【無料note】サラリーマンが不動産投資で本当に家賃収入が入るのか？ゼロから全部見せます【実践動画】
【無料note】最後まで読んだくれた人へ期間限定オンライン授業に参加できます！
詳しくは、ページ最後に記載してます。
自己紹介
北九州市（修羅の国）で不動産投資をしてる「みわ」です。
現金は、ほぼ使わず高利回り20%以上のアパート、ボロ戸建て＋ボロアパートを買って満室経営しています。
現在戸建て4棟＋アパート10棟で全93戸所有、家賃収入3,468万円です。
最終学歴は、中卒で家計が貧しかったので15歳から社会人になりました。
結婚を考えた26歳の時、月給が17万円で貯金50万円以下でした..
本屋さんの立ち読みで不動産投資に出会い、実際にボロボロ戸建を買って、不動産投資をスタートさせました。
空室地獄や設備トラブルなど多く失敗しました。
4年経って、ようやく家賃収入1000万円達成しました！
不動産投資って難しそう..
「不動産」というワードを聞くと、難しいイメージがあります。
確かに、不動産業者のような法律まで勉強すると時間も手間も掛かります。
ですが、僕らが行う不動産投資や賃貸業で覚えることは実にシンプルです。
「買う」→「リフォーム」→「貸すor売る」
これを繰り返す事で収入が増えていきます。
不動産投資とは？
動画で分かりやすく解説してます。
不動産投資とは、不動産（動かない資産）を購入して、「賃貸」or「売る」を行って収益を得る投資です。
不動産投資で必要な知識ってあるの？
不動産投資をやる上で始める前に最低限の必要な知識は覚えておきましょう。と、言ってもシンプルです。
・利回り
・リスク
後は、動画を見ながら流れは理解できます。
不動産投資の利回りとは？
動画で分かりやすく解説してます。
利回りとは、不動産価格に対して1年間に何パーセント得られるのかという指標です。
例）
価格1000万円・年間家賃収入150万円
150万円÷1000万円＝利回り15%
利回りが高いと家賃収入が多いということになります。
不動産投資のリスク
動画で分かりやすく解説してます。
不動産投資にもリスクはあります。
・業者に騙される可能性
・人口減少で空室になる
・自然災害で被害に遭う
・建物の維持、修繕費がかかる
不動産投資の全体的な流れ
不動産投資で家賃収入を得るには、流れが決まっています。
・不動産の購入
・借入れ
・リフォーム
・入居者募集
この繰り返しで不動産収入が増えていきます。
不動産投資は見えない部分が多い..
不動産投資は、本やセミナーなど学べるものは、充実しています。
でも、話や情報だけなのでリアルにどうやっているのか分かりません。
以下の内容は、文字だけでは把握しにくい部分になります。
・立地の周辺環境
・物件の道路付き
・建物の状態
・不動産屋さんとの交渉
・買い方
・借入れの申込み
不動産投資の1番重要な部分は、「現場」にあります。
実際に誰かがやっているところを見る方が早く、実践で役に立ちます。
今回の無料noteでは、「物件探し〜購入」までを動画で観れるようにしました。
動画の内容
ーーーーーーーーーーーー
１.インターネットで物件を探す方法
２.売り物件チラシのチェック
３.失敗しない現地調査の方法
４.不動産の値切り方（価格交渉の現場を盗撮）
５.修繕のシミュレーションと購入価格の決め方
〜買えませんでした〜
〜雨漏り、傾き物件を購入編〜
６.問題の物件を解説
７.現地調査（周辺）
８.現地調査（内覧）
９.価格交渉の現場（盗撮）
１０.買付証明書の出し方
１１.契約書の内容を説明
１２.戸建を買った時の諸費用の説明
１３.登記簿、固定資産税評価証明とは？
１４.借入れの申込み方法
ーーーーーーーーーーーー
1度見るだけで、不動産購入までは実践できます。
戸建投資の一部始終を収録
不動産投資は、マンション投資やアパート投資など色々なタイプがあります。
今回は、戸建投資のリアルな現場を動画で解説します。
戸建投資をオススメする理由は、以下になります。
・200万円から始められる
・戸建賃貸の需要は大きい
・売り物件が多い
・借入れも可能
戸建投資は、不動産では少額で初心者には始めやすく、極めて失敗しにくいものになります。
戸建投資とは？
戸建投資とは、一戸建てを購入して賃貸経営or売却で収益を得ることを言います。
戸建投資のメリット
戸建投資は、不動産投資の中で始めやすいタイプになります。
メリットは、以下になります。
・200万円から始められる
不動産の中では、少額の100万円台から始められます。大きなアパートを買うよりも大金を使うリスクが極めて低いです。
