マンションの未来❣️🐸🍿
ネット上で気になる記事があったので、記事内容を転載してご紹介したいと思います。
投げ売り状態のリゾートマンションの記事を二つ続けます。
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家屋もまばらでほとんどが空き地のまま放置されているような超郊外の分譲地「限界分譲地」。その限界分譲地と共通の課題を抱えるのが、リゾートマンションだ。
マンションというものはその性質上、必ず管理費が発生するもので、既に利用する機会がないにもかかわらず管理費の負担義務だけが常に発生してしまうところが「負動産」のイメージを強めている。
では、実際にどのようなリゾートマンションが、世間に「負担感」を印象づけているのだろうか。ここでは、限界ニュータウンや限界分譲地の現状を取材する吉川祐介氏の著書『限界分譲地 繰り返される野放図な商法と開発秘話』（朝日新書）より、一部を抜粋して紹介する。（全2回の1回目／2回目に続く）
すでに数多くのメディアでも取り上げられている話なのでご存じの方も多いと思うが、関東近郊屈指のスキーリゾートとして知られる新潟県湯沢町は、バブル期に局地的なリゾートマンションの建築ラッシュに沸きあがった。
湯沢町の市街地から遠く離れた、苗場プリンスホテルが位置する苗場エリア周辺では、70年代半ば以降から既にリゾートマンションの建築は続いていたが、1982年に上越新幹線の越後湯沢駅が開業し、続けて1985年に関越自動車道路の前橋IC～湯沢IC間が開通すると、アクセス性が格段に向上した湯沢町では、瞬く間に東京のマンションデベロッパーが大挙して群がるリゾートマンション建設ラッシュが起こった。そのすべてが、冬季のスキー客の需要を見込んで建築された別荘用途のマンションである。
湯沢町にマンション建築が集中した理由として、交通アクセスの急激な改善と、時を同じくして到来していた一大スキーブームによって、苗場周辺を含めた湯沢町では宿泊施設の供給不足が続いていて、ハイシーズンの宿泊予約が困難だったということもあるが、もうひとつ別の要因として、この時期から、バブル期における地価高騰の兆しが首都圏で発生し始めていて、一般的な居住用マンションの分譲販売では、地価が高すぎて採算が取れにくくなっていたという事情もある。
マンション販売は、一般の宅地分譲と比較して立地の選定はどうしてもシビアにならざるを得ず、いくら地価が安いからと言って交通不便なへき地に大型マンションを建てることはできない。
そのタイミングで、空前のスキーブームと交通アクセスの改善が同時に訪れた湯沢町が、新たなマンション事業展開の場として格好のターゲットになったというわけだ。
投機目的で分譲された「限界ニュータウン」の話をしていると、交通不便なへき地に住宅分譲地が開発された理由として、しばしばこの「バブル期の地価高騰」が原因であると誤解されてしまうことがある。
だが実際には、投機型分譲地の販売が最も隆盛だったのは70年代の初頭であり、地価狂乱のバブル時代は、そもそも大型分譲地を開発できるような好条件の立地はすでに価格が高騰していて、よほど資金が潤沢な大手デベロッパーでもない限り、投機の対象として容易に取得できるものではなくなっていた。
もちろん、バブル期においても投機型分譲地の開発・販売がなくなっていたわけではなかったが、すでにこのころには70年代の「原野商法」も次第にその実態が顕在化して問題視され始めており、投機の対象として必ずしも主流であったとは言えない。
ただ、イメージとして、「バブル期の地価高騰」が、乱開発の原因として一番わかりやすく、すんなり受け入れられやすいであろうことは理解できる。実際僕自身も、千葉県の限界ニュータウンについて本格的に調べだすまでは、漠然としたそんなイメージを持っていた。
一方で湯沢のリゾートマンションの場合、実際にその多くがバブル期に竣工されているうえ、用途が用途だけにその造りは贅を尽くしたものが多い。これは湯沢のリゾートマンションに入ればすぐにわかるが、エントランスからして、当時の一般的なマンションとは造りが大きく異なる。
共同の温泉大浴場などはあって当たり前のもので（ないところもあるが）、スポーツジム、プール、スキーロッカー、そして今は休業しているところが多いもののレストランなど、まさに今日我々が想起する「バブル時代」のイメージをそのまま体現した造りになっている。多くは東京のデベロッパーが分譲したマンションなので、一般的によく知られたブランド名のマンションもいくつかある。
