【20代で不動産投資】私が思う優良な中古区分マンション販売会社

今回は私が思う優良な中古マンション会社は、どんな会社かを記事にしたいと思います。コロナで副業として中古区分マンション投資を考えている人が増えているらしいですね！

なお私は区分マンションは持ってません。が提案は数多く受けてきましたし、不動産投資としては戸建も1棟アパート・マンションも区分マンションも一緒なのでどういう会社から買うといいかという目線は同じであると思います！

ズバリ優良な中古区分マンション会社はどういう会社かと言うと、"繰上げ返済計画をきちんと立ててくれる営業マンがいる会社"だと思います。

【前提】

「区分マンション投資」と「戸建やアパートへの投資」は投資スタイルが全く異なります。

私が思うに、区分マンション投資は何十年と時間をかけて低リスクで徐々に規模を拡大し最終的に大きな資産を作り上げるスタイル。

それ以外の戸建や1棟アパマンの投資は大きなリスクをとる代わりに、早い段階で収益を上げ早期に資産の拡大を目指すスタイルだと思っています。

まあ最初の投資原資や時代によってはそれらのスタイルも当然変わるのですが、現代で地主でもなく、そこまでキャッシュも潤沢でないサラリーマンがやる場合おおよそ先ほどのスタイルにマッチすると思います。

基本的に中古区分マンションは自己資金をよほど多く入れないと収益があがりません。キャッシュが潤沢で何百万円か自己資金を投下できればもちろん収益はあがりますが、フルローンであれば収支は家賃収入からローン返済を引いてマイナスか良くて±0です。固定資産税払ったらだいたいマイナスになります。

【中古区分マンションの投資計画】

ではどのようにして中古区分マンションで資産を拡大していくかと言うと毎年繰上げ返済をして、1期目を完済し、2期目を購入、1期目で行っていた繰上げ返済分と1期目の収益全て2期目の繰上げ返済に充てる。を繰り返す方法です。

具体的に書きます、収支計算や返済計画は大雑把で、固定資産税や、家賃下落、空室リスクを無視して書きますのでその通りとはいきませんが、考え方はこんな感じです。

2020年　1機目　2,000万円、35年でフルローン購入

2020年〜毎年100万円繰上げ返済。多分15年あれば完済できます。

2035年　2機目を購入(1期目と同じような物件) 1期目と収益プラス継続して100万円繰り上げ返済。

そうすると2機目は8〜9年で完済できます。

2044年　3機目を購入。1、2期目の収益プラス100万円繰り上げ返済。

今度は7〜8年で完済できます。

2052年　4機目購入。今度は5〜6年で完済できます。

2058年　5機目購入。今度は3〜4年で完済できます。

2062年　6機目購入。今度は2〜3年で完済できます。

2065年　7機目購入。1〜2年完済。

2067年　8機目購入。1〜2年で完済。

※あくまで考え方です

※返済計画は大雑把です

※実際には空室や家賃下落リスクが伴います

※うまくいけば40年くらいで8機いけるかもしれませんし、家賃下がったり空室があればもっと時間がかかるかもしれません

(空室リスクや家賃下落リスクは都市部であれば当然地方に比べると低くなります)

そうすると約50年後には無借金で8機区分マンションが残り、毎月60万円くらいの収入が得られますよー。

みたいな計画を立ててくれる営業マンがいればその会社は割と優良な会社だと私は思います。

逆に保険の提案になりますよ。35年後には資産としてこちらのマンションが残るんですよ。くらいの提案で繰り上げ返済を勧めてくれない会社はあまり信用できません。

なぜなら、繰り上げ返済しなければ35年無事完済できたとしても残るのは1機だけです。多分家賃も下がって固定資産税払ったら持ってても大した収益になりません。その前に途中でデフォルト起こすリスクが高いです。何のために投資したのか意味分からなくなります。

また逆にフルローンで区分マンション投資をやりたい方について、繰り上げ返済できない方は区分に手をつけない方がいいと思います。

とは言っても投資に対する考え方は人それぞれ。

自分が良いと思えばやる。いけいけどんどん。

私が言えることはひとつ。

間違ってもキャッシュがない人は新築区分マンションに手を出さないでね

です。

ありがとうございました。

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