住宅展示場でビルが買える！ビル住宅はだれのものか。

実家が大工なので住宅が好きです

私は実家が大工なので、父親のお供で現場の掃除など小さいころからお手伝いに行く機会がありました。軽トラやハイエースにのって１時間くらいかけて造成されたばかりのニュータウンにいって、ハウスメーカーの新築物件を建てる仕事です。
幼稚園児でも、掃除の手伝いはできます。はしごを上って二階に上がることもできます。ホウキと塵取りで掃除をしたり、カンナもってこい、とかビスもってこいと父親に言われた道具を持っていく手伝いもできます。
当時は新築がすごい勢いで建っている時代でした。土日も父親は仕事でした。少しでも子供と過ごす時間を作りたいという親の気持ちもあったのかもしれません。
そんなこんなで、私は新築物件の現場が遊び場でしたので、それから何十年たっても住宅や建設現場が大好きです。モデルルーム見学とかも大変面白く、買いもしないのに、たまに見学に行くわけです。物欲があんまりないので、ウィンドウショッピングに飽きると車や住宅の展示場に遊びに行きます。結構楽しいですよ。

住宅展示場でビルを見学しました

というわけで、夕方ウィンドウショッピングに飽きた私は、ショッピングモールの隣にある住宅展示場に遊びに行きました。田舎住みなので、住宅展示場は２階建て、三階建てがせいぜいなのですが、今回いった錦糸町にある住宅展示場はビルが展示されていました。
１Fにカフェ、２Fにネイルサロン、３Ｆに事務所、４Ｆに５０㎡の１ＤＫ、５Ｆ、６Ｆがオーナーの自宅で７Ｆが屋上でジャグジーがあるという物件を見てきました。建物３億円、内装１億円というまあ、非常にリッチでゴージャスな物件。その展示場の区画は７０坪で分けられているという事と、都心部なので、建ぺい率も容積率も高いわけです。７階建てとか、もはやビルですよね。ビル。

案外都心にはビルの屋上に住んでいる人がいるもんです

サラリーマン時代に新橋のビルをかたっぱしから飛び込み営業させられた経験があるのですが、小さなビルのポストに会社名や飲食店の名前とならんで、鈴木とか佐藤という感じで、個人の表札がかかっていた時のおどろきはいまだに忘れません。エレベーターで屋上にいくと、もう個人のお家というビルも結構ありました。そこに住む人たちにあこがれていた事はあるのですが、実際にビルがいくらかなんて知りませんでしたので、大変勉強になります。

土地の値段が大きく違うけど田舎でも都会でも建築コストはそこまで変わらないらしいです

というわけで、住宅展示場にビルが展示されているわけです。新築ビルって錦糸町の住宅展示場で注文できるんです。勉強になります。容積率が結構高くないとビルも高く建てられないですし人の流れが多くないとテナントは入りません。そういう意味では、本当にとがったニーズですよね。ビル住宅。７階建てのビル物件にたどり着く層は。古くから商店や作業場があった錦糸町の街中が実家の人は相続税対策のためにもビルに建て替えるなんかは必要に迫られてとりくむんじゃないかなと思います。
土地の値段は１０倍、１００倍違うことはありますが、住宅の値段は都心でも田舎でも対して変わりません。田舎は下水道が整備されてないので、浄化槽を入れるところから、とかそういうコストがかさむ要因はあります。都心は首都高や幹線道路沿いで二重サッシじゃないと騒音でこまるとかそういう事情はあるかもしれません。でも、だからと言って、値段が２倍になるとかはありません。川沿いだから軟弱地盤とかそういう要素で変わるんですよね、建築費。

じゃあビル住宅は誰のためのもの？

というわけで田舎でも都会でも７階建てのビルの建築費はそこまで変わらないそうです。じゃあだれが７階建てのビル住宅に住めるか、という話になります。だれのために商品として設定されているんでしょうか。
答えは、商業地が実家の人です。例えば錦糸町で代々お米屋さんやお茶屋さんをやっていた人や、畳屋さんとか飲食店をやってきた人です。１階が店舗や作業場で、２階がお家みたいな商家や職人さんのお家。難しいのは、時代によって人の流れが変わったりして家業が伸びているかどうかは関係ない点ですね。土地の値段はあがったけど、本業の売り上げは下がったとかそういう人も多くいるはずです。ひいじいさまやじいさまが残した家をなんとか継承していくために、お金が必要という人もいるでしょう。そういう人に相続税対策ですよ、とか狭い敷地でも価値が出せますよとかそういうアプローチできれいで素敵な暮らしを実現させてくれる可能性があるのがビル建築です。

お金を借りることはできるけど、返さないといけない

都心に実家がある人は、土地を担保にお金を借りることができます。（もちろん売ってほかの土地に行くこともできます。）でも高い地価をもとに、多くの資金を借りても、その資金は結局返さないといけません。また税金もはらわないといけません。地価が高いと税金も高いわけです。有効に活用しないと住むことすら許されないのが都心部の土地なわけです。
相続や税金のためにお金を稼がないといけない人は、土地自体にかせいでもらったらどうですか？と提案を受けます。それが人に貸せるお店スペースや事務所スペースを持っているビル住宅の提案です。賃貸併用住宅という名前で呼ばれます。
自分が会社をやっていても、数億円分のお金をあとこの期間で用意しろと言われると困る人の方が多いでしょう。会社勤めだったらなおさらです。でも毎月の家賃で１００万、２００万稼げるとなれば、話が変わってきます。
ワンフロア２５万円で貸せるフロアを５個持っていれば、１２５万円売り上げが上がります。年商がそれだけで、１４００万以上確保できちゃうわけです。２０年で３億はいかないけど２億後半稼いでしまいます。

ただし、いい立地の土地に限る

落とし穴としては「テナントがうまったら」なわけですが、サブリース契約があるので、住宅メーカーが一括で借り上げてくれます。つまり勝った瞬間にリスクが大きく減らせるわけです。（サブリース賃料が減額されるリスク、解約されるリスクも当然あります。立地がいい場合はサブリースしない方がメリットもあります。立地が良ければサブリース結ばない。立地がわるければ、そもそも無理して建てないが正解のような気がします。）というわけでいい立地の土地じゃないとやっちゃいけない気もします。

疑問：なぜ営業マンはエレベータにのらないのか

億ションをはるかに超える物件を見学しながらそんなことをおもって見学していました。ちなみにビル住宅にはエレベータが当たり前のように設置されているんですが、営業マンさんは絶対にのりません。あれなんなんですかね。３階とか4階にほぼエレベータと同じタイミングで到着している営業マンさんをみて、体力あるな、と尊敬しながらみておりました。リスペクトを稼ぐのが目的なら立派にその目的は果たしているのですが。。大変だろうから、乗ればいいのにね。