FP1級実技2023/2/5PartⅡ

はい。会場インしました。

大きな会場で午後の受験者全員に試験の流れを一通り説明。
私の机だけなぜか午前中の方の説明書がありました。
恐る恐る運営に申し出て午後の説明書に変えてもらいました。
この時点で右の列の1番前だったので嫌な予感はしていました。
不動産トップバッターだよね？
そして細かい班ごとに分かれて待機部屋へ移動します。

はい。ここからは口調を変えてお送りします。

待機部屋に移動すると、優しそうなおじさんがいろいろ説明してくれる。
トイレはなるべくこの部屋で一人ずつ行ってねとか携帯絶対触ってだめよとか(カンニング 扱いになって失格になります。絶対だめです。)
なんかこの席危なくない?右の列の一番前ですけど
と思っていたら、やはり面接PartIIトップバッター。
おお、不動産からか。
心揺るがす問題出るなよ。
しばらくして呼ばれて後ろの席に移動し、壁に向かって座る。
問題文を読み始める。

問題を読んだ時のししまの頭の中
え?次男なのにAさん?Bさんじゃないの?
順番通りにしてよ。
弟Bさん?長男がCさん?
これは家系図書かないと、私わからない。
Dさんって誰だっけ?あ、Cさんの奥さん?
Eさん!?あ、弁護士か。
この亡くなったCさん、ジャイアンみたいだな。

内容は 2023 年2月5日PartIIを読んでいただくと明白なのだが、 めちゃくちゃもめている相続がらみの不動産の問題だった。 

べ、弁護士から書面届いた?
1億円で買い取れ?
激昂した???
けんもほろろに追い返した?
弟、めっちゃ怒ってるよ。
昔から兄が嫌いだった?
これ一体なに?
とにかく「ああ、私の実技試験おわった。。
受験料 28,000 円とそのくらいの旅費よ、さようなら~(白目)」と思った。
昨日、微熱で一睡もしていない私。
こう来たか。
問題を読む 15 分は本当にあっというま。
土地の相場価格だけ見えたので、ああ、8,000 万ね。これで勝負するしかないのね。
すぐに 15 分たってしまったので、ふらふらと説明に従って面接する部屋の前へ移動した。
もう、行くしかない。
模擬面接とかなぜ一回もしなかったのだ、ししまよ。
いつも適当な時間配分で、きちんと測ってやってないとこうなりますのでご注意。

ドアは3回ノック。
ドアをそーっと開け入室。
面接官の目を見て話す。
し 「ししまと申します。 よろしくお願いいたします。」

面 「はい。どうぞお座りください。」

し 「ありがとうございます。」
※椅子を引くとき音を立てないようにと笑顔は絶やさずに。

面 「A さんに確認すること教えてください。」

し 「はい。
不動産取得した時の資料取得価額のわかるもの、契約書などがあるか A さんと弟 B さんの今の気持ち などです。。」
(もう助けて。頭まっしろ。何も聞かないでー寝てないのよー)

面 「他にはあるかな?」

し 「はい。。。本当に遺言書がなかったのかどうか。。。?」

面 (華麗にスルー)

面 「では、FP であるあなた自身が調べることを教えてください。」

し 「はい。(せいの先生の現権需公市税提融だな)
現地に行き、接道の状況、段差がないか、交通量を 法務局へ行き、権利確認などし、 また不動産屋に立地条件なども含め需要を訪ねたり、周りの家賃や地代を調べたり、 市の都市計画課に行き、土地開発計画があるか、 また災害が起こらない地域か確認するためにハザードマップを確認します。」
結構グダグダ感あり。

面 (ちょっとイラつきながら?)
「あといいですか?」

し 「あ、はい。。。」
(ひい。話切られた)

面 「AさんとBさんに共有部分を1億円で買い取ってくださいと言われていますが、あなたはまずどのようにお考えですか」

し 「はい」
(ひぃ。早速質問来た。わかんないよ)
「先方は弁護士を通して要求してきておりますので、こちらも弁護士を通してお話しした方がいいです。
A さんに優秀な弁護士のお知り合いがいるか等お聞きします。」

面 「はい苦笑
1億円での買取についてはどう思いますか。」

し 「はい」
(そこですよね、聞きたいのは。すみません。。)
「土地の相場が約 8,000 万円なので、高く見積もられていますので、
そのへんを弁護士を通じてお伝えしてもらいます。」