そんな豪華絢爛で華やかなリゾートマンションが、その後のバブル崩壊に伴う地価の低迷と、スキーブームの終焉とともに訪れた供給過多による値崩れ、加えて元々別荘用途という不要不急の贅沢品である点も相まって、販売当時と比較して大きく値を下げている姿は、まさにシンボリックな「負動産」と化してしまったということだろう。
新築当時、数千万円の価格を誇ったマンションが今や10万円まで暴落、という構図は、チャート以外では可視化できない株価の下落と異なり、バブル崩壊の最もわかりやすいサンプルのひとつとして機能している。
確かに、湯沢町のリゾートマンションが、1室10万円で販売されているというのは誤りではない。実際には10万円どころか、無償譲渡先を募集する広告もしばしば見かける。しかし、湯沢の物件市場をよく精査してみると、10万円で販売されているのは、越後湯沢の駅から20kmも離れた山奥に位置する苗場スキー場周辺のマンションがほとんどである。
苗場はスキーリゾートとしては名高いエリアとは言え、コンビニエンスストアもないような山間部に、戸数にして1000戸以上にも及ぶ大型マンションが立ち並んでいるのだから、需給バランスはきわめて歪で、10万円まで暴落してしまうのは無理もない。だがそんな苗場スキー場周辺の市場価格が、あたかも湯沢町のマンション全体の相場であるかのように混同されることが少なくなかった。
湯沢町全体がマンション供給過多の状態にあるので、湯沢町の市街地のマンションも、築年数の割には販売価格が総じて安めになってしまっているが、数十万円程度の安値で売りに出されるマンションというのは決まっている。中古マンションとしてまともな価格が維持されている物件と、そうでない物件の二極化が生じているといったほうが正しい。
もともとあまり売物件が出ない人気のマンションというものも存在し、一方で広告に出てくるのは、売れ筋ではない（売れ残っている）低価格のマンションばかりなのだから、広告を見ているだけでは、どうしてもそのイメージには偏りが生じてしまうのだ。
立地が近隣のものとさして変わらないのに、価格が極端に安くなっているマンションは、他に比べて管理費が割高すぎたり、築年が古かったり、共用設備が貧弱で魅力に乏しかったりするという固有の事情がある。
これは利用者の考え方にもよるのでどちらが良いかは一概には言えないが、基本的には湯沢のマンションは、たとえその分の維持管理費が発生しようとも、共同の温泉大浴場が付いているほうが好まれており、そのような共用施設が乏しいマンションは価格が低迷している傾向にある。
ところが、湯沢のマンション事情を扱うメディアの多くは、そうした個別の物件事情までは伝えようとしない。（つづく）
家屋もまばらでほとんどが空き地のまま放置されているような超郊外の分譲地「限界分譲地」。その限界分譲地と共通の課題を抱えるのが、リゾートマンションだ。
マンションというものはその性質上、必ず管理費が発生するもので、既に利用する機会がないにもかかわらず管理費の負担義務だけが常に発生してしまうところが「負動産」のイメージを強めている。
では、実際にどのようなリゾートマンションが、世間に「負担感」を印象づけているのだろうか。ここでは、限界ニュータウンや限界分譲地を取材する吉川祐介氏の著書『限界分譲地 繰り返される野放図な商法と開発秘話』（朝日新書）より、一部を抜粋し、新潟県・湯沢町のリゾートマンションの現状を紹介する。（全2回の2回目／1回目から続く）
中には、まるで廃墟のような荒廃したリゾートマンションが湯沢の町中に立ち並んでいると誤解する方もいて、そこまでいくともはや根拠のまったくない与太話であると断じざるを得ない。
苗場のマンションが10万円まで下落してしまった原因は、あくまで需要を大きく上回る過剰供給が常態化していることと、利用頻度に関わらず一定額の管理費や修繕積立金の負担を要するからであって、建物そのものが朽ち果てているからではない。
湯沢町およびその周辺のリゾートマンションは、事実上管理が機能していない特定のマンションを除き、どこも管理はしっかりしていて、ごく当たり前のリゾートマンションとして利用されている。
そうは言っても、もちろん湯沢町のリゾートマンションが、販売後、順調に今まで利用され続けていたわけではない。これはリゾートマンションではどこでも起こり得た話だと思うが、湯沢町においても、バブル期の真っただ中に、当時の価格水準で販売されたリゾートマンションは、のちに所有者にその維持を続けるだけの経済的余裕がなくなってしまい、管理費の滞納や、区分所有権の差押えなどが各所で発生する事態となった。
