不動産購入時のポイント

・投資エリア・物件タイプを絞る⇨まず、大事な事が投資する物件タイプと投資するエリアを絞るという事です。
どういう事かと言いますと、不動産投資をやる上での、物件のタイプには、実に様々な物があります。
例えば、区分所有《マンション1室》、一戸建て、アパート、マンション《全部》が代表的な投資対象となる物件のタイプとなります。また、それ以外でも駐車場、商業ビルや特殊な物件まで様々あります。
その中でも、弊社でお奨めしているのが地方のアパート、マンションとなりますが、情報量が膨大にある中で貴重な時間を上手に使っていくことも重要ですので、なぜ物件タイプを絞り込む必要があるのかを後程説明したいと思います。

投資するエリアも同じような考え方が必要です。
例えば、東京の物件情報と、北海道の物件情報と、大阪の物件情報をチェックしているとします。
まずは1つのエリアに絞り込むのがベストです。
なぜかと言いますと、エリアを絞り込むことで価格、利回り、賃貸状況を覚えることができ、感覚で『この物件が良い!!』と即断できるようになるためです。これを継続すると、対象エリアを広げても物件の見方が備わっているので、判断力が落ちることもありませんので心配が無くなります。
また、物件情報を膨大にありますが、毎日新しい情報が何百と出るわけではないので、物件を見逃す可能性も低くなります。

・利回りとレントロール
⇨物件価格を間違えて掲載する不動産屋さんは少ないですが、家賃収入の根拠となるレントロールは、いい加減なケースも良くあります。
まずは、家賃収入の足し算があっているのか？を確認しましょう。

・レントロールの詳細
⇨実際に賃貸している部屋の間取り《シングル向けか？ファミリー向けか？テナントがあるのか？》を確認してください。間取りにより、賃貸家賃が周辺相場とずれていないかを確認します。
また、空室の有無も重要な要素です。空室が多くても明確な理由がある場合は問題《オーナーにお金がなく原状回復工事ができないなど》ありませんが、何らかの理由で空室が続いていることもあるので注意が必要です。
また、広告料も注視すべき点です。傾向ですが、広告料が高いエリアは、賃貸需要が弱い可能性があります。

・管理や修繕履歴 
⇨管理がうまく行われている物件は、総じて賃貸の入居状況が良好です。築年が経過していても気持ちよく住めるアパートなどであれば、賃貸の客付けは十分できます。
そのため、管理内容や現地の状況は必ず確認が必要です。また、どの程度の修繕工事をしているのかを売主から情報を得ることも大切なことになります。
これは、将来的な修繕工事を見通すのにも役立ちますので。

・評価証明
⇨土地および建物には、固定資産税を算定する評価及び課税標準額が、各市町村により決められています。
これは、個人情報に該当しますので、1月1日の所有者でしか取得できない情報です。そのため、売主から情報を得ることになりますが、この評価額により、 取得税や登録免許税などのイニシャルコストを計算することができます。
上記4点については、物件を検索しているときに、物件の良しあしを判断する ために必要となる情報です。
即行動の源になりますので、是非覚えておいてください。

・物件購入まで流れ
⇨ここでは、概ねの物件購入の流れについて説明させていただきます。

①購入予定の物件の問い合わせ
⇨ここでは、購入を検討している物件の収支状況など、机上のシュミレーショ
ンなどを行い、購入を検討するに値するかを判断します。

②買付証明書を提出する
⇨購入金額や諸条件を取りまとめ、売主に購入の意思表示を示す買付証明書を提出します。

③物件確認
⇨これは、現地調査に当たりますが、物件の管理状態、入居者有無の確認、工事の必要性の有無《空室などが確認できるときは必ずチェック》、周辺の市場調査などを行い、物件に問題がないかを確認します。
なお、地方の案件の場合、現地に行くためのスケジュール調整が必要になるので、まずは売主より写真などをお送りいただき確認したうえで、④以降に移ることもあります。

④融資の打診
⇨自己資金の準備もそうですが、まずは融資が必要となりますので、案件情報の持ち込みやご自身の属性資料《源泉徴収票、返済予定表、ローン申込書、運転免許証など》の提出を行い、金融機関さんの概ねの意向を把握します。
この段階で融資の打診をする理由は契約にあります。
最近は、良い物件はすぐに売れてしまう状況で、ローン特約無しの契約が条件となるケースも増えているので、できるだけローンの話を詰めておく必要があります。

⑤売買契約の締結

⑥金銭消費貸借契約の締結
⇨これは、金融機関さんからお金を借りるための契約です。団体生命保険に加入する場合は、事前に健康診断の受診が必要となるケースもあります。

⑦決済、移転登記
⇨売買契約時に、決済の期限が決められていますので、所有権移転の登記の手続きなどを済ませてうえで、決済当日はローンが実行後売買代金を支払い、所有権の移転手続きに張ります。
時期にもよりますが、2~3週間後には、登記識別情報がみなさまに届き、購入した物件の所有権が移っていることになります。
なお、上記の流れは、あくまでも目安となります。
融資打診の項でも書きましたが、金融機関さんとの調整はできるだけ具体的
に話を進めておくことがここでは大変重要になります。

・間違いを起こさないための不動産売買契約書、重要事項説明書の見方
⇨やはり不動産は高額な商品なので、みなさまも決して間違いを起こしたくないですよね？
ここでは、不動産売買契約書と重要事項説明書で、特に注意が必要な個所について触れます。
ちなみに第1章で『良い業者と悪い業者』という項目を設けていますが、契約の前から間違いを起こさないための判断は始まっています。
まず、売主や不動産会社様とのやり取りの中で、契約日以前と当日の状況に注意が必要です。
チェックするポイントは、話す情報《物件状況》が二転三転していないか?
知識が不足していないか? 自分の発言に責任を持った発言をしているか?というところです。
例え知識が不足していたとしても、わからないことを正直に言い、しっかり
と確認したうえで話を進める人は信頼できると思います。
言い換えると「その人が信頼できるか?どうか?」が不動産取引をする上で
大事な要素になってくるのです。
特に初心者の方の場合、どうしても不動産屋に任せることが多くなりますの
で、信頼関係は非常に重要な要素だと思います。
ここからは、契約前の重要事項説明書です。
不動産売買契約書の締結は、重要事項説明と契約書の案文の説明を受けてから行うのが基本です。
1つ目のポイントですが、重要事項説明は『宅地建物取引主任者』が説明する ことになっています。
説明するときに、取引主任者証を提示して説明しなければいけないのですが、まれに主任者証の提示をしない業者もいますので注意してください。
主任者以外が説明しているケースは完全に宅建業法違反ですから、そのような行為をしている業者は信頼性が低いと思われます。