FP1級実技 体験記（2024年2月18日　Part2）

2024年2月に受けたFP1級実技試験（面接）の内容を思い出しながら、まとめてみました。私は、Part2からでした。

ノックして入る。
面接官は男性2名

私：失礼します。〇〇〇〇（フルネーム）と申します。どうぞよろしくお願いいたします。

面接官：順番に行きましょう。まず①Aさんから直接聞いて確認する情報は何ですか。
私：甲土地建物を父Cさんから相続していますので、相続した際の取得日、取得価格がわかる資料があるか確認します。
面接官：あれ？建物もですか？
私：（言い間違いに気付く）失礼しました。建物はX社所有ですので、甲土地についての資料です。
面接官：そうですね。他には？
私：賃貸アパートの企画について、ご家族の意向を確認します。
面接官：他には？
私：えー・・（思いつかない）、この地域にアパートの需要があるかどうか、でしょうか。
面接官：それは次の答えですね。何か他にないですか。
私：すみません。思いつきません。
面接官：時間がないので、次にいきましょう。（えーっ！大丈夫か…）★

面接官：②FPであるあなたが調べて確認する情報は？
私：まず、実際に現地に行って状況を確認します。他に、法務局へ行って、謄本を取り権利関係を確認します。また、市役所などで、用途制限や今後の都市計画、開発計画などを確認します。
面接官：Ｘ社は「土地の無償返還に関する届出書」を提出していますが、この手続きにはどういう意味がありますか？
私：Ｘ社は、甲土地の賃貸借契約を締結していますが、地代として公租公課と同額しか支払っていません。そのため、借地権が認定され法人税が課税される可能性があります。それを避けるために「無償返還に関する届出書」を提出しています。
面接官：土地の賃貸借の場合は、通常どういうことが行われますか？
私：賃貸借締結時に敷金、権利金などが支払われます。
面接官：他に、借地権の認定課税を避ける方法はありますか？
私：相当な地代、土地の価格の6％程度の地代を払うことが考えられます。（満足そうに頷いていただく。数字を挙げたのは好印象だったようです。）

面接官：Ａさんが希望する建築費借入額に抑える方法として、どういったことが考えられますか？
私：（正直なところよくわからなかった）…えー、建築方法として、重鉄骨造りではなく、軽量鉄骨造りを検討することが考えられますが、
面接官：軽量鉄骨造を提案してますよ。
私：すみません、読み違えておりました。
　費用を抑えるため、等価交換方式を提案するという方法が考えられます。
面接官：そういう難しい方向ではなくて、もっと簡単な方法はないですか？
私：はい、簡単な方法ですか、…思いつきません。
面接官：土地の一部を売却してすればいいでしょう。
私：あ、そうですね！その通りです。（教えてもらった）

面接官：では、Ａさん、Ｂさんの共有状態を解消するために、どのようなアドバイスをしますか？
私：分筆の登記をすることを勧めます。

面接官：どのような手続きになりますか？
私：甲土地の測量を行い、2分の1になるように分割し、それぞれAさん、Bさんの名義で登記を行います。
（この後に質問と説明があったような気がします。詳細は忘れました。）

面接官：では、本件に関与する専門家を簡単に挙げてください。
私：税金に関する具体的な相談について税理士と連携します。また、賃貸アパートの運営について、宅地建物取引士と、土地の分筆の登記について土地家屋調査士と連携します。
面接官：では、この税金がいくらになるのか、あなた、ちょっと計算してよ、と言われたらどうしますか？
私：具体的な税金の計算は、税理士さんに依頼してくださいとお話しします。
面接官：その根拠は？
私：税理士法違反になりますので、一般的なご説明のみご対応します、と説明します。
面接官：はい、では、スムーズに答えていただいたので、追加でお聞きしますが、
Ｘ社の事業について何かアドバイスはありますか？
私：はい、これまで行ってきたディスカウントストアの運営をやめて賃貸アパートの経営に切り替えてよいのか、お子さんなど、事業を承継される方も交えてよく検討されることをお勧めします。Aさん、Bさんとも60代ということで、実際に事業を続けるのは次の世代の方になりますので。
面接官：そうですね、60代ということですからね。では、質問は以上です。
私：ありがとうございました。

★…　賃貸アパートを建てる場合、期待する利回りはどれくらいか？という点を挙げられればよかったと思います。すっかり抜けていました。