・賃貸の需要が多い
アパートのような集合住宅に比べて独立性のある戸建は、かなり需要があります。
さらに賃貸の戸建は、数が少なくて探している入居者さんも多いです。
・売り物件が多い
売り戸建物件は、早く見つけやすいのも特徴的です。
アパート買う人に比べ、自宅を買う人の方が圧倒的に多いからです。
その分、売り物件数も多いのが戸建の良いところです。
・借入れも可能
現金での購入も出来ますが、日本政策金融公庫（国の金融機関）などで借入れすることも可能です。
戸建投資のデメリット
戸建投資にもデメリットがあります。
デメリットは、以下になります。
・収入が上がるスピードが遅い
1つの戸建に1契約ずつ購入していくのに、1,2ヶ月ほど使うので、
1棟アパートや1棟マンションに比べて、収入が増えるスピードは遅いです。
リスクをとって収入スピードをあげたい人には物足りないか知れません。
・外壁、屋根まで修繕しないといけない
内装の他に物件によっては、外装も修繕をしなくてはいけないケースがあります。
その分、修繕費が多くかかる可能性があります。
・室内が広いのでリフォーム費がかかる
戸建は、部屋数が多いのでリフォーム面積も多くなり費用も、それなりに掛かります。
・天災の被害に遭いやすい
台風などの強風や豪雨となどの時に、外壁が損傷したりするリスクもあります。
ほとんどの場合は、火災保険でカバー出来ます。
動画を観るだけで月5万円入る
本当に何もないゼロの状態から家賃収入を手にするまで、動画で公開しています。
リアルがちのノンフィクションなので、
ぜひ実践をして、不動産収入を増やして下さい。
ここから動画の本編
ここから動画の本編になります。
１.インターネットで物件を探す方法
まずは、インターネットで物件探しからスタートします。
よく「ネットの物件は売れ残り」と言われてますが、
僕の物件は、ほとんどがネットで見つけたものです。
まずは、どうやって探すのか？
体系的に学ぶ方が物件が見つかりやすくなります。
動画で以下の内容が分かります。
・物件写真のチェック方法
・ダメ物件の特徴
・良い立地を見分ける方法
・細かな項目の解説
参照サイト：アットホーム
２.売り物件チラシのチェック方法
不動産屋さんに問い合わせをした時に、ネットに載っていない物件も紹介されたりします。
その場合、チラシを作られてることが多いのでFAXやメールで取り寄せます。
チラシの情報は、ネット情報より細かく記載されています。
動画の内容は、以下になります。
・物件チラシの見方
・立地（場所）が良いかどうか？
３.失敗しない現地調査の方法
不動産投資では、必ず現地に足を運んで確認をします。
投資家の中には、見ないで買う人がいますが、大抵の人は失敗しています。
入居者さんが住みたいと思える場所や建物かどうかを実際の目で見極めます。
今回は、不動産屋さんと現地で待ち合わせをして内見をします。
動画の内容は、以下になります。
・物件周りをチェック
・不動産屋さんとの対応方法
・室内の状態を見る方法
４.不動産の値切り方（価格交渉の現場を盗撮）
不動産投資は、購入価格を安くすることによって収益が上がります。必ず価格交渉はします。
不動産の売値は、売主さんの言い値なので定価などはありません。
躊躇せず、ガンガン交渉することをオススメします。
動画の内容は、以下になります。
・価格交渉のやり方
・スムーズな交渉方法
・早く家賃収入を手に入れる方法
５.修繕のシミュレーションと購入価格の決め方
リフォームの費用がいくらかかるのかをシミュレーションします。
安い物件は、室内がボロボロなのが、ほとんどなのでリフォームしないと入居者さんが入りません。
実際にかかるリフォーム費用の試算を出して、買付金額を決めます。
動画の内容は、以下になります。
・実際にかかるリフォーム金額はいくら？
・最低限、直さないといけない箇所は？
・収益率をあげるリフォームの決め方
・買付金額を決める計算方法
〜買えませんでした〜
売主さんに150万円で買付けを出しましたが、交渉決裂となりました。
不動産投資は、買えない時は本当に買えません。
地味なことですが、これを繰り返すことによって良い物件が見つかり、家賃収入が増えていきます。
〜雨漏り、傾き物件を購入編〜
６.新たな物件の問題を解説
新たにネットで気になる物件が見つかりました。
価格が安いですが、問題がある物件です。
それが「雨漏り」「床の凹み」「傾き」です。
ネットのページを見ながら、本当に買っていい物件かを検証します。
動画の内容は、以下になります。
