有明在住者によるシティタワーズ東京ベイのモデルルーム見学記（写真22枚）
はじめに
今回は有明ガーデンのOPENで盛り上がりを見せているシティタワーズ東京ベイのモデルルームに訪問しました。
現役有明民から見たシティタワーズ東京ベイについて、コメントをしたいと思います。（＊追記：記事執筆当時は有明民でしたが今は有明を離れております。）
賃貸派だった私がなぜマンション購入に至ったかをまとめています。マンション購入を検討されている方は、こちらをご覧ください。
シティタワーズ東京ベイとは
ゆりかもめ：有明から徒歩3分、りんかい線：国際展示場から徒歩4分、目の前に有明ガーデンのある3棟構成で総戸数1,539戸のタワマンです。
2019年7月に完成していますが、まだ絶賛販売中ということで住友不動産のマンションらしい販売スケジュールとなっています。
※他のデベロッパーと違い、住友不動産は完成までに完売を目標としておらず、値引きをせずなんなら市況に合わせて値上げをしながら時間をかけて完売を目指すデベロッパーです。
営業担当の方は「国家戦略特区」で資産性の高いマンションであることを強調していました。
有明ガーデンの5Fに新たにできた湾岸マンションギャラリーが受付となっています。
既に完成済みなので、完成済住戸の２戸がモデルルームとなっていたので、今回モデルルームを案内いただきました。
モデルルーム見学（専有部）
見学をしたのは、最も駅から遠いEAST TOWERの27Fの３LDKでした。
（写真撮影の許可は営業の方からいただきました。）
内廊下で非常に高級感があります。
ブリリアマーレ有明は外廊下なので、内廊下の高級感、ホテルライクな感じが良く理解できました。
私は元々風通しの良さとコストパフォーマンスの観点から外廊下派でしたが、マンションに詳しい人たちが内廊下に敏感に反応する理由が良く分かった気がします。
1件目 70.25㎡ 3LDK
南向きということで、眺望は最高です。
目の間に建物もないため、カーテン全開で生活できそうで開放感はすごいです。
夜景も楽しみですし、頑張ればディズニーランドの花火も見えるのではと思います。
キッチンからの眺めも非常によく、一緒に見学した妻もテンションが上がっていました。
アウトフレーム設計のため、梁が目立たず室内がより広く感じました。
目の前が首都高の為、バルコニーに出ると27Fでも車の音は聞こえました。
そんな騒音対策をするために、窓は二重となっていました。
T4サッシとのことです。
浴室は1418と十分な大きさでした。
別棟であるCENTRAL TOWERとの被りはこんな感じです。
個人的にはあまり気になりませんでした。
2件目 72.88㎡ 3LDK
次は、北西向きの角部屋でした。
1件目の眺望も心躍りましたが、角部屋のこちらはより素晴らしい眺望でした。
東京タワー、レインボーブリッジ、有明ガーデン、東雲のタワマン群、少し遠くに晴美3兄弟や豊洲、勝どきと湾岸エリアを一望できます。
27Fモデルルーム角部屋からの眺望
— 2LDK (@2ldk18) July 26, 2020
田舎者にはたまらない#シティタワーズ東京ベイ pic.twitter.com/ajXIHoSoVK
マンションに興味のない人、シティタワーズ東京ベイは検討外という人もこの眺望は一見の価値がありです。
このマンションの評価が大きく変わると思います。
モデルルーム見学（共有部）
次は共有部です。
目の前に有明ガーデンとホテル（ヴィラフォンテーヌ有明）、スパ（泉天空の湯）があることから、共有施設は少なめにしているとのことでした。
共有部が充実すれば管理費に直結しますので、合理的な選択であると思います。
そして共有施設はCENTRAL TOWERとWEST TOWERにあり、3棟どこを買っても共有でしようできるとのことでした。
ライブラリーラウンジ@CENTRAL TOWER
こちらは無料で使えます、中は利用者の方がいらっしゃったので、写真は控えましたが、自習スペースと本や雑誌が揃っており、本や雑誌は定期的にラインナップが変わるとこととでした。
4連休最終日の今日でも仕事をしている風な人たちで7割くらい埋まっていたので、平日は昨今のテレワークの波もあり、席とり合戦になっていると思われます。
景色も良く、お金を払っても使っても良いと思えるラウンジでした。
キッズコーナー@WEST TOWER
コロナの影響か、遊具は全て撤去されており、物寂しい感じでしたが、子どもが遊ぶスペースと親御さんが待機するスペースがガラス張りで分かれており、一子持ちの父親目線としては、自身はゆっくりくつろぎつつ安心して子ども見守っていられる作りとなっており好印象でした。
ただ、有明ガーデンの４Fはかなり子ども向けテナントが充実しているので、利用するのは限られた期間になるように感じました。