面 「8,000 万?それは土地だけだから、建物はどうなってる?」

し (え?建物。。あ、建物の値段書いてるね。もう数字読めませんの)
「約 6,000 万円とありますが、建物は築30年でそろそろ老朽化が。。。」

面 「うん。まだ築30 年ならまだまだ使えるわねー、この物件 全然収益見込めるよ」

し 「はい。。。」
(どどどど。。どうしよう)

面 「ちなみにここの家賃はいくらだっけ?」
し 「月 80 万円です!」 (これは即答)

面 「年間にすると?」

し 一応華麗に電卓をたたいて、即答
「960 万円です!」

面 「んじゃ、何パー。。」

し 「一人でも約 10 年で元が取れるので、採算がとれます!!!」
(わー、私のこの自信なに。 面接官様言いかけてたのに割り込んだよー それに元が取れるとか言い方!!!)

面 「そうだね。
んじゃ、話戻るけど1億円で買い取りしますか?」

し 「はい。買い取った方がよさそうです!」
(もう私だめです。ダメっすね。でも顔はにっこり)

面 「ところでこの物件だけど、弁護士だけで大丈夫?
誰かいた方がよくない?」

し 「。。。」

面 「この物件の価値とかわかる専門家いるじゃない。誰連れてく?」

し (あ!)
「不動産鑑定士を連れていきます。」
(助け舟ばかり出していただき申し訳ございません。。。 本当若輩者で申し訳ございません。。。)

面 「そうだね。
じゃあ、届いた書面になんて答える?」

し 「先方は弁護士を立てているので、こちらも絶対個人では対応せず、弁護士を通じて 対応すべきです。」

面 「じゃあ、甲土地の前面道路と側面道路の路線価に差が出ているけどなんでだと思う?」

し 「道路の幅が違います。。」
(幅って。。。言い方どう考えてもダメよね。語彙力ねーな)

面 「幅はそうなんだけど、図よく見て何か気づかない?建蔽率とかそういうの」

し (あ!)
「市道 4Mなので容積率に制限がかかります。
4M6/10100 で 240%です。
前面道路は 600%です」
もはや自信がないので 400*6÷10 でさえ電卓をたたく始末。

面 「ほかに気づいたことない?なんで差が出るかな」

し 「うーん。。。」

面 「前面道路は歩道もあるよね。交通量とか人通りとかどう?」

し 「はい。両側に歩道もあり人通りが多く、前面道路は側面道路よりとても利便性のある土地です。」

面 「そうだね。まー、Dさんの持ち分は側面道路だから少し値引き交渉の余地はあるか もね。そのへんを値引き交渉して買い取る方向ってとこかな」

し 「はい!」
(はい。答え教えていただいてありがとうございましたーーーー)

面 「弟とはどうする?」

し 「はい。弟とは信頼関係を築いて、最大限に協力体制を築き、対応していくことが大切です。」
(面接後、この会話が一番あほだったことに気づく。 『弟をなだめて二人で半分ずつ買取しましょうと説得する』というのがよかったんだろうね。。。なんだよ、協力体制って)

面 「ははは。。。苦笑
協力していった方が確かにいいね。」

もはや時間切れで相続税評価額と固定資産評価額の質問はいただけなかったような気がする。
いや、聞かれたけどテンパりすぎてししまの記憶がないのか。。。

面 「では、最後に本事案に関与する専門家は?」

し 「はい。弁護士、不動産鑑定士、税理士、宅建士等です」

面 「あなたが FP として一番気をつけることはなんですか」

し 「例えばこの不動産を売却することにした場合、譲渡所得の税金の計算等を個別に依頼された場合は丁重にお断りします」

面 「どうしてですか?」

し 「税理士法に抵触するからです」

面 「そうだね。それが FP として一番大切なことですね。(にっこり)」
(ほめるところがないから過剰にほめられた感大いにあり。もはや泣きたくなる)

面「面接は以上です。お疲れ様でした」

し (オワタ)
「はい。ありがとうございました」
笑顔で伝え、颯爽と立ちあがる。
椅子をそーっと引き、再度お辞儀をする。
部屋を出る時も
「失礼いたしました」
面接官の方を見てまた会釈しながらそーっとドアを閉める。
ここは秘書ばりにがんばりました。

こんな感じで終わりました。
面接が終わった後はただ呆然として、次のPartⅠの対策を立てる気にもならず、待ち時間はほぼ気絶していました。
いや、白目むいてたのかな。
PartⅠについてはとりあえず思い出せたら書きます。