J－REIT１０００万運用途中経過
こんにちわ、invest dentistです。
米大統領選もほぼバイデン氏に決まりそうな気配で、日経、ダウともにバブルさながらの上げが来ていますね。
このままアゲアゲになるかは不明ですが、先日購入したREIT株の途中経過を報告したいと思います。
詳しい、購入の経緯や銘柄はこちらから↓
https://note.com/ryu3_dent/n/na811848e9460
日本REIT中心に、１０００万円分を複数の銘柄に分けて分散投資いたしましたが、購入から４カ月ほどでかなりパフォーマンスに差が出てきました。
ざっくりまとめると・・・
＋となった銘柄は５－１０％が多く、最も高いもので３６％の回復
－となったものは数％の下落のみで１０％減少となるものはなかった
１．＋銘柄考察
購入銘柄の主な+成績
※７月初旬購入からの価格の変動率です。
①星野リゾート・リート投資法人（3287） +３６％
②日本リテールファンド投資法人（8953） +26％
③平和不動産リート投資法人 （8966） +19％
④MCUBS MidCity投資法人 （3227） +15％
⑤大江戸温泉リート投資法人 （3472） +14％
⑥オリックス不動産投資法人 （8954） +13％
⑦ユナイテッド・アーバン投資法人 （8960） +12％
⑧アクティビア・プロパティーズ投資法人：API （3279） ＋12％
⑨マリモ地方創生リート投資法人 （3470） +11％
⑩大和証券オフィス投資法人 （8976） +10％
などが上昇上位です。
７月購入の４２銘柄中 ３３銘柄の＋となっています。
銘柄考察
⑴星野リゾート
脅威の回復率の星野リゾートではありますが、コロナ禍に相手は不利なホテル偏重型リートになります、所有物件は星野リゾート系列に加え、ANAクラウンプラザホテル、ハイアットリージェンシー大阪、カンデオ、チサンインなど都市部のホテルも多数所有しています。
2020年４月期の決算短信によると、営業収益27%減、営業利益52%減、経常利益60%減、当期純利益60%減、客室稼働率も2020年３月期には平均70%〜80の稼働率が26〜16%の稼働率と、散々たる結果にやはりなっています。
残念ながら、2020年４月以降の決算が出ていませんのが、プレスリリースの報告によれば、マイクロツーリズム」goto travelの影響からか、星のやリゾート系の客室稼働率は前年度並みのV字回復です。
https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/tdnet/1892560/00.pdf
しかしながら、星のや以外のシティホテル系の回復は順調とはいえません。同社は星のリゾート系列物件比率を32%から50%超えを目指しているものの、コロナの影響は大きく、配当金は2021年４月期で6340円(直近12753円)と大きく値下がりをしています。
どちらかと言えば、GOTOなどの短期的なトレンドに反応した株価上昇のようにも思えます。
今から購入となると、GOTO travelの終了や、第3波懸念なら値下がり可能性も大いにあるので、動向を見極め行か必要があります。自分も場合によっては途中売却も検討しています。
⑵日本リテールファンド投資法人
日本リテールファンドは星のやと違い、商業施設特化型リートです。物件数102件、銀座や表参道と言ったブランド力の高い施設を保有し、99%の稼働率を維持しています。こちらも決算短信はまだでていませんが、MUCUBS投資法人との合併が正式に発表されてますので、そちらも好材料として受け取られているのかもしれません。今年2月８月で営業利益の5-8%減、2021年２月期で10%の減が予想されていますが、今のことは配当は据え置きです。コロナの影響はホテル系と比較しても少ないですが、今後第3波が来るとなると、賃料払えず撤退する店舗も続出する可能性もあるので、こちらも決してまだ楽観はできません。
③平和不動産リート
3位の平和不動産は、レジデンス系の住居の東京近郊のオフィス中心のリートです。今年５月期決算によると、
営業利益は3,206百万円（前期比+8.1%）、当期純利益は2,788百万円（前期比+11.2%）、分配金は2,550円（前期比+2.0%）
コロナの影響を殆ど受けていないように感じます。またコロナショックによるリート投げ売りに巻き込まれて、大幅に株価(基準価格)の下落をうけましたが、自社株買い(保有自社口数の増加)を行うなど、抜け目のない経営方針が評価されているのかもしれません。
以上、回復トップ3の考察でした。
＊執筆に時間かかり11月25日現在、さらに価格が回復しています。
２．－銘柄考察
－銘柄は数％代のものがほとんどでしたが、ここ数日中大きく値段さげた２つのみ考察いたします。
⑴大和ハウスリート投資法人 （8984） -１０％
⑵大和証券リビング投資法人 （8986） -１１％
同じ大和系列でも大和証券オフィス投資法人は +１２％と好調なのに対しどうしてこの二つがここまで下げたのでしょうか。
一つ目の大和ハウスリートは稼働率99%以上、ポートフィリオの大半を物流と住居系、直近、8月の決算ハイライトでもコロナの影響は軽微と言う状況です。
特に売られる理由が見当たりません笑
2つ目の大和証券リビングですが、7割を賃貸住居、3割を介護施設で構成され、こちらもコロナの影響少なく、稼働率も9割業務で推移しています。
↓9月期決算短信
こちらもコロナの、影響を受けにくい物件構成です。
Yahoo掲示板でも、保有者からは突然の下げに理由がわからない。と言った声がありました。
ダイワリビングが8月をピークにジリジリ下げて、さらにここ数日の出来高の急増からすると、機関投資家が売ってきるのかなと推測していますが、詳しい理由は不明です。
同じリートでも、例えば、、コロナで回復が鈍い、商業系やホテル系に資金が流れているのでしょうか。
謎が深まるばかりです。
３．来年度に向けての投資方針
10、11月に入り続々と、リート株の配当が入ってきました。ホテル系リートの中には来期の配当が大幅に減配する物もありますが、今年度に関しては順調に資金回収できています。
大統領選も一服し、リスクオン相場なのか、ダウも日経も恐ろしい上昇具合、ともなって保有者リートとも20%前後の上昇もチラホラ伺え、途中売却も意識する水準になってきました。
ただ、コロナ第3波が日本にも忍び寄り、決して楽観できない状況です。
仮に今、非常自体宣言が来ても、今年の2.3月の様なリートの暴落は起きないと踏んでいますが、そもそも、2.3月の下落も、リート法人の成績で下がったというより、イメージ先行での下落、株やその他の金融資産下落に伴う現金化に巻き込まれた感が強かったです。
基準価格下落した大和ハウスリビングなども、決して悪い内容ではないので、買い増ししても良い気さえします。
今年はその他日本の個別株も大きく買い増ししたので、来年度以降にまたリート購入を考えて行きたいと思います。
もし2度目の非常事態宣言がだされても、冷静に反応してくれることを期待しつつ、途中経過報告といたします。
では、また。
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