1棟ビル東京都内　利回り7.6%商業地域

物件情報
所在地　　　　　　　：東京都立川市高松町
最寄駅　　　　　　　：JR立川駅
距離　　　　　　　　：立川駅から徒歩６分
宅地面積　　　　　　：63.84㎡
建物面積　　　　　　：259.60㎡
構造　　　　　　　　：RC
階数　　　　　　　　：地上５階建て
建築年月日　　　　　：昭和41年12月14日
売却価格　　　　　　：10,500万円
満室時の収入　　　　：804万円
満室時想定利回り　　：7.6％
用途地域　　　　　　：商業地域
建蔽率　　　　　　　：90％
容積率　　　　　　　：400％
備考　　　　　　　　：平成29年12月耐震補強工事済み
　　　　　　　　　　：１階～３階まで飲食店でに賃貸中
　　　　　　　　　　：４階～５階まで募集予定
　　　　　　　　　　

実際の物件写真

【ネガティブ要素】
①築年数が経っている
②１階から３階の利用マナーがあまり良くない
③４階５階の賃貸方法が少し難しい
④共用が汚い
⑤ＥＶが無い

【ポジティブ要素】
①立川駅が発展途上である
②1階から３階の賃料が相場より月額１０万円ほど安く、退出した時に利回りを上げられる
③ほぼ土地値の金額なので、建て替え時に利益を上げやすい
④外観がキレイ

通常であれば利回り６%の13,400万円程度が妥当金額であると思われるが、
この物件はネガティブ要素のうち下記３点が値を押し下げている。

【1階～３階の利用マナーがあまりよくない】
【４階・５階の賃貸方法が少し難しい】
【共用が汚いこと】

改善策

【1階～３階の利用マナーがあまりよくないこと】

この部分に関しては利用者に注意していくしかないが、
経験的に２カ月は時間がかかると思う。
かなり手慣れた人じゃないと難しいので、
プロにお任せした方が良い👦

【４階・５階の賃貸方法が少し難しいこと】

この物件の４階・５階は賃貸住宅のメゾネットタイプになっており、
約100㎡になるが、700万円程度の費用をかけてリフォームをしても、
賃料が１７万円前後にしかならないため、対費用効果が悪い

そこで妙案！
店舗経営者にメリットを出すことによりテナントを募集します。
①店舗の相場賃料だと２８万円のところを→２３万円で募集
②敷金預かり３００万円を→０円で募集
③原状回復義務無し

とすることにより、4階・５階を出費Ｏ円で決める。

【共用が汚いこと】

これはリフォームするしかないが２５０万円ほど必要になるだろう

総括

この物件はなんといっても東京都内の商業ビルを7.6%の利回りで手にすることができる点、立川の商業ビルの場合３％～６％で売買されるので破格と言っていいだろう。
ただし、築年数が経過しているので、ローンが通りずらいので、そこを対応できる人には最高に良い物件だろう👦

興味ある方はXからDMください。

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