103 不動産証券化と会計

資産流動化型ビークルと資産運用型ビークル
流動化型　資産流動化計画に則り資産の売買に裁量がほとんどない
SPCや特定目的信託
資産運用型　資産の入れ替えによる継続的運用　手腕が影響
投資法人や投資信託

関係会社間の取引の取り扱い
譲渡価額の妥当性、買い戻し条件などがないこと、引き渡され登記されていることなど→粉飾決算の防止

資産が譲渡された（消滅した）タイミングの認識
リスク経済価値アプローチ　リスクと経済価値のすべてが移転したとき＝不動産
財務構成要素アプローチ　構成要素の支配が移転した際に留保されているものと分解分離して認識=金融商品

譲渡後も継続的な関与がある場合、財務構成要素アプローチとなる

５％ルール
リスク負担割合が５％以下の場合、リスクと経済価値のほとんどがほかのものに移転しているとして扱う
追加出資の可能性や追加負担リスクも織り込んで割合を算定する
信託受益権も分割されていてもほとんどの割合が移転される場合は譲渡となる

子会社および関連会社
持ち株基準をもとに、支配力基準によって判断される
議決権の過半数　緊密なものが所有している議決権が過半数
資産流動化型ビークルは譲渡人は原則として非連結
資産運用型ビークルは支配基準によって判断

リース会計基準
ファイナンスリース取引とオペレーティングリース取引
前者はノンキャンセルとフルペイアウトが要件　所有権移転等を伴う　借り手がリース物件から利益を享受しコストも負担
後者はそれ以外

不動産にかかるリース取引の扱い
土地と建物を分割して考え、土地の賃料を分離する

現在価値基準か耐用年数基準のどちらかを満たすとファイナンスリース取引と認定される

信託の会計処理に関する実務上の取り扱い
受益者は信託財産を保有するのと同様の会計処理
優先劣後構造や受益者が多数で分割されている場合は当該信託に対する有価証券とみなして処理する

投資家の会計基準
有価証券は保有目的ごとに評価が異なる
売買目的は時価で評価
満期保有目的は取得原価
子会社および関連会社の株式は取得原価
その他有価証券は時価　評価差額は洗い替え方式