・前回、買えなかった物件の話
・雨漏り、床の凹み、傾きの物件
・ネットページを見て物件の解説
・立地は良いか、地図で確認
７.現地調査で周辺チェックのポイント
物件を買う前は、必ず現地に行って自分で周辺を調べます。
入居者さんも毎日、その周辺を行ったり来たりするので、物件までの道中に以下の弊害があれば気を付けなければいけません。
・道が狭い（車が通れない）
・臭いが酷い
・坂が続く
・交通機関まで凄く遠い
マイナスの部分を洗いざらい出していきます。
動画の内容は、以下になってます。
・入居者さん目線で物件まで歩く
・急激な坂の状況をどう見るか？
・物件の道路付けを見る方法
８.現地調査で内見のポイント
ネットの写真の情報では、足らないので自分の目で建物の中を見ます。
これをすることによって以下の効果があります。
・想定外の修繕を防ぐことができる
・どこをリフォームするのかが分かる
・そのまま使える所が分かる
・値切り交渉の材料を探せる
これを繰り返すことによって、パッと見て「良い建物」「悪い建物」が分かるようになります。
動画の内容は、以下になります。
・物件の内見の方法
・建物内のどこをチェックするのか？
・そのまま使える所はどこか？
・傾きのチェック
・雨漏りのチェック
９.価格交渉の現場（盗撮）
物件を買う金額の交渉をします。
価格交渉では、以下のメリットがあります。
・安く買える
・早く入居者募集する交渉ができる
交渉ができるか、できないかは、売主さんによって変わります。
大事なのは、「買う意思」をハッキリ伝えることです。
上手く交渉すれば、安く購入できて、早く入居者募集ができます。
動画の内容は、以下になります。
・価格の交渉方法
・早くリフォームができる交渉方法
・スムーズな交渉のやり方
１０.買付証明書の出し方
物件を購入するには、まず「買付証明書」を出します。買主が売主に対して買う意思を示すものです。
こちらを出すことによって本気度が伝わり、交渉がしやすくなります。
動画の内容は、以下になります。
・買う価格の決め方？
・購入後どう動くか
・売主の状況から考える交渉の方法
１１.契約書の内容を説明
売主さんから買付証明書の内諾を受ければ、売買契約をします。
不動産の価格は、高価なので揉めないようにキッチリ契約書を交わします。
今回は初めての人に分かりやすいように解説してます。
動画の内容は、以下になります。
・売買契約書とは？
・重要事項説明書とは？
・不動産の契約ってどうやってるのか？
・実際の契約書を見て解説
１２.戸建を買った時の諸費用は、いくら？
不動産の契約日とは、別に決済（物件購入の支払い、登記）を行います。
今回は、価格が少額なので売買契約と決済を同時に行いました。
不動産を買う時は、「物件価格」と「諸費用」が別でかかります。
物件の購入前に把握しておくことで、資金難を防ぐことができます。
今回の物件で諸費用は、いくらかかったのか解説します。
動画の内容は、以下になります。
・不動産を買う時、いくら諸費用がかかるのか？
・諸費用の内訳とは？
１３.登記簿、固定資産税評価証明とは？
不動産には、「登記簿」と「固定資産税評価証明」というものが土地と建物にあります。
これは、所有している権利の証明と不動産にかかる税金が分かる証明書になってます。
こちらを把握することによって、以下が分かります。
登記簿：名義人の確認、物件の歴史、借金をしてるかどうか？
固定資産税評価証明：不動産の税金額が把握できる。
動画の内容は、以下になります。
・登記とは？
・固定資産税評価証明とは？
１４.借入れの申込み方法
不動産は、現金で購入しても大丈夫ですが、基本的に金融機関から借入れを行います。
理由は、現金を使うといつかは、尽きるからと、不動産経営は比較的借りやすいということです。
今回は、日本政策金融公庫（国の金融機関）から借入れをしています。
この金融機関は、居酒屋や美容室など開業資金などをよく借りられてる所です。
初めての人には、分かりやすく内容を説明して貰えます。
今回のような少額であれば、日本政策金融公庫をオススメします。
今回は、融資申込みのタイミングを間違えたため返済年数が7年になりましたが、
不動産経営では、10年〜15年ほど借りること出来ます。（※平成30年10月の時点なので、それ以降は、融資基準が変わってる場合があります）
返済年数は、長くとった方が収入の手残りが多くなります。
動画の内容は、以下になります。
・借入れの申込みの流れ
・申請の方法
・申込書の書き方
・事業計画書の記入の方法
