105 不動産証券化と倫理行動

法令：金商法　投信法
業界ルール：投信協会規則　東証規則
社内規定

法令上の利害関係者は実質的な支配基準に基づくが、社内ルールではより広範に設定されていることも多い

金商法では特定関係者の届け出や、不適切運用行為の禁止、投資法人の有価証券報告書（有報）などでの開示が規制内容とされる

利益相反取引が行われる場合
資産運用会社が利益相反取引を行う際、投資法人からの事前の役員会同意が必要　一定の軽微基準も存在する
利益相反取引を行ったのちは取引書面を投資法人に交付する
第三者に不動産鑑定評価を依頼する

資産運用報告（半期に一回）で利害関係取引を行った場合の記載が義務

東証規制では利益相反取引の適時開示（PR）、資産取得取引の過去情報の開示、運用体制報告書の提出

自主ルール　利益相反取引における個別制限の付与、コンプライアンス委員会による意思決定
多数のREITが出そろった結果、業界内の目線は同じになってきている

JREITにおけるインサイダー取引
上場会社にかかる会社関係者または情報の受領者が、重要事実を知ったうえで公表前に株式等の売買等を行う取引

重要事実を伝達し売買等を進める行為も禁止

該当要件は形式的に判断され、個別事情は考慮されない
重要事実を知っているかどうかで判断される

法人でインサイダー取引を行った場合は法人単位に罰則

2014年からJREITにも適用
資産運用会社、特定関係法人、投資法人など広範が適用

会社関係者は広範
やめても1年は会社関係者