利益の難読化をアートに変えるiBuyers

iBuyers Turning Obfuscation of Profit into an Art Form — Mike DelPrete - Real Estate Tech Strategist

カジュアルな投資家は、iBuying と収益性の高いビジネスを混同してしまうかもしれません。Zillowの最新の株主レターでは、「支払利息前に販売された住宅の平均収益は1戸あたり21,830ドルの利益」としていますが、Opendoorの投資家向けプレゼンテーションでは、貢献度マージンが1戸あたり11,000ドルと「ポジティブなユニットエコノミクス」であることを強調しています。

どちらの記述も事実に基づいて正しい。しかし、提供された数字はアスタリスクと注釈で隠されています。オープンドアとZillowは、iBuyingの単位経済学を強調しており、給与からマーケティング、テクノロジーに至るまで、ビジネスを運営するために必要な数千万ドルの経費を除外している。

それは、取引が魔法のように従業員なしで発生し、顧客は空気の薄いうちから実現し、技術はすべてのために自由に利用可能であるiBuyingの完全な概念のバージョンに相当します。

すべての間接コストを含めると、両社の収益性はあっという間にマイナスに転落する。

Zillowの平均リターンは、支払利息前に販売された住宅の利益は1軒あたり約22kドルですが、すべての費用を含めると、1軒あたりの純損失は72kドルになります。この数字を追うことで、時間の経過とともに本当の意味での収益性の低さがわかります。

両社とも不採算で、2020年にはそれぞれ約3億ドルの損失を出している。すべての費用を含めると、各社とも1戸あたり数万ドルの損失を出している。オープンドアは、2019年と2020年の最初の9ヶ月間の両方で、Zillowよりも1軒あたりの損失額が少ない。

各社が強調する収益性の指標は、Adjusted EBITDAであるが、これには独自の課題がある。EBITDAの「I」は「利息」を表しており、ZillowとOpendoorは集団的な支払利息を計算から除外していることを意味しています。支払利息は、iBuyerのビジネスモデルに大きく必要な要素であり、毎年数千万ドルにもなります。

2019年、Opendoorの支払利息は1億500万ドルで、これはその唯一の視覚的な収益性の指標には含まれていません。本当の純損失（3億ドル以上）を見つけるには、読者は付録のOpendoorの投資家デッキの最後のスライドまでスクロールする必要があります。

照明を点けよう
Zillowの企業価値の一つに "Turn On The Lights "があります。引用すると "私たちは情報は力であると信じており、不動産や社内の透明性を高めることをビジネスとしてきました。私たちの目的は、情報を解き放ち、社員、顧客、パートナーがより良い意思決定ができるように力を与えることです。"

情報は力であり、透明性は強力です。それはより良い意思決定につながります。私の仕事の多くは、透明性の必要性に沿ったものです。

iBuyingは、何十億ドルもの投資によって促進された新しいビジネスモデルです。多くの人が最初に疑問に思うのは、「利益が出るのか」ということです。必要経費を除外した場合ではなく、ビジネスモデル全体での話です。

私の要求は簡単です：収益性について話してください。収益性の話をしてください。読者に付録や補足の財務表をめくって、答えを得るために一連の計算をさせてはいけない。ライトをつけてください。