１５.超簡単なセルフリフォームの方法
セルフリフォームの準備
ペンキ塗り作業
床鳴りを軽減させる方法
庭を綺麗にする
セルフリフォームをすることによってコストが5割近く下がります。
初心者の人には、大工工事など加工するリフォームは難易度が高いです。
今回は、誰でも出来るコスパ大の方法をやりました。
動画の内容は、以下になります。
・ペンキ塗りでコスト85%削減
・床なりを軽減させる方法
・閉まらないドアを直す方法
１６.問い合わせ殺到！室内撮影の方法
入居者募集用の室内写真を自分で撮影します。
撮影は、不動産屋さんにお願いすることは出来ますが、あまり良い撮り方をしてもらえません。
今は、SUUMOなどの賃貸物件サイトで探す人が多いので、自分で撮影することで、反応率がすごく変わります。
撮影する為には、以下のカメラが必要になります。
・一眼レフカメラ
・広角レンズ
スマホで済ませる人もいますが、以下の効果があります。
・部屋が広く写る
・室内を明るく写せる
何の機種を探せばいいのか分からない人は、1番安いカメラと広角レンズのリンクを貼っておきます。
動画の内容は、以下になります。
・効果的なカメラの操作方法
・問い合わせが殺到する撮影方法
・反応率が2倍！写真の編集方法
反応率が上がる写真の編集方法
１７.入居者を募集する広告の作り方
パソコンのエクセルなどを使って、入居者募集用の広告を作成します。
自分で広告を作ることによって以下の効果があります。
・物件のアピールポイントを伝えやすい
・不動産屋に説明する時間を減らせる
不動産屋さんも作成して貰えますが、1番物件の売りを知っている本人の方が内覧者にも伝わりやすいです。
動画の内容は、以下になります。
・広告を作るメリットとは？
・効果的な広告の作り方
１８.入居者を募集する不動産屋回り（盗撮）
自分で室内撮影をした写真のデータと広告を持って、物件近くの入居者募集する不動産屋さんを回ります。
お願いする時は、以下を伝えます。
・募集する家賃
・敷金、礼金
・ペット可か？
・広告費は、家賃の何ヶ月分か？（仲介手数料）
・家賃保証会社を付ける
敷金、礼金に関しては、少ない方が入居者の負担は減ります。
僕の場合は、広告費に当てる為の礼金1ヶ月を設定してます。
動画の内容は、以下になります。
・入居者募集の頼み方
・実際の不動産屋さんとのやり取り
１９.火災保険の選び方
加入の理由は、以下になります。
・建物に損害が起きた場合の修繕費
・他人に対する賠償金の補償
日本は、台風、土砂災害、地震、水害など建物に対して様々なリスクが起きます。
1大きな損害が及んでしまうと、1度に何百万円という費用が修繕費で飛んでしまう可能性も高いです。
その為に、適切な補償内容、金額の保険に入る方法を動画で解説しています。
動画の内容は、以下になります。
・損害が起きて保険を利用した説明
・保険会社の探し方
・補償範囲の決め方
・補償金額の決め方
・実際の火災保険料、地震保険料はいくら？
・付けておいた方が良い保険
２０.即入居するネット掲載の方法
不動産屋さんに入居者募集を依頼すると、取り扱っている業者であればネット掲載もしてもらえます。
今持っている戸建物件の入居者のほとんどがインターネットからの問い合わせから成約できました。
現在、インターネット賃貸募集サイト「SUUMO」「ホームズ」などで物件を探す人が凄く多いです。
早く入居者を決めて、家賃収入を得るには、探している人が、いかに自分の物件に食い付いてもらうかがカギになります。
こちらの掲載方法のコツを解説しています。
動画の内容は、以下になります。
・効果的な家賃の決め方
・入居者が入る物件と入らない物件の違い
２１.【最終回】家賃収入と意外な結末..
ここで、ようやく入居者が付いて家賃収入が入ります。
「物件探し」～「家賃収入」まで、3ヶ月近く掛かりました。
物件によっては、早かったり、それ以上掛かったりします。
今までの動画の流れ通りやれば、問題なく3ヶ月以内で収まります。
動画の内容は、以下になります。
・家賃収入の詳細
・入居者募集に掛かる費用は？
・これまでに掛かった収支を発表
これまでの流れを見れば不労所得じゃないと感じるかも知れません..
不動産投資は、1つ1つ収入が入る仕組みを作ることによって大きくなっていきます。
決して楽ではないが、諦めずにコツコツやれる人は、必ず収入は大きくなります。
【期間限定】不動産投資の実践が学べるオンライン授業
本格的に不動産投資をやりたい人向けで期間限定で開催します！
みわと一緒に不動産投資をしたい人はぜひご参加下さい＾＾
