あやしい不動産投資話は手をかえ品をかえ
昨日ボーリングに連れてかれたら、あっちこっち筋肉痛。
宇佐兎三でございます。
基本的には数年後にもう一つ中古物件を挟んでから、注文住宅建てたいなって思いつつも、視野を広く持ちつつもっと良い方法があるかもしれないよねと思っているのである程度の不動産や注文住宅に関する情報収拾をしていると、オススメでそこそこひっかかってくるのが、不動産投資の話だったりするんだけれども。
(基本的には実需だけでいいんだけど、実需のつもりで質の悪い投資物件つかまされてもそれはそれでいまいちすぎるしね！)
いまどきのあやしい不動産投資といえばワンルーム投資で、詳しく知りたい人は滝島さんの動画を古い順にいくつか見ていくのをオススメしたい。
宇佐兎三はこの方がチャンネル開設したころから見てて、更新されるごとにみているので全動画なんだかんだで見ていて、最近のもおもしろいんだけど、初めのうちの方が完全に注意喚起だったので。最近の動画でも買ってしまった方の相談回とか、そういう会社に就職しちゃった人のインタビュー回もあってそっちも余力があるなら見て欲しいけど。
ワンルーム投資のスキームは簡単にいうと、都内でも微妙な立地の投資用ワンルームマンションを割高に買わせた上で、「サブリース」という管理会社が家賃保証をつけるという名目で買主と賃貸借契約を結ぶため、管理費・税金で赤字が出てるのに売れないというもの。どうにかこうにか、売却できる手はずを整えたところで買った時点で2割も3割もぼったくられているので、まぁマイナスという。
リーマンショック直後の物件価格が安かった時代の人で、トントンかちょいプラスらしいけど労力とか考えたら、トントンなら「投資」としては成り立ってないよね。
これは現代の話。
で、今回話題にしたいのは、このチャンネル。
いくつかしか観れてないんだけど、1970〜80年代に造成された分譲地やニュータウンを千葉を中心に動画を作成されてる方なんだけど、最近の不動産情勢と照らし合わせるとなんか「あぁ」ってなるんだよね。
ときは高度成長期。1970〜80年代の不動産バブル期目前とした日本では、投機目的の分譲地なるものが売り出されてたんだそうで。で、イマドキのワンルーム投資は微妙な立地とはいえ人が住めるところを売るわけだけど、そのころは「原野」まで売られていた。
しかも売るための広告媒体は新聞広告なんてのもあったんだそうで。
おそらく、こんな使い道の無い土地ですら、買っておいたら価値が上がるかもしれないと思えるほどの活況だったんだろうとは思うんだけれども。
でも宇佐兎三これ心当たりあるんだよね。
おじいちゃんがどっかの山に謎の土地を持ってたって話があってな。
親が相続した段階でたぶん寄付したって言ってた気がするんだけど、なんかに使えるのか聞いた時は使えないって話で、なんで？？？？
ってなってたけど、これか！！！！！！と。
いや、でも映像付きとかありがたい、原野って思った以上にほんとなんもできなさそうだ。
宇佐兎三が思う田舎っていうて人が住めるようにガッツリ造成されてるんだなって改めて思ったわよ。この方のナレーションコメントでもあるんだけど「畑として利用されてるならマシ」ってよくわかったわ。
あと、「駅から徒歩何分」みたいな世界観の中でしか土地を見てないと聞いたことはあってもいまいちピンときてなかった都市計画の「市街化区域」と「市街化調整区域」が一発でわかった。
で、この原野商法の一歩踏み込んだところにあるのが、この動画みたいな分譲ニュータウンの投資向け住宅なんだろなぁと。
豪華な建物が多かったこの時代において、元々は実需ではなく投資用として建てられたコスパ建売住宅群だったんだそうで。
結果的にもっと都心部には買えない実需層が買った上でバブル崩壊によりローンの貸し倒れした会社がバタバタ倒れたのが住専問題だったっぽいのだけれども、ぼんやり住専ってワードはきいたことあるもののよくわかってなかったけど、似たような話をきいたことあるぞ。サブプライムローン…リーマンショック…って話だったけど。詳細はもちろん違うけど、大筋のところはなんとなく似ている。
影響の大小は違えど概ねのところでの似たような話が毎回似たような結末になるんだったら最近半分寝ながら読んでてなかなか読み終わらないこの本の通りアメリカ経済いろんな意味で大丈夫かいなって思うんだけども。
その話は今回の話とは趣旨が外れるので、読み終わった段階で改めて書こうと思うんだけれども。
不動産投資に話を戻すと、おそらくなんだけど原野商法のちょっとマシなところはおそらくローンを組んでまでこれを買った人はいなくて、金額的にも余剰資金の中で買ってたんだじゃ無いかと思うんだけれども。ただ、使い道…という点で相続をしてもらっちゃった場合はかなーりイマイチなんだけど。
一方ワンルーム投資の場合は、ガッツリ借金を負わせた上で儲からない話をあたかも儲かる話のようかにするというのは本当にタチが悪い。
でも逆を考えるならば、もともと価値の低いものに「投資」する場合、相手が営業努力をしてきて説得をされたならば、それ以上の営業努力をしなかったら相手の努力によって説得された時点が価格のピークになる。(その努力、悪い方向だよねとかっていうツッコミはいらない。少なくとも高く売りつけようと頑張ってる)
何もしなくても順張りで価格が上がっていくような魅力的なものに「投資」をするならば、自分では努力する必要はなくて、値上がりを待って売ればいいんだけど、そうでないならば自分でも努力して付加価値つけなかったら価値なんてないんだよね。
時代を超えて、内容は違うけど抽象化すれば同じようなことが行われてるわけで。
とはいえ、個人的には不動産投資の計算のめんどくささを考えるとあんまりやりたくないけど。で、そういう計算は我が社でやるから手間なしですよ！っていう会社もあるかもしれないけれど、ごまかされそうすぎてあぶなすぎる。
結局のところ穴場は自分でみつけるか、または価値も価格も低いところに自分のアイデアで付加価値をつけるしかないんだろうな。
賢者は歴史に学ぶってこういうことなんだろうなぁとは思うけど、経験もそれなりになかったらこんなの読んでもなかなか実感としてわからないのは難しいよねなんて思ったのでした。
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