物件種別ごとの特徴とシュミレーション ①

・物件種別ごとの特徴とシュミレーション
⇨不動産投資には、たくさんの種別があり、種別ごとの利益を考えてみたいと思います。
どんな不動産であっても利益を生み出すことは可能ですが、『賃貸で利益を上げる物件』と『売却まで考えないと利益が上がらない物件』があることをまず理解していただきたいと思います。
私の場合は、『賃貸で利益を上げる物件』を基本に取り組んでいきたいと考えていますが、その辺の理由もお伝えできればと思います。
ちなみにですが、売買でしか利益が上がらない物件は、プロである不動産業者しか取り扱いが出来ません。
1回か2回の売買であれば良いのですが、売買で利益を上げる事を複数回繰り返す事を法律では禁止していますのでご注意ください。
なお、本シュミレーションはあくまでも想定の計算となりますので、参考としてお読みください。

①区分所有建物《マンション1戸》の収支
⇨区分所有建物《マンション1室》の収支をご説明しますまず、区分所有《マンション1室》の場合のメリットとデメリットを解説します。

区分所有のメリットは
⭐︎金額が小さく買いやすい
⭐︎立地が良ければ《都心であれば》他に買い手がいる

区分所有のデメリットは
⭐︎管理費、修繕積立金が家賃収入を圧迫する
⭐︎融資がつきづらい

※管理費・修繕積立金とは？
⇨区分所有の投資マンションは、そもそも分譲マンションの事を指します。
分譲マンションでは、管理組合を、マンション住民で組織し、その組合を通して管理会社という組織がマンション全体を管理します。 
その管理会社が、毎月部屋ごとに管理するための料金を徴収するのが管理費です。
また、将来の大規模修繕に必要なお金をプールしておくために徴収するのが修繕積立金です。

区分所有《マンション1室》に関して
区分所有のマンションですが、金額が小さく買いやすいのが魅力的で、初心者はこの点に引かれて買ってしまいがちですからすが、家賃収入を見込んで買ってしまうと、非常に効率の悪い投資になってしまいます。
なぜかというと、デメリットの2つが大きく収益を圧迫してしまうのですが、
まず管理費や修繕積立金が家賃収入のほとんどになってしまいます。
残りはスズメの涙ほどの家賃収入というパターンで全然儲かりません。
また、銀行が融資対象として、ほとんど見てくれないので、不動産投資の醍醐味の『次々に融資を受けて資産を拡大させる...』という事については、出来ない物件と言えます。
そんな区分所有の地方と都心のシュミレーションを行いたいと思います。

・区分所有《マンション1室》の地方物件でのシュミレーション
⇨某地方都市の区分所有のシュミレーションです。
家賃が4万円、管理費修繕積立金合わせて1万円の場合です。
運営費は家賃の20%で想定しています。
《運営費の内約は、固定資産税、都市計画税、火災保険料、空室想定費》
この状態だと収益がほとんど上がらない事が予想出来るかと思います。
表面利回り15%の場合では、

⭐︎表面利回り
家賃収入48万円 ÷ 物件価格320万円 =10%

⭐︎管理費・修繕積立金を抜いた利回り 家賃収入36万円 ÷ 物件価格320万円 =11.25%

⭐︎管理費・修繕積立金、運営費まで抜いた利回り 家賃収入26.4万円 ÷ 物件価格320万円 =8.25%

・地方区分所有《マンション1室》に関しての考察
⇨15%の利回りで試算して、実際は半分の利回りしか残らないのです。
仮に、320万円をフルローンで15年/3%で借入すると、毎月の返済が2.2万 円なので、15%で購入しても手残りはほぼ0円です。
地方の区分所有《マンション1室》に関しては、よほど安い金額で自己資金をかなり入れないと購入してはいけない事になります。
また、区分所有の資産価値は、かなり低いので注意が必要です。
また、地方ですと資産価値から見て、買い手が付きにくいと思われます。
少なくともこのロードマップを読んでいる人は、本当の収益性がどれくらいかが分かるので、購入はしないと思います。

・区分所有《マンション1室》の都心でのシュミレーション
⇨今度は都心の区分所有(マンション1室)のシュミレーションです。
2014年現在、東京23区の1Kの相場を見ますと、7万円~10万円くらいに なっています。
10万円というところは、23区でも千代田区と港区あたりなので家賃を8万円と過程します。
この場合の管理費は、地方と変わらず1万円ですから、7万円の手残りになります。

また、運営費《20%》を差し引いたとすると、5万4千円の手残り家賃が計算できます。
また、運営費も空室が少なくなると仮定すると、ここまで掛からない可能性もあります。
では、表面利回りから試算してみます。
利回りは、都心という事もあって、10%に設定してみます。

・表面利回り
⇨家賃96万円÷960万円 =10%
・管理費・修繕積立金を抜いた利回り
⇨家賃84万円 ÷960万円 =8.7%
・管理費・修繕積立金、運営費まで抜いた利回り 家賃
⇨64.8万円 ÷960万円 =6.75%

・都心区分所有《マンション1室》に関しての考察
⇨地方の区分マンションと同様に960万円をフルローンで15年/3%で借入す ると、毎月の返済が6.6万円なので、10%で購入すると約1万円の赤字です。
そのため、この場合も、地方の区分同様、現金が必要になる投資《銀行融資があまり期待できない》と考えましょう。
都心の方が区分所有の投資対象としては、良いと思います。
なぜなら、家賃相場が高いので、管理費・修繕積立金を引いた場合でも、地方よりも経営を圧迫しないこと、地方よりも転売出来る可能性が高いからです。
例えば、そのような理由から、都心に住んでいて、都心の1Rマンションに投資する...というスタイルは投資初心者としては良いと思います。
都心の中古マンションは、利回りが低いので、基本的に売却して利益を確定させた方が効率的です。

