①良い不動産業者とお付き合いするには？ ②なぜ不動産投資は儲かるのか？ ③不動産投資の利回り計算の仕方

①良い不動産業者と付き合いをするためには？

☞信頼できる不動産業者が見つかっても、あくまでも人と人のお付き合いが基本となるため、皆さんにも知っておいてもらいたい不動産業者とのうまく付き合うコツをここでは取り上げたいと思います。

①選定
複数の業者さんとの面談などを経て、信頼できる不動産業者を選ぶと思います。これは正しい判断であり、自らが納得できる不動産業者を選んでほしいと私も思います。
ここで重要なのは、信頼できる不動産業者とだけで不動産の売買をするということです。
実は、収益不動産を取り扱う業者さんのネットワークって意外に狭いです。
あっちこっちで売買の話を進めていると意外に『有名人』になります。
担当者さんも人間です。他の業者さんに相談する人なら後回しでいいやとなるのが世の常です。
物件情報を出す判断は担当者さん次第の部分がありますので、やはり信頼関係を大事にしてほしいと思います。

②虚偽は絶対NG
よくある2大『違う』あるある話です。 ①口頭での申告と源泉の収入が全然違う ②口頭での申告と返済予定表での借入額が違う 金融機関によって融資ができる属性《収入、借入、仕事内容など》条件が異なりますが、収入と借入額は明確な基準を置いている金融機関が多いので、そもそも借り入れができない方などもいるのが現状です。
当初から本当のことを言っていただければ違う対応も可能ですが、業者の担当者さんのモチベーションが落ちること確実です。
お互い様ですが、嘘は必ずばれることなので、正直にご相談されるのがベストです。

③自分の行動や発言に責任を持つ
東京都内はもちろんですが、各地方主要都市の不動産の価格も上昇傾向にあります。そのため、良い不動産情報が出た場合は躊躇することはもったいないことです。
購入に関して、まず『買い付け証明』という物を、不動産を購入する時に提出します。これは、●●●●万円でこの不動産を購入しますという意思表示を売主に対して行うものです。法的拘束力はないのですが、それを元に売買交渉を進めていくことになります。
ここで、みなさんが失敗してしまうのが、買い付け証明を出しておいて、いざその金額が通ったら、『もっと安くしろ』と、再度値下げ交渉をしてしまう事です。
不動産業者はあくまでも企業ですし、売主もある程度の利益を見込んでいるものです。
そのため、クレーマー的な体質の方、自分の発言に責任を持てない人は、相手にされなくなります。
やはり、自らの発言に責任を持てる方は、信用につながり、より多くの情報を紹介してもらえる存在になるのです。

④その他
『情報だけほしい』といって面談を拒否し、情報を出しても動かない人は、段々相手にされなくなると思います。不動産業者さんは、毎日多くの方と話をされていますので行動しているのかどうかはすぐにわかります。
ですから、買わなくても良いので、行動している姿を見せることは非常に重要だと思います。
例えば、資料をもらったら、物件を見に行って、感想をメールするだけでも全然対応が違うはずです。
信頼関係が非常に大切なので、当たり前のやり取りを続けていくことで、おのずと結果は出るものです。

②なぜ不動産投資は儲かるのか？
☞では、不動産投資がなぜ儲かるのか?という根本についてお話ししたいと思います。

不動産投資の基本は、不動産を購入し、第三者に賃貸することで家賃収入を得て利益を得ます。
ですから、自分が仕事をしていても、旅行に行っていても、マンションに入居者がいる限り、家賃収入が入り続けます。
その中で不動産投資が人気の理由としては『利回りの高さ』と『ローリスク』が上げられます。
利回り10%の金融商品や、定期預金は、日本国中を探しても絶対に見つからないと思いますが、『不動産』の投資ではその案件は多くあります。リスクを限界まで取れば、もっと高い利回りの商品は見つかります。
例えば株式売却で手元資金の何倍も利益を得ることはあるかもしれません。
その点、不動産投資では大儲けはできませんが、限りなく低いリスク《土地と建物は必ず残るので資産がゼロになることはありません》でミドルリターンが期待できます。
ちゃんと勉強して判断を誤らなければ、不動産投資のリスクは低いものです。
また、キャッシュフローを生み出し貯蓄することで、次の不動産を購入することができるので、屁理屈ですが賃料収入と資産はずっと増え続けるのです。
しかも、その購入資金は、金融機関が貸し出してくれますので、条件次第ですが、自分のお金を1円も使わずに資産を拡大出来る訳です。
全ての不動産管理をアウトソーシングする場合は、銀行への返済は家賃収入から賄うので、『どの不動産を買うか？』という事だけを判断すれば、あとは通帳を見ていれば良い...という事業です。
ちなみに、貸し出す不動産は、アパート、マンション、一戸建て、分譲のマンション1室、店舗、ビルなど...多種多様です。

しかも、土地や建物の条件、新築と中古の違い、金融機関ごとの融資条件の違いなど不動産の購入は複雑な物になっていきます。
しかし、多くのサラリーマン大家さんや独立した専業大家さんがいるのも事実なので、ある意味、誰でも『即行動』ができると成功への道へと進めます。
一般の方がゼロから事業を始めて、資産を大きく拡大できる事業は不動産投資以外の他にはないと私は確信しています。
つまり、不動産投資のツボを押さえることで、誰でも不動産投資ができるコツがあるのです。
また、銀行融資を受けて投資が出来るという事は、『事業』として認められているという事の証でもある訳です。この事業は不動産貸付業として、世間的にも立派に認知されている職業です。
ちなみに、法人を起こせば、会社の社長しての肩書きまで手に入れてしまう事が出来ます。

