投資家のためのロケット住宅ローンガイド
わが家のポートフォリオで最大比率のロケットカンパニーズ。やっぱりnews等気になるので、読んだ記事を日本語訳して載せておきます。
DEEPL翻訳かけただけですが、見返すときに楽なようにnoteに残しておきます。
2020年の最大の新規株式公開（IPO）の1つであるロケットモーゲージ（NYSE:RKT）、旧クィックン・ローンズはまた、最も奇妙なものの1つとなっています。投資家がRKTの株式の価値を二番煎じしているように、住宅ローンのオリジネーターの株式は、その18ドルのIPO価格からほぼ29ドルに乱高下しています（そして、再び下に戻って）。これは、このような大企業にとっては、奇妙なほどワイルドな乗り物でした。
ロケット・カンパニーズ(RKT) 暗室でスマートフォンに映る住宅ローン会社View photos
ロケットカンパニー(RKT) 暗室でスマホで住宅ローン会社
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出典：Lori Butcher / Shutterstock.com Lori Butcher / Shutterstock.com
株式が再びまだ反発していると、それは尋ねるための時間です：RKTの株式は、良い長期的な投資ですか？
住宅ローンの貸し出し
デトロイトを拠点とするフィンテック企業は、わずか2年という短い期間で、アメリカ最大の住宅ローンオリジネーターとなりました。2.2兆ドル規模の巨大市場でのシェアはわずか9.2%ですが、同社には成長の余地が十分にあります。
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しかし、それはRKT株に価値があるのでしょうか？
私たちは、RKT株の事業、規制、評価について、また、投資家は2020年の最大規模のIPOの1つをどのようにプレイすべきかについて、長く、厳しい目で見ていきたいと考えています。
堅実なコアビジネス
その名が示すように、Rocketは主に住宅ローンの組成事業を行っています。顧客は電話（または携帯アプリやウェブサイトを利用することが多い）をして、新規の住宅ローンを組むか、借り換えをします。その後、ローンの承認または拒否、金利の見積もり、タイトル保険のチェックを行います。2019年には、ロケットはそのような住宅ローンの1450億ドルを発信した。
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しかし、同社は通常、ローン自体を保有しているわけではない。その代わりに、ファニーメイ（OTCMKTS:FNMA）やフレディマック（OTCMKTS:FMCC）などの政府出資の事業体に全ローンの90％以上を売却して証券化を行っている。質の低い住宅ローンは通常、ファニーメイに売却されます）。
では、Rocket Mortgageはどのようにして収益を上げているのでしょうか？3つの方法があります。第一に、すべての住宅ローンのオリジネーターは住宅ローンを書くたびに手数料を得ます。徴収される金額は通常0.5%から1%の間で、すぐに加算されます。ロケットは2019年にローンを販売して49億ドルを稼ぎました。
第二に、Rocket はサービシング契約も保持しています。つまり、支払いを回収し、借り手との関係を管理する責任があるということです。すべてのオリジネーターがこのビジネスで働いているわけではありませんが、それは収入の安定した流れではあるが、借り手がデフォルトした場合にはすぐにリスクに転じる可能性があるためです。2019年には、このセグメントはRocketにとってより小さな9億5,000万ドルに達しました。
最後に、ロケットはまた、タイトル保険（5億5,860万ドルの収入）、マーケティング（2億3,720万ドルの収入）、不動産エージェントサービス（4,310万ドル）などの余分なサービスからも収入を得ています。
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RKT - オリジネーション成長率グラフ
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資料提供：株式会社アールケーティー データ提供：株式会社アールケーティー S-1 SECファイリング
ロケットモーゲージでロケット成長
簡単なビジネスのように聞こえますよね？しかし、Rocket Mortgage はどのようにしてあっという間にアメリカのトップモーゲージオリジネーターになったのでしょうか？
2つの重要な理由があります。
理由1：ロケットのオンラインモデル
まず、Rocketはオンラインのみの会社です。大手銀行の競合他社とは異なり、Rocket は全国規模の物理的な支店網に資金を投入する必要がありません。その代わりに、同社はウェブサイト、モバイルアプリ、カスタマーサービス機能に多額の投資をしています。
それはマイナーなステップのように聞こえますが、それは陳腐な金融の世界では驚くほどうまくいっています。Rocket は、業界平均がわずか 22% であるのに対し、借り換えの継続率 76% を誇っています。また、J.D. パワーのネット・プロモーター・スコア (NPS) は、消費者の満足度を示す指標で、業界平均がわずか 16 であるのに対し、74 でした。
Rocket のオンラインのみのモデルは、同社の効率性にも大きなアドバンテージを与えています。平均的なローンの成約までにかかる日数はわずか32日で、競合他社よりも25％も早くなっています。Nerdwalletによると、同社の手数料率は通常0.5%～1%の範囲ではなく、融資額の0.5%に過ぎません。
言い換えれば、同社はオンラインで質の高いサービスを低コストで提供することで、はるかに優れた仕事をしているということです。
しかし、Rocketの成功はまた、運としなければならなかった...
