２月、３月に買った J-REIT の銘柄

　3/19 のマーケットで東証 REIT 指数は 3.19% 上昇で引けました。上昇の背景には日銀のマイナス金利解除があると考えます。私は普段からあまり取引数は多くないのですが、２月と３月は久しぶりに活発な取引をしました。今回の取引についてまとめてみます。

東証 REIT 指数の下落

　東証 REIT 指数は 2021年の夏頃を頂点に、ずっと下降の一途を辿ってきました。直近では、1,700 ポイントを割り込み、全体的な利回りは 4.5% 以上で、割安な状態が続いていました。コロナ直後の水準まで落ち込んでいます。
　この下落の理由がいまいちはっきりせず、ダラダラと売られ続けていたのですが、今回の下落にはある傾向がありました。通常、リスク回避の売りであると、格付けの低いものから売られていきます。今回はこの逆です。売られている銘柄は、どちらかというと、格付けの高い AA 格の銘柄でした。
　これの意味するところは、投信あるいはETFが売られているということです（多分）。投信、ETF は高格付けの銘柄から組み入れられることが多いため、それらが売られていると考えました。
　正直、売り手が誰かは分からないのですが、このパターンは過去にも経験がありました。そう、コロナショック時です。コロナショック時も高格付けの銘柄から売られる異常な状態が発生し、私はその時に勇気を出して高格付けの J-REIT を買い漁ったのでした。その時の銘柄が、現在でも私の資産増加に貢献しています。これは勝ちパターン、買い時であると思いました。

高配当株売却と、高格付 J-REIT 銘柄の購入

　経験的に J-REIT の買い時であることは分かったのですが、今回は娘の中学入学と、引越しで出費が嵩み、原資がありません。そこで、高配当株の一部を売ることにしました。8058 三菱商事、8306 三菱 UFJ を一部売り、1489 NF 日経平均高配当株 50 指数連動型 ETF を全て売りました。また、村上ファンドに関する報道で上げていた 8304 あおぞら銀行も売りました。そして AA 格の J-REIT を中心に買いに向かいました。その様子については別の記事にもまとめています。

購入した J-REIT 銘柄

　今回の取引で購入した銘柄の一覧です。AA 格だけではなく、中には格付けの低いものも少し混じっています。今回の購入で、NISA の成長投資枠 (240万円) は全て使い切りました。

•  森ヒルズリート投資法人

• ＧＬＰ投資法人

• 東海道リート投資法人

• イオンリート投資法人

• 日本リート投資法人

• ラサールロジポート投資法人

• スターアジア不動産投資法人

• マリモ地方創生リート投資法人

• 投資法人みらい

• 三菱地所物流リート投資法人

• 日本ビルファンド投資法人

• ジャパンリアルエステイト投資法人

• 日本都市ファンド投資法人

• 日本プライムリアルティ投資法人

• ＮＴＴ都市開発リート投資法人

• 平和不動産リート投資法人

• ＫＤＸ不動産投資法人

まとめ

　2024年の2月、3月に J-REIT の AA 格銘柄を中心に大きな価格下落が見られました。コロナショックの再現が見られることを期待して、日本株を一部売却し、得られたキャッシュで高格付け銘柄を買い漁りました。日銀のマイナス金利解除後に、それらの銘柄は反発しています。

　J-REIT 銘柄は分配金によるインカムゲインを目的にしているので、売却する気はありません。末長く保有してインカムゲインを得たいと思います。今回の内容が皆様の投資活動の一助になれば幸いです。それでは。