③不動産投資の利回り計算
☞利回りとは、銀行の利子と考え方は一緒で、不動産を買った場合の年間の配当リターンの率です。
例えば、利回り10%の場合で1,000万円投資すると、年間のリターンは100万円となります。
これが不動産であれば、次のような式になります。
・家賃収入《年間》÷ 物件価格 = 利回り という事は、先ほどの100万円で、利回り10%の場合ですと、100万円《年間家賃収入》 ÷ 1,000万円《物件価格》= 0.1《10%》という式が成り立 つのです。

これが、『表面利回り』と呼ばれる指標になります。
だいたい、収益不動産で『利回り●●%』と表示されているものは、この表面利回りになるという事を覚えておいてください。
次に実質利回りというものを説明します。
この実質利回りというものは、マンションの運営をしていくうえで必要となる経費を差し引いて、より正確に不動産投資の収益を計算した指標になります。
あくまでも、不動産投資とは事業であり、事業を行う上では、経費が掛かってくる事はご理解いただけると思います。
この点は、不動産を本当に購入しないと理解が難し点かもしれません。また、 不動産投資のマイナス面ともとらえることができるので、不動産業者さんでも説明をしないところがあるくらいです。
まず、運営していく中でかかる経費は主に下記の通りとなります。

・賃貸管理費《家賃回収、入居者対応(滞納督促、クレーム対応)など》

・建物管理費《清掃、設備点検、見回りなど》 ※上記の管理は、不動産会社さんが行っていることがほとんどで、その費用は 賃貸管理で回収家賃金額の3~7%です。建物管理は建物の大きさや設備内容により様々です。

・固定資産税及び都市計画税《税率はそれぞれ1.4%、0.3%が多いです》

・火災保険、地震保険

・水道光熱費

・返済金利

主な経費を総合して『運営費(ランニングコスト)』と呼びま す。ちなみにですが、賃貸マンションの場合は家賃収入の10~20%くらの割合になります。
つまり、さきほど説明した表面利回りの家賃収入の約15%は、このような運営費に充てられるので、実際はもう少し利回りは低くなります。

また、不動産事業のリスクともなりますが、家賃が入ってこない状態があります。これは経費ではありませんが、空室や滞納がある場合、想定していた家賃よりも収入が少なくなることもありますので注意が必要となります。
そしてもう1つ、不動産を購入するときに必要となる経費があります。
簡単に言いますと、1,000万円の不動産は、1,000万円では買うことができな いということです。
不動産を購入する場合、仲介会社さん、金融機関、登記、税金といった費用が必要になるからです。
例えば仲介会社さんである不動産屋さんには、下記の計算で得られる額を報 酬として支払う必要があります。
· 200 万円以下の場合=物件価格の8%+消費税
· 200 万円以上~400万円以下の場合=物件価格4%+2万円+ 8%の消費税 · 400 万円以上の場合=物件価格3%+6 万円+ 8%の消費税
このような金額を受け取れるので、不動産屋さんは情報をやり取りしている
だけで事業が成り立つのです。
次に登記費用ですが、不動産の権利関係を日本では全て法務局という公的機関で管理しています。不動産の権利関係とは、土地や建物の所有者が誰か、抵当権はついているのか、などなどの情報を一元管理しており、誰でも見ることができるようになっています。
意外に登記費用は高額になりますが、所有権を第三者に間違いなく主張できる点で非常に優れた制度といます。
では、売買した不動産の登記を完了させるには、どうするのかと言うと、司法書士に頼みますが、この時に手数料と登記にかかる税金を払う必要があります。
他にも、売買後に少し遅れてくるのが『不動産取得税』というものです。こ れは、税金ですからすが、これも経費として取得する時に必ず掛かる費用です。

また、金融機関で融資を受ける場合、融資手数料を払う必要もあります。何かと費用がかかるのも不動産投資の特徴とも言えます。
ちなみに、先ほどランニングコストの中で火災保険を計上しましたが、金融機関で融資を受ける場合、融資期間に合わせた火災保険の加入を義務付け、建物が火災になってしまうと資金を回収できなくなってしまうので、建物の火災保険に質権を設定する金融機関もあります。
質権とは、銀行が先に債権《借金の分》のお金を、火災保険から強制的に取れる権利です。
多くの経費が、不動産を買った時に掛かってくるので、その分建物取得費《イニシャルコストと言います》は上がるのです。 取得費《イニシャルコスト》の一覧

・不動産仲介手数料《不動産屋の報酬》
・不動産を登記する費用《司法書士の報酬》
・不動産取得税
・融資手数料
・火災保険、地震保険《任意だが金融機関によっては半強制》　

・その他の契約書の印紙なども必要

では、ここでおさらいです。 最初に表面利回りのお話をしましたが覚えていますか? 表面利回りの式は、家賃収入《年間》÷ 物件価格 = 利回りです。
ここから、先ほどの運営費《ランニングコスト》や、取得費《イニシャルコスト》を計算式に組み入れて、より現実的なシュミレーションを作り出せる事が可能となります。
それが次の式になります。 《年間家賃収入-ランニングコスト》÷《物件価格+イニシャルコスト》= 利回りとなります。

より現実的なシュミレーションをここでご紹介したのは、不動産投資本の多くは、『表面利回り』しか書かれていない物が多いからです。