理由2：ロケット住宅ローンは銀行ではない
ロケットの最大の成長は、米国の銀行法の意図しない結果によるものでした。
2008年の金融危機を考えるとき、多くの人は銀行と規制の失敗を思い浮かべます。しかし、その後に起こったことも同様に画期的なことでした。危機に対応して、各国政府は将来の銀行危機のリスクを軽減するための一連の規則を作成しました。バーゼルⅢと呼ばれるこれらの法律は、商業銀行のバランスシートにはるかに多くの資本を保有することを強制しました。
これにより銀行の安全性は格段に向上しましたが、意図しない結果となりました。そして、ノンバンクのフィンテック新興企業がそのチャンスを掴んだのです。
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これらの会社はいずれも、顧客獲得に注力し、すぐに第三者にローンを売却するという、金融の世界での仲介役を務めています。
Rocket Mortgage は、これらのノンバンク企業の中にあります。厄介な資本要件にとらわれず、Rocketは伝統的な銀行よりもはるかに速いスピードで住宅ローンを発行してきました。2019年に住宅ローン金利が低下した際には、顧客が借り換えを急いでいたため、Rocketはより多くのオリジネーションを74%処理しました。
一方、銀行は、これほど速く処理することができません。その代わり、プロセスには銀行自身の資金が含まれるため、資本を維持することを余儀なくされています。別の言い方をすれば、銀行がロケットモーゲージを追いかけてこなかったのは、彼らがビジネスを取ることができなかったからです。2007年以降、住宅ローンのオリジネーションにおける彼らのシェアが着実に減少しているのは当然のことです。
RKT - ノンバンクが増加した住宅ローンのオリジネーション 8月2020写真を見る
RKT - ノンバンクの住宅ローン組成件数が増加 2020年8月
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出所：FDIC Bank and NonBank Lending Report FDIC銀行・ノンバンク貸出レポート
この話には皮肉があります。時が経つにつれ、Rocket はインターネットの新興企業というよりも銀行のように見えてきました。そのバランスシートには、かつてファニーメイやフレディマックに預けられていたローンが満載です。今日、同社は売却目的で保有するローンのポートフォリオを120億ドルにまで成長させました。これは Wells Fargo (NYSE:WFC) の198億ドルよりはまだ小さいですが、Wellsの資本基盤がRocketの50倍であることを覚えておいてください。
ロケットが銀行のようになり始めると 何がうまくいかなくなるのでしょうか? たくさんあります。
規制の欠如がリスクテイクにつながる
Rocket の自由奔放な融資には大きなリスクが伴います。
低い資本要件は、良い時には力強い成長を意味しますが、悪い時には企業を倒産させる可能性があります（2008年の金融危機の時に銀行が気づいたように）。住宅ローンのオリジネーターでさえ、免疫がないわけではありません。"住宅ローンが破綻すると、住宅ローンのサービシング業務は資本集約的になる可能性があります」とエコノミストは説明しています。"住宅ローンが返済されるまでの間、サービシング会社はその費用を負担しなければならず、何年もかかることもあります。
それだけではありません。金融危機の間、米国政府は、多くの銀行に対し て、住宅ローンの一部を取り戻すか、罰金を支払うことを強要 しました。これは、RKTがファニーメイとフレディマックに譲渡した ローンが、まだリスクの要素を保持していることを意味します。
もし、住宅ローンの危機が再び発生した場合、RKTは、その帳簿上の120億ドル以上の 責任を負うことになるかもしれません。そして、わずか36億ドルの株式で、ロケットの株主は、急いで一掃される可能性があります。それが、RKTの株を、非常にリスキーで、 価値をつけるのが難しいものにしています。
RKT株の価値は？
RKTの株式を評価することには、2つの反対の力があ ります。一方では、RKTは、ノンバンク企業の軽い規制のおかげで急成長するだろう。米国政府は、最近、ノンバンクの新興企業を規制するための努力をほとんどしていません。他方で、RKTは、そのレバレッジの効いた資本構造のために、膨大な量の金融リスクを抱えています。
それで、会社の価値はどれくらいでしょうか？株式評価会社New ConstructsのDavid Trainerによる分析によると、RKTは、純営業利益(NOPAT)マージンを11%から14%に拡大し、22ドル/株の株価を正当化するために、今後11年間で11%の成長率を維持しなければならないでしょう。
それは、ロケット・カンパニーズにとっては確かに可能です。RKT は、米国の住宅ローンのオリジネーションでは、まだわずかなシェアしか持っておらず、自動車や個人向けローンのセグメントは、ほとんどが未開拓のままです。強気の投資家は、RKTが他の金融商品をクロスセルするために既存の関係を利用できることをすぐに指摘するでしょう。成長率を16%に引き上げると、公正価値は34.30ドルに近づきます。
さらに明るいケースでは、成長率を20%にすると、公正価値は45ドルになります。
一方で、リスクを回避する投資家は、RKTの財務内容がレバレッジの高い銀行の財務内容に似ていると指摘します。7月には、信用格付けサービスであるムーディーズは、延滞率の上昇に関 する懸念から、同社のシニア無担保債務のジャンク格付けをBa1に据え置きました。金融機関の平均株価収益率（P/E）は、非金融企業の27.5倍のP/Eに対して、わずか7.4倍である：それは金融の世界で共通の問題だ。
"住宅ローン会社は...正確にはゼロの収益の可視性、限られた収益の持続可能性を持っており、彼らのマージンは、業界のボリュームに非常に相関している "と、業界のノートでSusquehannaのアナリストジャックMicenkoを書いています。彼は、ちょうど$18でRKTの株式の公正価値を推定しています。
実際には、RKTの評価は、両極端の間のどこかにあります。
RKTのために、次は何でしょうか?
金利の低下が止まり、借り換え市場が枯渇していく中で、ロケットは、利益を生み出す ために、バランスシート上でより多くの住宅ローンを保有するというサイレンの 呼びかけに抵抗しなければなりません。それは、良い時には楽な資金ですが、多くのリスクを伴います。
しかし 彼らは延期するのでしょうか?
非常に可能性が高いです。億万長者の創始者Dan Gilbertの長い実績を考えると、同社は誘惑を避けて収益性の高いフロントエンド製品に固執する可能性が高いです。
しかし、Rocket が銀行の利益を得るためにバランスシートを膨らませ始めたら、投資家は逃げ出すべきです。
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