思うくらいにはうまくいっています。
が、少しずつ資産額が増えてきて、もっとリスクを取れるのでは、もっとバリエーションがあってもいいのでは、という気持ちになってきて、そこで少しまとまったお金でミドルリスク・ミドルリターンを狙うイメージだった不動産投資に改めて目を向けた、という感じです。
特に注目したのは、以下の点です。
資産を生むための『良い借金』が可能な投資方法であること
借金を返すのは自分ではなく借り手であること
正しい物件を選び、適正な価格で購入できれば、あとはあまり手がかからずに資産を増やしていけること
・・・投資しないことに決めた今でもこの3点を眺めていると魅力を感じます。
で、上記3点のうち、1,2については疑いようのない素晴らしいポイントであることは揺るぎません。問題は3で、「正しい物件をいかに選ぶのか」「どうやって適正な価格で購入するのか」が最大のハードルと思い、今回はここをどう乗り越えるか、というのが重要なポイントだったのでした。
なぜ東京中古1Rに絞ったのか
不動産投資は様々なやり方があります。地方の一棟アパートを地道に掘り起こさないと成功しない、とか、将来に渡って需要が期待できるのは東京都心以外あり得ない、とか、本当に様々です。
が、「やるなら東京中古1Rだな」と絞り込んだのは結構シンプルな考え方によります。「手間がかかる投資は無理」と思っていたからです。
地方一棟アパートは利回りでみると魅力的ですが、もちろん空室リスクが大きいですし、メンテナンスもそれなりの労力がかかります。となると良い物件をどうやって掘り出すか、というのがほぼすべてになりますが、この投資手法を実践して成功している方々が口を揃えていうのは「絶対に自分で探さないといけない」ということです。この物件探し、見極めに相当の時間を使っているように見えます。「1000/30/3/1」という言葉がありました。1000件のマイソクを見て、検討可能な30件にしぼり、実地調査などして申込みにいたるのは3件、そして結果的に購入できるのは1件、という話です。もうこの時点でこの手法は私には無理と思いました。不動産を見るのは実は結構好きですが、日常的に1000件も見続けるほどの情熱はありません。
いかに手がかからずに投資するか、ということを考えると、利回りが低くても需要が旺盛、メンテナンスも比較的安心な東京1Rマンションとなります。
そのうえで、新築か中古かというと、間違いなく中古でした。あらゆるデータを見ても新築購入にはメリットがないと感じます。
「買った途端に価格は3割ダウンする」
「新築プレミアで高めの家賃が取れるのは最初の入居者だけ」
「物件価格は収益還元法できまるので、家賃が相場より高ければ販売価格も高い。よって実質利回りは更に下がる」
「長期的に見れば、築10年〜20年経って価格も家賃もこなれてきて、修繕積立金も妥当なレベルに上がってきている物件が狙い目」
多分これは事実だと判断しました。
対象が明確になれば、あとはそのような狙い目物件をいかに見つけるか、ということです。これには良心的な販売業者を見つけることが重要です。
幸いにして、あちこち調べた結果それなりに良心的と信じられる業者を数社見つけることができました。おそらくはここでだめならだめだろうという業者です。販売に加えて管理もしっかりしており、管理物件数も申し分ない。実質入居率も99%程度を維持できている。仕組み化もされているし、管理費も低価格。
そのような業者と面談し希望を伝え、いくつか「これぞ」という物件を紹介いただき、「いよいよ自分も大家デビューかなあ」と、ここまではだいぶ盛り上がりを感じられていました。人生の新しい扉が開かれる感じです。
が、実際に紹介された物件をもとに考えると、思い留まらざるを得なくなりました。。。
思い留まった経緯は次の記事にしたためたいと思います。
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