私が不動産投資を出来ない理由としない理由(無料)version2.2

まず、何事もやってない人にアドバイスを求めるべきではないですので、不動産投資を行っていない私が不動産投資しようとする人にアドバイスはないのです。

それでも身近な先生がワンルームマンションをツーブロックゴリラからお買い上げになったりして再度注意を喚起する為にnoteを記載致します。流石にワンルームマンションを購入する情弱はいないと思うのですが、現状はあまりに不動産ブーム過ぎて危うい感じがして警鐘を促したい気もしてnoteを記載します。

まずは1番大切なことですが、節税しようと思って不動産に手を出すのは1番いけません。法人ではなく個人で不動産を買った場合は儲けると税金が高くなります、当たり前です。損すると税金は安くなります、でもその損失を補填するのは先生方の給与所得からですよ。先生が寝ずに働いて稼いだ当直料が儲からない不動産の赤字の補填に回りますがそれでもいいかを考えましょう。ツーブロックゴリラは不動産を購入すると、さも税金で医学書や学会費（旅費＋参加費）まで経費にできると噓八百を言いますが、当然そんなことはないです。不動産に関係する経費以外は認めて税務署は認めてくれません。あくどいゴリラはさらに不動産で損をしたことを分かりにくくする＋さらに先生方の給与所得に余裕があるようなら、もう一軒。もう２軒とワンルームを売るために、なんと確定申告を代理でしますと申し出たりします。がっつり税理士法違反ですし、お抱えの税理士が仮にいるとしても、ゴリラにさらに所得が知れ渡る→もう一軒いかがですか？何なら一棟ものいかがですかとしか言われません。

ゴリラのように不法に経費を不正に増やすのではなく、きちんと不動産投資においても築古不動産のように減価償却をからめて、損をせずに節税する方法もあります。特に自由気ままな整形外科先生の『医師のための築古木造戸建投資マニュアル』が有名ですよね
https://www.rheumatologyupdate.org/oldhouse/

私は不動産を絡めず、減価償却＋αを使った節税を記載してます
『普通の医師の最強の節税ver6.00（不動産使わず）令和version』
https://note.com/tengagogo/n/ne525ce1c857a

医師の現状と今後を憂いる投資初心者は何かをやらなければいけないと過剰に思ってGoogle先生に検索してしまいがちです。
検索ワードは「医師」「節税」だったりすると不動産屋の立派なホームページにたどり着いてしまいます。ここで無料セミナーに行こうものなら、完全にカモネギ状態です。最近はmedpe○rなどにも胡散臭い節税をうたった不動産業者が広告を載せておりますね。

ツーブロックゴリラからワンルーム買わなくても、やばいのが不動産業界です。少し勉強して地方のRC物件なんかを買っても十分やばいです。最も物件が高い時期に忙しさで物件を評価出来ないので、本当は全くCFが出ない物件に嵌め込まれると言うことになりがちです。初年度から毎年100万近く赤字が出る地方RC物件を買って出来るのは節税ではなく、赤字で医師給与からの補填です。
今の不動産が高止まりの時期では(一時期よりはマシとはいえ十分高い)1億円の物件を買っても良いとこ100万円も年間の利益がでないことも多いです。
1億円投資(多くの勤務医の場合は借金して)して100万ですよ。この100万って今の市場ではかなりうまくいって100万ですよ。借金のプレッッシャーの割にあいますか？
この辺は以下のyoutubeにも詳しいです
https://www.youtube.com/watch?v=O-1bgZWR2Gs

勿論こんな時期でも、医師の仕事をしつつras先生などは十分に利益を出しておられます。ras先生のような十分な知識をもち、適切な不動産投資をされておられる方もいます。物件の購入や維持に十分な時間を取れない医師は不動産投資に向きません。買うときに苦労するか、運営で苦労するか、売るときに苦労するのが不動産投資ですので。
不動産の表面利回りは10％程度という不動産の営業マンもいますが、あくまで満室でその利回りです。そして不動産収得税や都市計画税・固定資産税も家賃収入（儲けがなければ、給与所得から！）から出す必要があります。そしてADといって不動産賃貸業者（エイブルとかアパマンショップ）に家賃の数カ月分を提供する必要がある地域も多いです（ADは競争力がある、魅力的な物件なら不要ですが表面利回りが10％程度の物件ならADは必要なことが多い）。これらを出すと当然実利回りは落ちます。10％の利回りが以下に砂上の楼閣であるかと言うことがわかるでしょう。胡散臭い業者は実利利回りからこうした水面下の経費を抜いて利益を水増ししがちです

他の資産運用では株です。
配当を3-4%程度出す株も多いですし、個別株以外にETFでもSPYDやHDVなど海外を中心に数%程度の配当を出します。
当然ですが、株もリスク資産です。
株価そのものが下がってしまうこともあります（上がることも当然ありますが）。100万円で買って4万円の配当金をもらっても、一年後に80万になったら16万のマイナスです。株も上がった、配当金も出たと喜んでも、アメリカ株なら為替で損をすることもあります。日本株の高配当は個人的には将来性に疑問符が付く企業が多すぎますし。JT株（高配当で有名です）に未来ありますか？

株は期待値がプラスですが、2020年1月現在株は上がりすぎていると個人的には思っております(もちろん、株が上がるかどうか分かれば医師やめて株屋やりますので、私の予測なんて当たりません)。
リスク資産どうしで比較した時に、株と不動産のどちらが優位性があるでしょうか？それは分かりませんし未来は予測出来ません。しっかり時間がある先生は不動産が良いかも知れません。
逆に結婚されていて土日は当直か家族サービスなら株の方が良いかも知れません。
大雑把に言いましたが、不動産と言っても戸建て住宅貸しから大規模RCまで幅があります。
同様に株も個別株のトレードを繰り返す場合とインデックス投資なら当然必要な勉強量に違いがでてきます。

それぞれについてはまたの機会に私の株式投資とからめて述べたいと思いますが、機械損失を恐れるあまりに適切ではない時期＝不動産が高止まりしている今、投資をするのは大きなやけどになる可能性があり一言注意を申し上げたかったです。

ver2.0ではDr.ラス先生のTwitterを見て再度noteを更新しましたが、まさにその通りです。融資を使った不動産の場合は値下がりした時に何の返済実績も不動産投資の経験もない人が不動産を変えるといった甘いものではないです。

私が注意して欲しいのは碌に積算も出ない、業者の作ったあまあまのCF表を見るだけで投資用不動産を購入はぜひ辞めて頂きたいということです。

もちろんこの話をすっぱいぶどうとして、不動産投資をできていない人の言い訳であると思って頂いていいのですが。
機会喪失を恐れるあまり、不動産の高づかみをしてはいけません。特に不動産は単価が高いものが多く、一発の失敗でRC一棟なら普通に2000万とかふっとびます。2000万を貯めるには税率の高い医師の場合は4000万近く稼がないといけませんので本当に注意してください。

リーマンショック直前から投資をはじめて買った株が半分になって今は２倍以上になったりしました（当然これはたんにラッキーなだけです）。
またの機会に株とかインデックス投資やETFのことを書きたいと思っておりますが、高値掴みはくれぐれも気をつけてください。
仮想通貨の短いバブルを覚えておられる方も多いますが（もちろん４００年以上歴史のある株と仮想通貨は違いますが）、株や不動産もバブっていると思っております。