各棟間の移動は屋根で繋がっており、雨の日でも雨にぬれずに移動が可能です。（風がある日は横から濡れそうですが）
価格
価格表もいただきましたが、正直目の痛い価格だと感じました。
さすが住友不動産ということで、販売当初より値上がりしていました。
私が狙っていた2LDK55㎡あたりの部屋は坪380万くらい、全体を均すとざっくりですが、坪400万円レベルでした。
坪400万円となると、ブランズタワー豊洲と同レベル、有明ガーデン直結の強みをどう評価するか次第となりそうです。
マンションの価格が適正か否かは周辺の中古物件の価格を見ることが重要です。適正な価格の見分けかたについてこちらの記事でまとめています。
シティタワーズ東京ベイは買いか？
私は保留としました。
一番の理由は価格です。
この共有部のレベルでブランズタワー豊洲と同価格帯であれば、ブランズタワー豊洲を選びたいです。
シティタワーズ東京ベイの売りの一つに有明ガーデン直結という強みがあります。
有明ガーデンは素敵な商業施設ですが、OPEN日に訪問してから既に何十回と訪問した私としては、有明ガーデンのテナントは豊洲ららぽーとと比べると少し日常使いしづらいテナントが多く、フードコートもファミリー向けなのに少し高級路線だったりと、日常使いとしての使いがってはららぽーとに大きく軍配が上がります。
もし有明に地縁がなく、有明ガーデン直結に魅力を感じシティタワーズ東京ベイを検討されている方は、ららぽーとと入っているテナントを比べてみてみることをおすすめします。
あくまでも私の主観かつ、日常使いでららぽーとと比べるとの話であり、有明ガーデンは素敵な商業施設です。
5Fの水のテラスはお子様も大喜びでしょうし、これから劇団四季やイベントスペースがOPENすれば、さらに魅力が高まることも予想されます。
ただ、有明ガーデン近接が購入動機であれば、近隣にはたくさんの良質な中古タワマンがあります。
目の前にはオリゾンマーレもありますし、ブリリアマーレ有明からも歩いて5分くらいです。
この2マンションであれば、坪250～300万円くらいで流通しているので、リノベをして内装をきれいにしても、だいぶコストは抑えられますし、共有部もシティタワーズ東京ベイに比べてとても充実しています。
（ブリリアマーレ有明にはスパもサウナもあります。）
マンションにコストをかけれていた時代のマンションなので、すでに築10年は超えていますが、築年数ほどの古さを感じないと思います。
住人としても、おすすめです。
まとめると
・多少の割高感は問題なし、新築で、エントランスに高級感があって、ゆりかもめもりんかい線も近くて、有明ガーデン直結マンションがいい！
→シティタワーズ東京ベイ
・有明ガーデンは今後も開発が入るので、将来性がある。BRTも含めて今後の有明エリアに注目している。日常使いはりんかい線よりゆりかもめ（豊洲）で、高値つかみはしたくない。
→オリゾンマーレ、ブリリアマーレ有明等近隣マンションの中古
・有明ガーデンよりららぽーと派、普段使いは東京メトロ（豊洲）
→ブランズタワー豊洲等豊洲エリアのマンション
という感じでしょうか。
保留としましたが、ゆりかもめ/りんかい線駅近、抜群の眺望、エントランスの高級感、有明ガーデン直結というのは、非常に魅力的だと感じました。
将来的に羽田空港-りんかい線の直結が実現すれば羽田へのアクセスも向上しそうで、さらなる需要増→資産価値増も見込まれるので、その将来性にかけてみるのもいいと思います。
他に気になったのは、目の前を走る首都高です。
騒音もですし、人によっては排気ガス等が気になるかもしれませんので、気になる方は現地を見られた方が良いかと思います。
ただ、騒音や排気ガスの問題は電気自動車の普及とともになくなっていくので、将来的には減少傾向のある懸念事項とも考えられます。
さいごに
非常にわくわくしたモデルルーム訪問でした。
まさに非日常が日常になるような、そんなマンションでした。
やはり湾岸のタワマンはテンションが上がりますね。
多少なりともリスクをとって購入する何千万（億）もの買い物です、毎日がワクワクして充実することを忘れてはいけないと改めて認識させてもらいました。
無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
参考にした本
湾岸タワマンに興味を持たれた方、湾岸タワマンとは何ぞやという方はこちらの本がおすすめです。
実際に湾岸に長く住まれているのらえもんさんが、ファクトを元にタワマンについて解説いただいています。
タワマンの見方が変わると思います。（私はいいほうに変わってタワマン好きになりました。）
以下ブログにて私自身が新築のタワマンを購入した経験を踏まえてマンション購入のノウハウや体験談をまとめています。宜しければブログもご覧ください。
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