【不動産投資】不動産会社との売買契約

みなさん、こんにちは。

今日も不動産について、noteを書いていきたいと思います。

前回は、3回目訪問で不動産屋さんお勧めの管理会社さんと面談を実施したのと、買付証明を出したところまでについて、noteに書きました。まだご覧になられていない方は前回の記事をご覧ください。

今回は4回目で呼ばれたので、その内容を書きたいと思います。

前回までのあらすじ

前回、不動産屋さんを訪問した際には、

・複数棟を将来的に継続的に購入予定である場合、1棟目の購入で何を買うかが大事。
・1棟目で変な物件を買ってしまうと2棟目、3棟目の融資につなげるのが非常に困難
・そこでおすすめが新築アパート１棟を1棟目に購入すること
・銀行融資がつきやすく、本人の属性と物件の価値がきちんと評価されれば、フルローン(100%)は無理でも、95%融資は可能。
・自己資金投入による購入は、今後の2棟目、3棟目と続く場合に初期費用が必要であり、なるべく使わない方が得策。
・2回目の訪問では、不動産会社が選定した物件の現地訪問と、新築でこれから建てるため、まだ部屋の見学ができないため、同様な形態のモデルルーム見学を実施。
・3回目の訪問では、管理会社との面談を通して管理会社の業務を把握することと、買付を可能であれば実施。

ということでした。

4回目に不動産会社さんに呼ばれたのは、3回目の際に実施した買付の後、銀行の物件付きの仮審査を実施した結果と、買付後の契約までを実施するために訪問してきました。

銀行融資について

事前にメールでも結果はもらっていたのですが、改めて結果を知らされました。

今回選定して買付までした物件の評価と、私自身の属性評価で、銀行の仮審査結果は、95%の融資まで出るとのことでした。

カボチャの馬車事件やスルガ銀行などの問題が昨今にあったために、最近はフルローンができる人も厳しくなっており、かつ、初回の購入であればまず100%フルローンというのは、マイホーム購入などではない限り、出ないとのことでした。

また、私の年収が2,000万や3,000万レベルで、かつ、勤続年数もそれなりに長く、大企業の役員や取締役クラスならば良い融資も引ける確率が上がるのだそうですが、そこまでの属性は無いため、一番良くて95%融資、通常で90%融資であると聞いていたので、95%融資を仮審査結果でも取ることができて良かったです。

不動産会社社長からの重要事項説明書と契約

今までは不動産会社の営業担当の方が、私との窓口になって、いろいろ調整や説明などを担当者として対応いただいておりましたが、4回目の訪問の主な目的は、契約を結ぶこと（＝判子を押すこと）であったため、宅建士である不動産会社の社長さんとの会話がメインでした。

お話いただいた内容としては、今回買い付けをした物件に関する、重要事項の説明と、契約に関するイロハ全般でした。

今回は初回の購入ということもあり、かつ、私が物件購入は初めてだったこともあるため、契約書については、最初から最後まで説明してもらえました。大まかに配下の7つです。全部の説明と質問などで2時間くらいかかりました。

１、不動産売買契約書の説明
売主と買主（私です）の確認、不動産売買契約条項の1つ1つに問題がないかの確認と内容の説明。
２、専属専任媒介契約書の説明と確認。
３、重要事項説明書の説明。不動産の土地、占有部分に関する説明、対象となる宅地に関係する事項全般の説明、取引条件に関する事項全般の説明、その他重要な事項に関する説明、などなどです。
４、建設工事請負契約書に関する説明。これから建てるので、その説明です。
５、下水道や洪水ハザードマップなどの説明。
６、物件の履歴事項全部証明書の内容説明。
７、土地、建物に関する建設工事の合意書の説明。

契約書で気になった書き方をしているところや、買主が不利になりそうな箇所は、遠慮なく質問をしました。気になったところの例としては、今回新築物件をこれから建てていくのですが、建築が予定よりも遅延した場合は、売主側が延長を申し出て特に支払いなどは無く、それができてしまう契約でしたので、仮に予定通りにうまく引き渡されてこない場合、機会損失につながりかねませんので、確認しました。

売主さんも4回目の不動産会社訪問時には、同席していただいておりまして、上記の課題については、遅延する可能性はこれまでの傾向からほとんどなく、遅延などがあった場合は延長分の入居者機会損失分などを、個別に対応させていただくことは確認取れましたが、契約自体はこのままで行くことになりました。（このあたりはあまりゴネすぎると、初回だけの購入ではなく、今後もお付き合いする可能性も十分にあるため、ある程度の妥協は必要と思っております。また何事も一度は経験すべきこととして、受け入れました。）

説明いただいた後に、契約書にハンコを押しました。これで売買契約を締結したことになりました。

手付金の振り込みについて

この日ですが、契約した後、手付金という事前支払金も振り込みをしました。手付金は、契約締結後、物件の引き渡し前に売主に支払うものであって、不動産を購入するにあたっては通常発生するものみたいです。

最終的に支払う金額のうちの数%を支払うイメージですが、この時点ではまだ銀行の融資も付いておらず、銀行内の稟議も承認されているわけではなく、銀行の融資が降りるのは、正式に物件引き渡しがされる当日になるため、手付金の支払いは自己資金から支払うことが必要になってきます。

ちなみに物件価格や諸経費の合計額が例えば5,000万で、手付金が500万だった場合は、物件引き渡しの当日に残りの4,500万を支払う形になります。（手付金は契約締結時に支払い済みのため。）手付金を早く払ったから損になる、ということはありません。

昔は現金で手付金を売り主に渡すことが主流だったそうですが、現在はスマホからの銀行振込の方が主流で、私も土日でしたがスマホから振り込みを実施しました。

これからしばらくは、銀行側の本融資審査が走るため、しばらく時間がかかるとのことでした。

銀行との融資面接もあるため、また次回に書きたいと思います。

それではまた！