【不動産投資】不動産会社との会話・不動産会社からの提案と裏話

みなさん、こんにちは。

今日も不動産について、noteを書いていきたいと思います。

前回は不動産会社に初回訪問した際の事と、その際に聞いた融資の話を書きました。

今回2回目でまた呼ばれましたので、訪問しました。

前回までのあらすじ

前回、不動産屋さんを訪問した際には、

・1棟目に何を買うかが大事
・1棟目で変な物件を買ってしまうと2棟目、3棟目の融資につなげるのが非常に困難
・目標設定額や、今後を踏まえると複数棟所持したいのであればなおさら築浅

ということで、「ローンに関する事前打診表（本人の属性評価）」の結果と、それに見合った物件を提案するということで、2回目の打ち合わせになりました。

不動産屋に提案された物件種別

事前情報はメール等で共有されず、お会いした際にお話しします、とのことでしたので、どんな物件を提案してくれるのかなと期待に胸を膨らませて訪問したところ、

勧められた物件：新築一棟アパート

でした。

築浅のアパートを提案されるのだろうと思っていたので、まさかの新築だったのは驚きました。

新築１棟アパートを提案された理由ですが、

１、私の属性評価の場合、融資額が物件価格の90%は出る。物件が良ければ（＝新築で良い物件であれば）95%出るため。
２、出口戦略を考えた場合、新築木造アパートであれば10年〜15年程度経過しても、残の耐用年数も残っており、比較的売りやすい（築古物件、築浅物件でも、耐用年数を考慮すると、買って数年以内に売らなければならなくなる。）ため
３、新築で建築した建物に瑕疵があった場合、10年保証があるため
４、ある程度残債を返済している状態で、2棟目、3棟目を考慮した場合、2棟目以降で、共同担保として1棟目を使える場合があるため

などになります。

１は戦略ですが、2棟目、3棟目を考慮すると、なるべく自己資金を使わずに、銀行の融資で物件を購入し、2棟目、3棟目に備える必要があります。また、なんらかトラブルなどがあったときに、キャッシュが残してあるかどうかで変わってくるためです。「Cash is King.」なんて言葉があると思いますが、まさにそれに当てはまります。

２は、不動産投資は購入がゴールでは無く、物件を購入し、キャッシュフローをしばらく回し、売却が完了するまでが実は1セットになります。購入から売却まで考える際の売却のことを「出口戦略」などと言いますが、購入した物件を買う、買い手側のことを考えると、相手も融資を引いて購入する可能性が高いため、銀行の審査があり、銀行は物件の耐用年数を見ますので、新築木造アパートであれば耐用年数22年ですので、10~15年で売却しておけば、相手にも耐用年数の残が残り、融資も通りやすくなり、売りやすくなる、ということになります。

３は、新築物件の瑕疵担保になります。
https://www.johnsonhome.co.jp/media/repair/10years-guarantee
一般的な新築物件における「10年保証」というものになります。

４は、その人の属性や持っている物件にもよるので、必ずできるということではありませんが、１棟目を購入し、1棟目の物件から収支を得ることができ、かつ、融資返済額を一部返し始めて安定稼働をし始めた場合、２棟目を検討すると思います。２棟目も1棟目と同じように購入する場合、最大95%融資として、5%と経費は自己資金から支払いするのが通例となります。ただし、この5%分を1棟目の物件を「共同担保」として入れてしまうと、2棟目以降でフルローンが可能になる場合がある、とのことです。自己資金からの支出が無くなれば、すごくいいですね。

なぜ不動産屋は中古一棟を勧めなかったのか

新築は利回りが低く、儲けにくいことで有名ですが、なぜ敢えて新築を勧め、中古一棟を勧めなかったのでしょうか。

その答えは、2棟目以降で「融資が出なくなるから」でした。

１棟だけで運営するならば良いのですが、そうではなく、2棟目、3棟目も今後視野に入れた買い方、もっと言えば、

などでも買いた通り、最初に不動産投資におけるゴール設定をした後で、例えば1億8千万円分の不動産を購入したい場合、いきなり1億8千万円分の融資を銀行は通常出しませんので、数千万の融資をまずは引きます。

ここで中古物件ですと、すでに購入した時点で物件の耐用年数がまあまあ過ぎてしまっており、銀行として物件担保として評価しづらくなるため、2棟目以降の融資に繋がりにくくなる、または融資できても、自己資金の割合が非常に多くなってしまい購入が辛くなる、というトラップにハマってしまいます。

また、中古物件の場合、出口戦略を考えた場合にも売るに売れない状態になりやすいため、銀行側で融資の評価を出しづらい面があるのも理由の一つです。

そのために、不動産屋は新築を勧めておりました。

不動産屋の裏話・融資について

一棟購入を初回実施する場合、本人属性と現在の資産額、購入予定物件の良し悪しによるところもありますが、直近のローン審査で融資が下りるのは、最大でも95%だそうです。また、この95%が出るのは、新築物件のみだそうです。

銀行融資については、銀行側は直近だけで無く、金融機関が貸した後の10年後を見ていると良く言います。それはつまり、融資を出して購入していただいた後、きちんと返済する人なのかどうか、そしてそれすなわち、しっかりと不動産賃貸業の経営をできているか、キャッシュフローを回せるかどうか、が問われるとのことでした。

2棟目以降の場合で、かつ、新設法人の場合ですが、初年度は決算が出ないことがほとんどで、むしろ経費などで赤字になることがほとんどではありますが、2棟目以降で銀行側が重視するのは、決算書ではなく、キャッシュフローがどうか、だそうです。

また融資する銀行によっても、属性評価する銀行と、物件の積算評価をする銀行で方針が大きく分かれるのですが、属性評価の場合は最大で90~95%の融資額がありえるのですが、積算評価の場合は、直近だと60~70%程度の融資額、だそうです。キャッシュは次の頭金として残したいので、できる限り融資額が大きい方が有利ではありますね。

銀行の裏話・融資について

銀行自体はお金を融資して金利分をいただくことで成り立っています。そのため、基本的には銀行の業務上、お金を借りたい人に貸したい、という部分があります。

とある銀行の話、とのことで真偽は不明ですが、一般行員から課長クラスまでは、自身が抱える融資の営業ノルマもこなす必要があるのと、出世するためにはより多くの融資をお客様に提供し、金利の利鞘を稼ぐ必要があるため、積極的に融資をしたいのですが、銀行の次長、副支店長、支店長になると、すでに出世はしており、次のコースもほとんど見えている（本部に栄転するか、他の支店の支店長などになるか）ため、×印を本部からつけられないために、穏便に（＝つまり、そこまで融資を頑張らない、リスクを取らないように）済ませようとする傾向があるとのことでした。

不動産投資において、融資は非常に大事なウエイトを占めており、銀行とはうまくお付き合いをしていく必要があります。銀行や支店によっても考え方が異なりますが、上記は知識として知っておくと面白いと思います。

おわりに

新築一等アパートを勧められ、融資の裏話なども聞けましたが、今後どうなることでしょうか。

また続報を書きたいと思います。

それではまた！