FP1級実技2023/2/5Part I②

かれこれ試験から 4 ヶ月経つので記憶がないのでかなりあやしいです。
なにせ 1 回目の面接でジャイアンが出てきたので、 試験が終わってからも私の頭はジャイアンに全集中してます。
とりあえずこんなイメージで面接をやってきたことをお伝えできればと思っています。
本番とかなり違っているかもしれませんが、それをご承知おきください。
どうか雰囲気だけご堪能ください。


今回もドアは3回ノック。
コンコンコン
ドアをそーっと開け入室。
面接官の目を見て話す。
し 「ししまと申します。 よろしくお願いいたします。」

面 「はい。どうぞお座りください。」

し 「ありがとうございます。」
※椅子を引くとき音を立てないようにと笑顔は絶やさずに。

面接官は 50 代くらいの穏やかそうな人。
もう一人は忘れてしまいました。。。
もはや面接官様お一人に全集中←本来ならなるべくお二人に笑顔がいいですね。

面 「設問をご覧になって、顧客の相談内容と問題点を教えてください。」

し 「はい。 相談内容は、
乙土地の有効活用
所得税の負担を軽減するための不動産の法人化検討(気持ち声小さく)
自宅の買い換えの検討
賃貸不動産収入を均等にするには?等です。
問題点は、
納税資金の確保
相続税の軽減対策
小規模宅地の利用
円滑な遺産分割(遺言書作成 遺留分)等です。」
はい。生命保険言うのをもらしました。←でも大丈夫!後で言えたから

面「そうですね。
では早速ですが、不動産の法人化の検討とおっしゃられていますが、 あなたはどうしたらいいと思いますか」

(わー、小さい声で言ったのに聞いてきましたね。ふふふ)
し　「はい。A さんには主に二つの不動産があります。
まず不動産業者より収益性のない乙土地についてテナントビルを建てないか提案されております。 
それについてサブリースの提案もあります。
甲土地に賃貸マンションもありその管理についても今後どうしたらいいか、どのように法人化したらいいか少し考えあぐねています。」　
(わー、私の持ち物じゃないのに私が考えあぐねてどうするのー)

面 「どこらへんで悩みますか。」

し 「はい。資本金をどうするかなど、Aさんとよく相談しなくてはなりません。
自宅の買換えも検討しているので、現預金が足りないかもしれません。
どのくらい資金が必要かも把握が必要です」
(資本金どうするかとか突然テキトーなの思い浮かんでつい言ってしまった。
大丈夫かな。今1円でも株式会社作れるのにね)

面 「金融機関の支店長さんが融資してくれるって言われてるから問題ないんじゃないの。
きっといくらでも貸してくれるよ(にっこり)」

し 「はい！(にっこり)」
(そういえば金融機関はそうでしたね。
でも支店長なんて出てきたか！？
激しく動揺←問題見たら担当者になってました)
もしかしたら極限状態でそう聞こえたのかも。。。

面 「では、自宅の買い換えについて教えてください。
何か使える制度はありますか。」

(買換えの説明ちょっと面倒だな。。。サラッとお願いしたい)
し 「はい。居住用財産の買換えの特例が使えます。」

面 「それだけかな？」

し 「あと、3,000万円の特別控除と10年超の軽減税率の特例が使えます」

面 「軽減税率はいくらくらい？」

し 「6,000万円です。」

面 「税率は？」

し 「14.21%です。」

面 「んじゃ買換えの話に戻るよ」

(え？戻らなくてよいよ)
し「はい」

面「自宅の時価が1億円ですが、例えば建物の簿価1,000万だったりしたらどうなりますか？
どれを使います？」

し 「1億円です。」

面 「簿価を加味しなくて大丈夫ですか？」

し 「はい。1億円です。」

面 「じゃあ、買う金額と差額あるけど、本当に大丈夫？」

動揺してしまったのか重大なミスをおかす。
し 「はい。大丈夫です！！(にっこり)」
本当は2,000万円の差額の譲渡所得になります。
ぐすん。
簿価攻めはやめてほしかった。

面 「次に相続税の軽減対策について教えてください。ちなみに提案されているテナントについてですが、土地建物、建物のみどちらを譲渡しますか。」

し「建物のみを譲渡します。」

面「何か気をつけることはありますか？」

し「土地の無償返還届を提出しないといけません。」目はキラキラ。

面「ちなみに地代はどう設定しますか？」

(おーそこまで掘り下げてないです)
し「固定資産相当額？」

面「うん？」

し「年6%程度です。。。」

面「テナントの土地の評価はどうなりますか」

し 「はい。貸家建付地となります。」

面 「評価額はどうなりますか。」

し 「固定資産税評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)です」

面 「どのくらいのパーセントですか？」

し 「固定資産税評価額×82%です！」
　私、暗記無理なので電卓たたきました。

面 「建物は？」

し 「貸家なので自用地×  ん？
        0.3です」

面 「いや、0.7です苦笑」

し 「あ、申し訳ありません。反対に言いました！」
ばかー

面 「あと何か対策はありますか？」

し 「小規模宅地の貸付事業用が使えます。」

面 「面積と減額割合は？」

し 「200で50%ですが、買換え予定の自宅もおそらく小規模宅地が使えますので、計算は併用方式になるかと思います。」

面 「ふむ。
では、あとは円滑な遺産分割とおっしゃってましたが、何を提案しますか」

し 「はい。遺言書の作成をご提案いたします」
(ほいきた！遺言書の種類きいて〜)

面 「あとはAさんに提案する相続対策ありますか」
(あれ遺言書スルーだ)

し 「はい。自宅を次女のDさんに譲る予定とのことなので、姉のCさんにも平等に行くように提案します。
Cさんにはお子様がいらっしゃるので教育資金の贈与や結婚子育ての贈与など提案いたします」

面 「はい。そうだね。
あとは？」

し 「生命保険の加入も検討します。」

面 「他にも提案ありますか？」

し 「不動産収入を娘さんお二人に行くようにしたいいとおっしゃられていたので、やはり不動産事業を法人化して役員報酬でお渡しする形が望ましいかと思います。」

面 「最後にFPの職業倫理についてお知らせください。」
し 「(6 つ)」←ピンク本から突然 FP 自身の能力の啓発が消えていますが、言った方がいいと思います。
法令などは毎年と言っていいほど改正があります。 これについていけないと正しいご案内ができません。

面 「その中であなたは今回何が一番重要だと思いますか。 理由も教えてください。」

し 「インフォームドコンセントです。
理由は、さまざまな税制や特例などありますので、お客様にご理解いただき、決断いただいて進めていくことが重要だと思うからです」

面 「はい。それは大事ですね。
面接は以上です。お疲れ様でした」

し 「はい。ありがとうございました」

笑顔で伝え、立ちあがる。

椅子をそーっと引き、再度お辞儀をする。

部屋を出る時も
「失礼いたしました」
面接官の方を見てまた会釈しながらそーっとドアを閉める。

2023.6.9現在
編集後記は今度書きます！