不動産売買契約書、重要事項説明書の見方

・間違いを起こさないための不動産売買契約書、重要事項説明書の見方
⇨やはり不動産は高額な商品なので、みなさまも決して間違いを起こしたくないですよね？
ここでは、不動産売買契約書と重要事項説明書で、特に注意が必要な個所について触れます。
以前に『良い業者と悪い業者』という項目を設けていますが、契約の前から間違いを起こさないための判断は始まっています。
まず、売主や不動産会社様とのやり取りの中で、契約日以前と当日の状況に注意が必要です。
チェックするポイントは、話す情報《物件状況》が二転三転していないか？
知識が不足していないか？
自分の発言に責任を持った発言をしているか？
というところです。
例え知識が不足していたとしても、わからないことを正直に言い、しっかりと確認したうえで話を進める人は信頼できると思います。
言い換えると『その人が信頼できるか?どうか？』が不動産取引をする上で大事な要素になってくるのです。
特に初心者の方の場合、どうしても不動産屋に任せることが多くなりますので、信頼関係は非常に重要な要素だと思います。
ここからは、契約前の重要事項説明書です。
不動産売買契約書の締結は、重要事項説明と契約書の案文の説明を受けてから行うのが基本です。
1つ目のポイントですが、重要事項説明は『宅地建物取引主任者』が説明する ことになっています。

説明するときに、取引主任者証を提示して説明しなければいけないのですが、まれに主任者証の提示をしない業者もいますので注意してください。
主任者以外が説明しているケースは完全に宅建業法違反ですから、そのような行為をしている業者は信頼性が低いと思われます。
重要事項説明書で特に注意すべきポイント

①都市計画
⇨市街化区域に属していることを確認してください。調査時点でも確認しますが、市街化調整区域の案件も稀にあります。
市街化調整区域の案件の場合、高利回りの案件ばかりですが、再建築するこ
とができないこともあるので注意が必要です。

②敷地と道路との関係
⇨特に収益不動産の場合、既に建物が建築されているため、気にされる方が少
ないようですが、道路条件によっては建築の制限があるケースもありますので、注意が必要です。

③瑕疵担保責任
⇨瑕疵担保責任は、建物が壊れている箇所が隠れていたときに、どのように対処するのかを決める事項となります。
売主が業者の場合は必ず最低2年間は、瑕疵担保責任がついてきます。そのた め、購入後2年間は売買契約時に見つからなかった建物の壊れている部分の修繕 工事を売主が責任を持って補修する義務があります。
もちろんその費用も売主負担となります。また、同委は必要ですが、買主が壊れた部分を直したとしても、売主に直したお金を請求することもできます。
また、瑕疵により購入目的が達せられない場合は、買い戻しの請求もすることができます。さらに、売主が業者で買主が一般の方の場合、契約書や重要事項説明書に『瑕疵担保責任免責』(瑕疵担保責任を負わない)という特約を入れても業者は瑕疵担保責任を免れません。
余談ですが、瑕疵担保が問われるのは、①雨漏り②シロアリの害③建築構造上の主要な部分の木部の腐食④給排水管(敷地内埋設給排水を含む)の故障が基本です。(重大な欠陥の部分)
そのため、設備であるエアコンの故障などは含まないのでご注意ください。
では、一般の方が売主だった場合はどうですからしょうか？
このケースでは、 原則として自由に瑕疵担保の期間が決められます。
瑕疵担保責任が認められる場合は3~6ヶ月程度かと思いますが、完全に瑕疵 担保責任を免責する契約も有効なので、こちらの方が一般的だと思います。《売却情報の図面の中に、瑕疵担保免責と既に記載されているもの が多いです。》

④融資利用の特約による解除
⇨融資利用の特約による解除は非常に大事です。
これは通常『ローン特約』と言われるものです。
これは、融資がもし不成立になった場合《金融機関からの融資承認が得られなかった場合》契約を解除・白紙にしましょうという条件付きの契約です。
融資を利用する際は絶対に付けるべきですが、売主が嫌がるケースもあり交渉が難しい項目とも言えます。
ローン条項が無い場合、契約の際に売主に預ける『手付金』が没収されますので本当に注意してください。

⑤引き渡し前の滅失による解除《危険負担》
⇨これもあまり一般的にはなじみが無いと思いますが、大事な要項です。危険負担ということですが、これはなにか？というと、自然災害によって建物が壊れたり無くなったりした場合、どのように対処するかを事前に決めた条項になります。
自然災害というとなにかというと、雷、地震、津波などです。
この条項の有効期間んですが、契約から決済までの期間で、建物の一部が壊れた場合《毀損》、建物全部が壊れた場合《滅失》の2パターンがあります。
当然、売主の所有権保有時のことになりますので、修繕を行うのが売主であることを確認してください。
ちなみに、多額の工事費が修繕に必要と認められる場合は、契約が白紙解除されるのが一般的です。

⑥契約解除に関する事項
⇨不動産売買契約は、売主は完全なる所有権移転をする義務があり、買主は契約で決められた売買代金を支払う義務があります。
しかし、決済日までに、それぞれの義務が履行できないこともあります。
この場合は、一定の催告期間を設けて契約を解除することができますが、違約金が発生します。
一般的には売買代金の10~20%程度で、ローン条項が無い場合は当該違約 に当たりますので、金融機関さんとの調整は本当に重要ですし、可能な限りロ ーン条項有りの契約が望ましいと思います。

⑦確認書
⇨意外に添付されていないことが多いような気がする書類です。これは売主による物件に関する告知事項で、雨漏り《修繕を含む》、シロアリ、心理的瑕疵などなど物件を保有していた期間に起こったことを買主に知らせる書面です。
必ず取得すべき書類なので、覚えておいてください。

⑧その他
⇨実は不動産もクーリングオフ制度が適用される商品だと知っていましたか？
しっかりした業者さんの場合は、その説明があるかと思いますが、それすら知らない業者さんもいます。業者さんの知識レベルを見るのに最適なチェック項目だと思います。
敷金の清算方式にも注意が必要です。
大阪を含む関西エリアでは、固定資産税の清算起算が4月1日、敷金は持ち回りという特殊な方式で引継ぎがあります。
東京などでは敷金の清算は受け渡しで行いますが、関西では受け渡しがなく、敷金の返済債務だけを引き継ぐので注意してください。
ここからは、不動産売買契約書についてです。
先ほども触れましたが、契約書の締結前に重要事項説明がありますが、ほと んど契約書と重複しています。その中で、1点注意することが実測売買に関する 事項です。
売買契約書の多くは、登記簿面積での売買となります。仮に、実測をしたときに面積の増減があっても清算することはしないことになっています。
そのため、実測が完了した案件を購入することが良いですが、交渉次第になります。
最後になりますが、実は一番重要なことを説明します。
実は、不動産売買のトラブルで最も多いのが、『言った』『言わない』の類の話です。
話が二転三転しないことは絶対ですが、非常に多くの項目に関して調整を取る必要があるのが不動産売買になります。
そのため、どんな話をしたかを記録することは、大変重要なことだと思いますので、普段から注意して記録をつけておくことをお奨めします。