また、地方とは違うので、その辺も考慮に入れつつ、家賃収入+転売益も狙うような投資スタイルなら、おもしろいと思います。
融資が付きづらいので、資産を急拡大させたいのであれば、あえて区分所有を選ぶべきではないと思います。

・アパートの収支
⇨いよいよ、収益物件の王道の1つであるでアパートのシミュレーションを見ていきます。
オススメしたい投資対象であり、比較的利益が出やすい投資対象と言えます。

・地方アパートでのシュミレーション
⇨このアパートは、4万円の家賃が取れる部屋が6部屋あるアパートと仮定します。
4万円×6部屋ですから、ひと月の家賃が24万円になります。
4戸のアパート、もしくは6戸のアパートなどは一番小回りが効きますし、このようなアパートを複数持つと、一つがダメになっても、他の物件でリスクヘッジが出来るのがメリットです。
アパートの運営費は20%で想定します。
では、利回りについて見てみましょう。

 ・表面利回り
⇨家賃288万円÷1920万円 =15%
・運営費まで抜いた利回り 
⇨家賃230.4万円 ÷1920万円 =12%
かなり高い利回りかと思います。
区分マンションと比べ、運営費を覗いても12%の利回りが取れるのです。
かなり高いコストパフォーマンスが高いので、地方アパートはお奨めです。 

フルローン《物件価格までのローン》を組んだ時のシミュレーションです。
ちなみに、地方のアパートとなると、木造、あるいは軽量鉄骨が多いです。
その場合、耐用年数は木造で22年、軽量鉄骨で19年ですから、例えば築10年の場合、22年の耐用年数から築年数を引くしかないので、12年の融資期間となります。
しかし、アパートローンではなく、事業用土地として融資を申し込む事で、築年数や耐用年数に関係が無く融資期間が取れるようになります。
その場合の融資期間ですが、一概には言えませんが15年や20年などの長期の融資が受けられる可能性があります。
仮に20年ローンで融資が受けられた場合のシミュレーションを見てみます。
金利3%で20年《この場合、変動金利になる事が多いです》
フルローンを想定していますが、取得経費は10%程度なのでこちらは自己資 金と想定します。
返済方法ですが、元利均等と元金均等がありますが、元利均等は毎月の返済額が同じなのでこちらを採用します。
すると、毎月の支払額が10万6,482円、総支払額が2,555万5,761円となります。
これが返済比率という物になります。
この物件の返済比率は、月の返済額が10万6,482円で、年間を通すと127万7,784円です。
年間の家賃収入が288万円ですから、 ■返済額127万7,784円(家賃収入に対する割合44.36%) ■運営費57万6,000円(家賃収入に対する割合20%)となります。

この時の割合の出し方ですが、
返済額 ÷ 家賃収入 = 家賃収入に対する割合となります。

・地方アパートに関しての考察
⇨地方アパートへの投資は、収益性が高く、優良な投資対象です。
収益性が高い事と、返済比率が低い物件であることが大きいです。
これが、都心の物件になると、収益性が低いので、返済が上手く回りません。 ただし、都心物件は都心物件の魅力がありますので検証してみましょう。

・都心アパートでのシュミレーション
⇨都心のアパートでのシミュレーションです。
こちらも、運営費を引いたシミュレーションを出してみたいと思います。
このアパートは、1部屋7万円の部屋を4部屋あるアパートをイメージしてシミュレーションをしてみました。
特に重要な事は無いのですが、都心の場合、土地値が高いので、積算価格が高い物が出てくることがあります。
どういう事かと言いますと、『土地に価値がある』という評価をしてもらいやすいのです。
ただ、相当な自己資金が買うには必要です。
なぜなら、買うには、利回りが低いので、返済計画が成り立たない可能性があるからです。
では、利回りや、返済比率から都心の物件の特徴を見ていきましょう。

・表面利回り 
⇨家賃336万円÷4,200万円 =8%
・運営費まで抜いた利回り
⇨家賃268.8万円÷4,200万円 =6.4%となります。

特に利回りが低いため実質利回りの低下に繋がっ
ています。 4,200万円物件価格のフルローン、金利3%で20年の元利均等で試算します。そうすると、毎月の返済が23万2,930円になります。総支払額が、5,590万3,370円です。
では、毎月の返済額が23万2,930円で、年間通すと279万5,160円です。 年間の家賃収入が336万円ですから、
■返済額279万5,160円《家賃に対する割合83.2%》
■運営費67万2,000円《家賃に対する割合20%》となります。
ここで、よく見てほしいのが、返済額と運営費を足すと、100%を超えてい るので、家賃だけでは返済出来ない状況です。
こう考えると、都心アパートで低利回りの物は、フルローンで買うという事は、事業計画として成り立たないという事です。

・都心アパ―トの考察
⇨シミュレーションからも分かる通り、低利回りの物であれば『フルローン』には適しません。
しかし、10%以上のものであれば、返済比率から見て、安全圏とは言い難
いのですが、一応、返済は可能です。
ただし、キャッシュフローも出ないので、物件を買って潤沢な使えるキャッシュフローを作ろうと考えている人には向かない投資物件です。
では、どんなタイプの人に向くのかと言いますと、すでに潤沢なキャッシュフローがある人が、価値の高い土地を目当てに、ある程度の現金を入れて買うのであれば、問題無いと思います。
また、最終的には、『出口』と言われる転売での利益が見込めそうな物を買う事も大事です。