買ってはいけない悪質なアパートメーカー〜新築不動産の落とし穴
こんにちは。
白岩貢の弟子の矢島です。
千葉県でWEB制作や採用・集客支援を行う会社を経営していますが、60世帯の大家である白岩貢（しらいわみつぐ）から不動産について学ぼうと勝手に弟子入りしました。
師匠の白岩貢は現在60世帯の大家であり、どれも現役で高稼働を続けています。また2023年時点で400棟を超えるアパートのサポートをしています。
今回も不動産投資をする前に最低限知っておきたい、いや知らないととんでもないことになると師匠が警告することを解説させていただきます。
買ってはいけない悪質なアパートメーカー
新築トラブルとしてよくある悪質なアパートメーカー・工務店について師匠が著書に書いています。
確かにど素人の僕がアパートを建てようと思った時、師匠のような相談相手が居ないとどこに頼んで良いのかわかりません。
とても大きな買い物なので失敗しながら学んでいくなんてことはできません。
大手メーカーなら安心かな…？
いや、地元の工務店の方が親身になってくれそうかな…？
そんな人たちのために「買ってはいけないアパートメーカー」について師匠が教えてくれていますので、一緒にチェックしましょう！
融資の上限で金額設定する大手ハウスメーカー
師匠が実際に相談を受けた事例ですが、相談者の貞松さん（仮名）はハウスメーカー各社から見積もりを複数お持ちだったそうです。
貞松さんは親の所有する土地にアパートを建てようと考え、いくつかのハウスメーカーに見積もりを依頼したそうです。
するとファミリータイプ、ワンルーム混合型などタイプの全く異なる想定であっても、建築費の上限金額がなぜかぴったり一緒だったそうです。
違う建物なのに上限が2億5000万円と図ったように各社同じ。
いったい、なぜこんな事が起きたのでしょうか…？
価格ありきの見積もり
師匠曰く「おそらく貞松さんとその土地の担保力から銀行で借りられる金額の上限を割り出し、見積もりを作っているのだろう」との事。
「価格ありき」の見積もり、つまり「いくらまで取れそうか？」という事です。
本来なら「しっかりと入居がついて貞松さんに利益が出る」ことが大前提であるべきだと。
こういった自社の利益しか追及しないハウスメーカーも少なくないとの事。
「誰もが知っている大手ブランドだから安心」と盲目的に信頼してしまう人が多いそうで警鐘を鳴らしています。
ありえない収支計画のアパートメーカー
こちらも師匠に相談に来られた早川さん（仮名）のケースです。
早川さんは相続税対策のためにアパートを新築しようと、とあるガレージハウスメーカーに図面を作ってもらったところ不自然に土地が余るようなプランになったそうです。
原因は「土地の面積や形に対してプランニングしたのではなく、既存のプランをその土地に乗せただけ」という事が判明。
さらに単価が坪50万円だと思ったら実は平米50万円と驚くほど高く、さらに地盤改良や外構工事、水道引き込み料金は別という事でトータルするといったいいくらになるのだろう…と不安になる金額でだったそうです。
他にも物件を紹介されたがとても高く、相談に来られた際に師匠が手掛けている他の物件価格を見せたところ「工事費用が2分の1程度」でびっくりされたそうです。
賃料設定を高くし、利回りが高いように見せているが、その地域の実情と全く合っていない。
中堅メーカーだけでなくトップメーカーでも、このような高額見積もりを出すところがあるので注意が必要だと師匠は言います。
町場の工務店は当たり外れが大きい
地元密着で長く経営している工務店は良心的なイメージがあります。事実、信頼できる工務店も多いと言います。
しかし、現実的には当たり外れが大きいとのこと。
家族経営の工務店もあれば、それなりに社員がいる工務店もあります。
2代目の若社長か、職人気質の年配の社長かによっても変わります。
また職人中心の現場にありがちなのが、現場の管理をしっかりしないと注文通りに建たないこともあるそうです。
町場の工務店の場合、腕の良し悪しだけでなく、どのような管理が行われているかも重要になるとのこと。
しかし、当然ながら素人が職人の腕を判断したり、管理内容を把握することはほぼ不可能でしょう。
どうすれば良いのかと不安に感じるなら、ひとまず専門家に相談してみる事が大切です。
知り合いにそういった人がいればアドバイスをもらうことも必要です。もし、心当たりがないなら師匠に相談してみてから考えてみるのもありかと思います。
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？