後者の場合、当然ながら部屋の差押えに至るまでには管理費の納入を行う余力もなくなっているのが普通なので、マンションの競売物件は、管理費の滞納も同時に発生しているのが常である。
管理費の滞納者が増加すれば、当然マンションの管理運営にも支障をきたしてしまう。管理組合としても到底看過できる話ではないが、仮にその部屋が競売に掛けられたとしても、管理費の滞納が続出していた当時の湯沢町のマンション価格の相場では、落札時に滞納分を清算すると、それだけで実勢価格よりかなり割高になって、わざわざ競売で買うメリットがまったくなくなってしまうケースがあり、滞納の解消は遅々として進まなかった。
面倒な競売の手続きを経てそんな部屋を買わなくとも、同じマンションで、残置物まできれいに片づけられた通常の売物件が他にあるからだ。僕の知人にも一人、湯沢町内のリゾートマンションの一室を所有している方がいるが、そのマンションでは、一番ひどい時で、管理費の累積滞納額の合計が1億円にも及んだそうである。
そこで、管理費滞納に悩む湯沢町のマンションの管理組合が採った強硬手段が、管理組合、あるいはその関係者が、滞納者の所有する区分に対して競売を申し立て、それを管理組合が業務委託している管理会社が落札することによって、いったんその部屋の所有権を管理会社に移したうえで、再度第三者に部屋を売却し、所有者の刷新を図るという手法である。
もちろん、管理会社が自ら落札したからといって、滞納管理費が回収できるわけではない。しかし少なくとも、滞納者から所有権を取り上げることによって、未納管理費の累積という負のループを断ち切ることはできる。滞納者にこれ以上請求し続けても、清算できる見込みもまったくなければ、そのままでは部屋の売却もできない。
それであるならばいったん管理組合、および管理会社が損害を受忍してでも、管理費の支払いが見込める第三者の手に渡す方が得策だと判断してのことだ。
リゾートマンションの競売物件の中には、たまに管理組合が新所有者に対して滞納管理費を請求しない、と明記しているものを見かけることもあるが、これも手段が違うだけで、未納分の回収を諦め、所有者の刷新を図っているという点では同じである。この手段によって確定してしまう損害は少なくなかったはずだが、そうでもしなければ、管理費の取り逃しを抑えることができなかったのである。
こうした管理費の未納問題や、リゾートマンションという商品の特殊性から、湯沢町に限らず、バブル期以前に開発された多くのリゾート地において、物件価格は下落の一途をたどっていった。
別荘としての利用者が多いためか、一部のマンションにおいては、組合員からの監視の目が届かず、修繕積立金の横領や管理費の私物化という問題も発生していたものの、多くのマンションでは、特に管理放棄されて荒れ果てることもなくリゾートマンションとしての利用は続いていたが、価格下落のイメージは独り歩きしていった。
しかし、本書執筆時点で、そうした湯沢のマンション価格が、極端に高騰しているという事実はないものの、湯沢町の中でも比較的条件の良い、つまり、買い手がつかず10万円まで暴落することなく通常の取引が行われてきたマンションについては、以前よりはかなり価格が上昇している。
元々底値に近い状態なので、上昇していると言っても、他の一般的な都市部のマンションとは比較にならないほど安いことに変わりはないが、地元のマンション市場に詳しい方によれば、売れ筋のマンションに関しては、もはや以前のような価格で購入するのは難しくなっている、とのことだった。
価格上昇の原因として一番考えられるのは、首都圏における物件価格の高騰の余波が、湯沢周辺にまで微風程度に及んできたということだが、一方で、こうしたリゾートマンションの購入層が、分譲当初と現在では少し変質してきていることも理由の1つとして考えられるだろう。
このように、いかに供給過多な湯沢町のマンションと言っても状況は日々変動しているのだが、相変わらず苗場スキー場周辺のマンションに関しては、マンションの築年数や立地、ブランド、階数に関わらず一律10万円、という状況が続いている。
この状況がある限り、湯沢のマンションのイメージが完全に刷新されることはそうそうないとは思うが、看過できないのは、こうした「負動産」のイメージが強い湯沢のマンション市場において、極めて不透明と言わざるを得ない商法が跋扈し始めていることだ。
