【不動産投資】不動産会社との会話・管理会社面談＋買付証明

みなさん、こんにちは。

今日も不動産について、noteを書いていきたいと思います。

前回は、2回目訪問で不動産屋さんにお勧めされた物件種別についてと、銀行融資についてのお話をnoteに書きました。まだご覧になられていない方は前回の記事をご覧ください。

今回は3回目で呼ばれたので、その内容を書きたいと思います。

前回までのあらすじ

前回、不動産屋さんを訪問した際には、

・複数棟を将来的に継続的に購入予定である場合、1棟目の購入で何を買うかが大事。
・1棟目で変な物件を買ってしまうと2棟目、3棟目の融資につなげるのが非常に困難
・そこでおすすめが新築アパート１棟を1棟目に購入すること
・銀行融資がつきやすく、本人の属性と物件の価値がきちんと評価されれば、フルローン(100%)は無理でも、95%融資は可能。
・自己資金投入による購入は、今後の2棟目、3棟目と続く場合に初期費用が必要であり、なるべく使わない方が得策。
・2回目の訪問では、不動産会社が選定した物件の現地訪問と、新築でこれから建てるため、まだ部屋の見学ができないため、同様な形態のモデルルーム見学を実施。

ということでした。

3回目に不動産会社さんに呼ばれたのは、2回目の際に、新築の１棟物を紹介されたのですが、次回はその物件をこれから建てるために建築会社に会うことと、管理会社と面談をして、購入した後の管理がどのようにやられているのかについて、話を聞く機会をセットしたとのことで、行ってきました。

不動産管理会社さんとの面談

不動産管理会社ですが、２社の方々と面談（お会い）しまして、１社目が、売主さん（建設業者さん）の会社は、「売買部門」と「管理部門」に分かれておりまして、今回はこちらの「管理部門」の方とお会いし、２社目は今回良いなと思っている物件地域で、客付に強いという不動産の管理会社さんと面談しました。

面談、といいますか、不動産会社さんからの業務の説明ではありますが、２社とも業務自体は（大きなところは）同様でしたので、まとめて書きたいと思います。

なぜ購入もまだしていないのに、このタイミングで不動産管理会社と面談するのか

不動産会社の方が、今回「不動産管理会社の方」と面談をしましょうと言われて、筆者もわかっていない部分があったため、参加しましたが、なぜまだ購入もしていないのに、管理会社との面談？というところが引っかかっておりました。

その答えですが、購入する前に、購入後の管理業務のことを学んでおく必要があることと、管理会社がどんなことをやっているのかをオーナーとして把握しておき、最終的に不動産賃貸業の経営をする中での判断をできるようにするため、ということでした。

ちなみに、懇意にしてくれている不動産会社の方が、今回は不動産管理会社の方と調整してくれて、この面談の時間をセットしてくれたのですが、不動産管理会社との面談を通常のお客さんが購入する前にやる人は、そんなに多くない（1割未満）そうです。

お声がけしていただいた不動産会社の方、お時間とっていただいて面談の中で業務の説明（と営業）をしてくれた不動産管理会社の方々、ありがとうございました！

不動産管理会社の業務について

面談の中で説明を受けました、不動産管理会社の業務は以下が入っておりました。

１、入居者募集
（不動産管理会社の自社サイトや、各種不動産賃貸ポータルサイトに掲載し入居者を募集すること。客付のこと。）

２、入居審査
（応募があった場合の1次審査をする。2次審査で外部会社、3次審査でオーナーが審査する形の模様。）

３、賃貸借契約業務
（入居者とオーナーの間の契約書全般を取りまとめてくれる）

４、集金及び送金業務
（月々の賃料・共益費などの集金管理、および、オーナーへの入金対応）

５、賃料立て替えシステム
（万一、家賃滞納が発生した場合の救済処置。オーナーには支払いは滞りなく支払いされる仕組み。）

６、督促業務
（家賃支払いを遅延している入居者に対しての督促業務）

７、更新・解約・退去立会・敷金精算
（更新や解約などの場合の立会い業務など）

８、リフォーム（原状回復）
（退去後の室内クリーニングなど）

９、24時間サポート
（入居者からの問い合わせ24時間対応）

１０、クレーム対応
（入居者からのクレーム対応）

１１、共用部の定期巡回
（巡回スタッフによる定期巡回。月１程度。）

筆者は最初、９の24時間サポートや、10のクレーム対応など、入居者さんに対しての窓口対応などが「不動産管理」業務だと思っていたのですが、幅広くサポートしてくれるんですね。

1の「入居者募集」は、正直自前で実施するのは難しいと思っていたのですが、全部セットで入っているならば、むしろありがたいぐらいです。

もちろん「管理費」として、月間収入の5％前後はお支払いする必要があり、ランニングコストがあるため、自主管理でやる！というのも1つの手ではありますが、わたしとしては現実的ではなさそうなので、ここはやはりお任せしたいなと思いました。

ちなみに物件を購入した後、管理会社さんに任せる場合にオーナーとしてやることといえば、２の入居審査ぐらいになりそうです。（やること少ない！）

買付証明

不動産管理会社さんとの面談が終わった後、不動産会社の方に、少し時間がありますか？と聞かれまして、「はい」と答えて、何を聞かれるのかなと思ったのですが、2回目の訪問の際に、実は物件について、オススメされておりまして、その物件の買付証明書を出さないか？というお話しでした。

あまり物件についての詳細は、過去のnoteでも記載しておりませんでしたが、2回目の訪問では、現地に行ってみたり、モデルルーム（新築でこれから建てるので、同様の形式のモデルルーム）を見学したりしていました。

その後、今回の3回目の訪問までじっくり考える時間はあったので、買付証明を出さずに持ち帰ってもう少し検討しても良かったのですが、すでに決心はついており、自身でも計算して、毎年・毎月のキャッシュフローなどもプラスになる計算でしたので、買付証明を出しました。

さて、どうなることやら。。。。

続きは次回のnoteなどで書ければと思います。

それではまた！