投資マンションの売り時を見極めるポイント

　投資マンションを持つ方にとって、「売り時」の判断は非常に重要です。市場の変動や個々の状況によって、売却のタイミングを逃すと、思った以上の損失を被る可能性があります。特に、高齢になり判断力が鈍ってくると、売却の決断が遅れ、資産価値を下げてしまうこともあります。今回は、投資マンションの売り時に焦点を当て、その判断基準と注意すべき点について詳しく説明します。

1. 自宅購入と投資マンションの返済比率の影響

　多くの金融機関では、自宅購入時に借入の返済比率が重要な審査基準となります。特に投資用の区分マンションを所有している場合、返済比率の制限により、自宅購入が難しくなるケースがあります。例えば、2020年4月に住宅ローンの返済比率の計算基準が変更されました。それまでは投資マンションを持っていても、返済比率が適合していれば自宅を購入できていたのが、新基準では返済率がオーバーしてしまうことが増えました。これは公庫などの金融機関が、他の金融機関と同様の基準に合わせただけですが、これにより自宅購入の選択肢が狭まった方も多いです。

2. 17年前に投資マンションを購入された方のケース

　17年前、ワンルームマンション規制が異なる自治体ごとに導入される前に購入された方は、20㎡の部屋を約2,000万円で購入し、月8万円の家賃収入を得ていたケースが多いです。この場合、適切なタイミングで売却すれば、手元に約300万円程度残ると考えられます。物件の立地、家賃、管理費、修繕積立金などが影響しますが、長期保有している場合は、売却時に手元に利益を残す可能性が高いでしょう。

3. 退職時の売却判断

　退職が近づく65歳前後になると、投資マンションの残債が大幅に減少していることが多いため、売却や所有を続けるかの選択肢が出てきます。最近では、新築マンションへの投資は50代で始める方が少なくなっており、65歳前後で物件を所有し続けている人で、保有期間は20年程度のかたは多いのかなと思います。このような場合、売却して借入ストレスを減らすか、所有を続けるかの選択が可能です。いずれにせよ、定年後の生活設計に基づいて、売却時期を検討することが重要です。

4. 高齢者になる前に売却を検討する

　高齢になると、判断力が鈍ることが懸念されます。厚生労働省では高齢者を65歳以上と定義していますが、売却のタイミングを誤ると、適正な価格での売却が難しくなる可能性があります。また、信頼できる不動産担当者がいない場合、価格判断が難しくなることもあるでしょう。そこで、信頼できる不動産会社と定期的に話し合い、物件の現状把握やセカンドオピニオンを得ることで、低い金額で売却してしまうリスクを回避することが大切です。

5. 持ち出しせずに売却できるタイミング

　マンションを売却する際、損益分岐点を見極めることが重要です。持ち出しがない状態で売却できるかどうかは、物件のローン残高や市場価値に左右されます。毎月の持ち出しが負担になっている場合、売却によってその負担を解消できるかどうかを冷静に判断しましょう。また、売却の際には仲介業者や買取業者に依存せず、自らしっかりと調査を行うことが大切ですが素人は市場はわかるにしましても金融機関や業界の動向を把握するのは非常に困難だと思います。

6. 注意すべき点：買取業者の言葉に惑わされない

　投資マンションを売却する際に気を付けたいのは、買取業者の言葉に振り回されないことです。中には、マンション経営の不安を煽り、損切りを促す業者も存在します。これにより、冷静さを失い、適正な価格で売却できないこともあります。セカンドオピニオンを活用し、複数の専門家から意見を聞くことで、より良い判断が可能になります。

まとめ：売り時の見極めと適切な判断を

　投資マンションの売却時期を見極めるためには、現状把握と市場の動向を理解することが重要です。年齢やライフステージに応じて売却を検討することは、将来的な資産運用の観点からも有効です。また、信頼できる不動産会社や専門家と連携し、適切なタイミングで売却することで、最大限の利益を得られるようにしましょう。