「原野商法の二次被害」では、基本的に「負動産」の所有者に対し、何かしらの理由付けで手持ちの物件が高値で売却できるとそそのかし、不当な手数料を巻き上げるという手口が一般的だが、湯沢のマンションの所有者にはそれは通用しない。市場価格が暴落し、10万円でも買い手がつかない部屋が続出していることは所有者も百も承知である。
価格が付かないのに、月々の管理費や固定資産税などの持ち出しは常に発生しているわけで、当然多くの所有者は過去に売却も試みたであろうが、地元仲介業者から冷徹な査定額を聞かされているはずで、高値で売れると言われても、よほどの楽天家でない限り鵜吞みにはしないだろう。
そんな所有者に対し、近年盛んに送り付けられてくるダイレクトメールは、従来のような高値売却を誘うものではなく、お持ちの「負動産」を引き取ります、と呼び掛けるものだ。ダイレクトメールには、その所有者が持つ物件が、いかに処分が困難で価値がなく、所有し続けるだけで負担になるものか長々と書き連ねられている。それらの物件を子供や孫に相続させるくらいなら、お金を払ってでも処分しませんかと勧めている。
もちろん無料で引き取ってもらえるわけではない。ダイレクトメールには「物件処分費用」として数十万円の金額が書かれているほか、数年分の管理費や固定資産税などの固定費の納入が必要になる。実際に、前所有者がこの手の業者に引き取りを依頼してしまったあるマンションの管理組合によれば、数百万円に及ぶ処分費用を請求されるケースもあるとのことだ。
こうした「負動産」の引き取りサービスは近年急増している。しかし、前述したように、そのすべてがすべて、悪徳業者が手掛けているというわけではない。近年では、所有者側が一定の金銭的負担を覚悟しなければ、所有権を手放せなくなっている不動産が増加しているのは紛れもない事実である。
無償での譲渡を行うにせよ、例えば所有権移転登記手続きのための司法書士への手数料や、引き取り手を探す仲介業者の手数料は発生するわけで、一般の不動産売買ではそれは買主が負担するのが通例だが（仲介手数料は売主も負担するが）、それすらもすべて「売主」側が負担し、引き取り手側に確実に金銭的負担のない形にしなければ、まったく処分できる見込みも立てられないような物件も確かにある。
有償引き取りサービス自体は、むしろ近年の不動産事情を考えればその出現は必然であったと言っていいだろう。
以上が、今回の記事内容となります❣️🐸🍿
実は、これに関連して今回は、こちらの記事もご紹介しようと思っていたのですが、ここまででかなりのボリュームになってしまったので、また後日の機会にご紹介したいと思います🙏🌸🐰🌸
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まあ、記事をお読みになればわかると思いますが、マンションの将来に関しては、かなーり悲観的な観測が多く存在するのではないかと、私は感じております。
現在、世界中の都市部で、高層マンションが次々と建築されています。すでに老築化が始まったり、中国では建築中の高層マンションが大量に、途中で放棄されたままになっていたります。
コンクリートの寿命は約100年と言われるそうですが、電気設備や水道、ガス管、エレベーターなどのマンション設備は、寿命が40年程度だと聞きました。
マンションそのものの経営管理や、修繕計画がしっかりとできていれば良いのですが、残念ながら修繕積立金が不足することで深刻な問題を抱えているマンションも多いようです。
マンションの敷地面積を効率的に活用するため、立体駐車場を設置しているマンションも見かけますが、立体駐車場のシステムも寿命があり、利用者が減ってくるなどして、そのメンテナンス費用を誰が負担するのか、ということでトラブルが多く発生しているという話も聞いたことがあります。
高層マンションで、エレベーターが使えなくなったらそれこそ死活問題ですし、ライフラインである水道や、下水、ガスが使えなくなったら、そのマンションは「即死状態」だと思います。
どちらにしても、コンクリートの寿命が100年だとすれば、今から100年後には現在のマンション全てが居住不可能な状態になっていることでしょう。
この問題について、人類は真剣に考え始める必要があるのではないかと、私は強く感じる記事でした🙏🌸🐰🌸
Q3038なのです❣️🐸🍿
皆さん、自分で調べて、自分の頭で考え、何事も自分で判断を心がけたいですね。「論理的思考」は大切です。
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