1億8000万円の新築赤字アパート〜新築不動産投資の落とし穴
こんにちは。
白岩貢の弟子の矢島です。
千葉県でWEB制作や採用・集客支援を行う会社を経営していますが、60世帯の大家である白岩貢（しらいわみつぐ）から不動産について学ぼうと勝手に弟子入りしました。
師匠の白岩貢は現在60世帯の大家であり、どれも現役で高稼働を続けています。また2023年時点で400棟を超えるアパートのサポートをしています。
今回の記事では、不動産投資をする前に最低限知っておきたい、いや知らないととんでもないことになると師匠が警告することを解説させていただきます。
2棟1億8000万円の新築アパートを購入
師匠の懇意にしているオーナーさんから「相談に乗ってあげて欲しい」と山田さん（仮名）を紹介されたところから話は始まります。
山田さんの詳しい情報は割愛しますが、サラリーマンの山田さんは大手アパートメーカーから2棟合わせて1億8000万円で新築アパートを購入されました。
・手付金10万円さえ払えば新築アパートが手に入ると言われ購入。
・融資期間は35年、サブリース契約（一棟借上げ）を結んでいる
・シミュレーションでは年間100万円近くのキャッシュフロー
ここまで聞くと、ど素人の僕ならとても良い条件のような気がします。
経費を考える
しかし、その中から毎年の固定資産税や原状回復工事費用、入居者募集の広告費を支払わなければなりません。
僕もサラリーマン時代は経費という概念が乏しかったので経営者になりとても苦労しました。
売上が月200万円を超えた！
サラリーマン時代なら「すごい！頑張ったね！」で終わっていました。
しかし現実は、そこから粗利を計算、販管費を引き、社会保険料やら払うと「あれ？生活費どうしよう…」となる時がありました（笑）
大家さんになるということは経営者になるという事なので、この山田さんの気持ちはよくわかります。
サブリースの落とし穴
経費がかかるのは予想していたけど、サブリースがあるから安心だよね。
きっと僕もそう思っていたでしょう。
しかし、サブリース契約は2年間毎の見直しがあります。
さらに借上家賃が下落したら…
冷静に考えると赤字経営が続く未来しか描けず困り果てていたそうです。
業者とオーナーの利益は相反するもの
不動産会社、工務店などの業者との利益は相反するもの、「人柄がいいから、良い人だから」で買ってはいけないと師匠は言います。
僕も会社員時代は営業マンでしたので、この警告は間違いありません。
営業マンは売上を上げること、利益を出すことが仕事です。いろんな営業マンがいますが、極論で言えば「良い人」の「人柄が良い」も売上を上げるための戦略です。
決して営業マンが悪いとは思いません。
そういった会社や業界の仕組みが、そうせざるを得ないのだと思います。
手付金10万円の罠
そもそも手付金は5%が相場だそうです。
1億8000万円なら900万円になります。
夢の不労所得を10万円出せば手に入れられるから、先走って契約してしまうのだと。
900万円が必要となれば「本当に大丈夫かな？」と慎重に慎重を重ねるはずだと、師匠は言います。
タダ同然の手付金で手に入る良い物件はない
2億円近い買い物に対して、10万円とタダ同然の手付金。
頭金はこの銀行、残りはこっちの銀行と合わせて買えてしまう不動産に良い物件はないと断言されています。
多くが落とし穴なので要注意だそうです。
僕も家や車をローンで買ってきました。
自称大バカものだった僕、当時に不動産投資していたらきっと山田さんと同じような後悔をしていたと思います。
今までの失敗は一旦忘れて、師匠から学べることに感謝して勉強していきます！
この記事の内容は「6つの新築アパート投資術」の第1章に書かれていることです。
書籍を読みたい方はホームページから無料でダウンロードできます！
買うと1,900円しますよ〜（笑）
これからアパートメーカーに相談しようと思っていた！そんな急ぎの方はぜひ一度相談してみてください。
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？