もはや満額じゃなくてもうれしい。保険金様。～排水管からの水漏れ～

こんばんは。
関西で子育てと大家業に精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です。

「保険金額確定のお知らせ」

海千山千の途上を行く大家にとって、
大きな慰め・明日への活力となるメールタイトルです。笑

以前も書いた事象ですが、
私が持つ築古のマンションから漏水がありました。
「入居者より天井から水が落ちてきていると申告あり、
おそらく上階からの排水設備の損傷かと。」
と連絡が。

漏水です。

今までに何回も対応してきましたが、
漏水と一言でくくっても
給排水の損傷や雨漏り、上階入居者の過剰な水使用等、
原因が千差万別で、中には原因の特定ができず、
そのせいで手に負えなくなって物件自体を安値で売らざるを得ない、
という事もよくあります。

なので
・退去の連絡
と
・漏水

は、やっぱりテンション下がりますね。涙
泣いてばかりもいられないので、すぐに業者を手配。
調べてもらった所、
「前回と同様、ユニットバスからの排水菅の損傷があり、
おそらくそこから水漏れしている。」

ちょ、、超嫌な予感、、、
で、直すにはどうすれば？

「ユニットバス交換です」

やっぱり、、、

出ました。以前も書いたのですが、
このマンションでこの事象は２回目です。

前回は割とざっくりした説明をブログでさせて頂きましたが、
詳しくは上階と下階を仕切るのにモルタル板が入っており、
そのモルタル板を排水管が貫いている。
でその際に排水管とモルタル板が密着している事が影響し、
密着部分からの損傷が起きやすく、
さらに密着していることがクセとなり、部分補修ができず、
結果、付属しているユニットバスごと交換が必要。

これ、前回も業者さんを3社くらい入れて、さんざん確認して、
この修理しかない。
と結論づいたもので、大家としてできることと言えば、

逃げずに修繕に立ち向かう。

しかないのです。
当たり前やん。と思われるのもごもっともですが、
意外とほって置いたり、賃料を値引いて先延ばしにする
大家さんもいたりします。

そしてここで大家の強い味方になるのが、火災保険です。

ただ、この場合の保険適用範囲としましては、
『漏水により水濡れ被害を受けた下階の修繕（天井とか）』
のみで、
『損傷した給排水管自体の修繕は保険適用外』
となります。
一応簡単に図で表すとこうなります。
（前述のモルタルの密着具合も図示しています）

ということは、、、
上階のユニットバス交換費用は丸々こちらの持ち出しとなるのです。
費用にして80万！

この物件、もともと利回り12％で返済比率も50％ちょいなので、
トータルで全然儲かっているのですが、
やっぱ80万となるとね。。。

せめて下階の天井修理で何とか保険金を引き出したい所、
工事業者さんと綿密な打ち合わせ、
保険代理店さんと保険会社への伝え方の確認、等々

色々頑張りました結果、
天井部分10万ちょっとの工事に対し、
27万円の保険金支払いの確定を本日頂きました。
つまり差額の17万円をユニットバス代に充てれます。

工事業者様、保険代理店様に感謝です。
やはり、この二つの会社様とは普段から良好な関係を築く事が、
特に築古物件の大家としては一つの生命線になるかと思います。
ぼちぼちお中元を見に行きたいと思います。

さてこれから入居者さんと工事日程の調整、
特に上階の方は部屋が使用できないので、一旦数日ホテルを手配して、
その打ち合わせもしないといけない。
もちろん管理会社さんがやってくれるのですが。
私ができるのは「金をだす」「決断する」のみ。

今回も色々勉強になりそうです。

本日もお読み頂き、ありがとうございます！