宅建基本テーマ（宅建業法）

１４．宅建業の意味

宅建業法は、お客さん（消費者など）を保護するための法律で、その柱として「宅建建物取引業」を行うときは、免許を必要とする制度を設けています。それでは、建売住宅を売却する業者Aや、お客さんたちから売却の仲介を頼まれる業者Bは免許を得ておく必要があるでしょうか？答えは、「必要」です。
POINT
「宅地」「建物」「取引」「業」のそれぞれの意味がわかっていれば、その扱いや行為をするのに免許が必要かどうかがわかります。しっかり押さえておきましょう

１５．免許

お客さんが迷惑を被らないように、宅建業者としてふさわしい人にしか免許は与えられません。免許を受けて開業することになった後も、免許権者に対する様々な手続きがあります。
POINT
宅建業者としてふさわしいかどうかを判断するためのモノサシである免許の基準は重要です。各種の届出等の手続きそれぞれをきちっと比較して、混乱しないようにしておきましょう。

１６．宅建士

宅建士は、お客さんへの重要な情報提供など重要な役割を担っています。そこで、宅建士になるためには３つのステップを経なければなりません。まずは第一歩、宅建士のお仕事に必要な知識をしっかり身につけて、首尾よく合格。そして、宅建士としてふさわしいなら登録。最後に、宅建士の証明である宅建士証をもらいます。
ＰＯＩＮＴ
この３つのステップに沿って、登録や宅建士証に関係する手続きなどを学習します。宅建業者に係る内容と混同しないように、きちっと比較しておくことがポイントです。

１７．保証金

不動産の取引に際して、お客さんが金銭的に迷惑を被らないよう、２種類の「保証金」という仕組みが設けられています。１つは、Ａ不動産会社が供託所にお金等をプールしておき、お客さんＢがＡ不動産会社から支払ってもらえないとき、供託所から支払ってもらうのが「営業保証金」。
もう１つが、Ａ不動産会社が保証協会という団体に加入し、この協会が供託所に委託している保証金（弁済業務保証金）によってお客さんが救済をうけるという仕組みです。
ＰＯＩＮＴ
いずれも「お金などを預ける（供託）」、「お客さんに支払う（還付）」、さらに、「保証金を返してもらう（取戻し）」という３段階に分けて整理すること！

１８．媒介（代理）契約

依頼人Ａは、少しでも早く、自分の古い一戸建てのマイホームを売ってマンションに住み替えようと考えています。そんなとき、自分では買い手をうまく見つけられませんので、普通は、宅建業者に買い手を見つけてもらったり（媒介）、代理してもらって売却することになります。
ＰＯＩＮＴ
依頼人ＡとＢ不動産との間で、もめ事になっては困ります。そこで、売買等の媒介のとき、Ｂ不動産には媒介契約書面の交付義務があります。（電磁的方法による提供でもOK）。また、万一頼りない業者なら、なかなかうまく買い手が見つからないことも想定されますよね。そこで、３つの契約のタイプに応じた「依頼人保護の仕組み」が用意されています。

１９．重要事項の説明

マイホームを買おうとするとき、この家屋を取得する契約を結ぶべきかどうかについては、きちんと判断したいものです。そこで、契約を結ぶ前に、買い手Cへの重要な情報の提供のために、B不動産会社が宅建士を使って行わなければならないのが、重要事項の説明です。
POINT
本試験では、どのような事柄が「重要事項」に該当するかが、取引の対象によって事項が異なります。重要事項の説明が求められる理由（これを「趣旨しゅし」といいます）にさかのぼって理解することが、決定的に重要です。

２０．３７条書面

B不動産の媒介によって、もしAC間でいい加減な契約が結ばれてしまったら、将来、言った言わないの争いにならないとも限りません。そこで、トラブルを未然に防ぐために、宅建業法は、業者のBは契約内容の一定事項を、書面（３７条書面）に記載して、売主Aと買い手のCに渡しておかなければならない（電磁的方法による提供でもOK）と定めています。
POINT
記載事項については、「絶対に書くべき事項」と「定めがあるときだけ記載べき事項」の２種類があります。また、売買・交換の場合と賃貸の場合を区別することも重要です。やはり、「趣旨」にさかのぼって理解すること。

２１．８種規制

A不動産（宅建業者）が、自分が自ら売主となって一般のお客さん（消費者）Bを相手に売却する場合、業者が力量の違いを背景に、じぶんの利益ばかり考えて素人を食い物にするおそれがあります。そこで、業者が素人を相手に「自ら売主」となる取引だけに適用される８種類の規制が設けられています。買い手を保護するために、買い手が払う手付の額を制限したり、買い手から契約破棄ができる規定（クーリングオフ）などが定められています。
POINT
宅建士試験では、４問程度出題されます。「８種規制」が設けられている理由を念頭に置いて、１つ１つていねいに理解していけば必ず得点できます！

２２．報酬

B不動産は、依頼主であるAのために媒介をしたので、Aからは当然、手数料（報酬）を受け取ることができます。その際、お客さんがぼられることを防ぐために、受け取れる報酬額の上限額についての制限などがバッチリ規定されています。
POINT
宅建士試験では、計算問題が出題されます。問われることが決まっていますから、国土交通大臣が定めた「計算方法」のポイントさえつかんでしまえば簡単！

２３．ペナルティー

宅建業法などの決まりを守らせるには、ペナルティーを課すことが有効です。そこで、宅建業者や宅建士等への監督処分や、罰則が設けられています。
POINT
まずは、宅建業法上の様々な規制の中身を、確実に理解することが重要です。それらを守らないと受けてしまうという「ペナルティー」自体に関しては、その後で十分です。

住宅瑕疵担保履行法

Bが買った家は実は欠陥住宅だった！
この場合、売主であるＡ不動産に責任を追及できるはず。でも、Ａ不動産が倒産しちゃったら万事休す。そこで、新築住宅の買い手の保護のためにあるのが、この法律です。宅建業者は、自ら新築住宅を売る際は、このような問題の発生に備えて、お金等を供託所に預けるなどの措置をとることが義務すけられています。これを、資力確保義務といいます。
ＰＯＩＮＴ
平成２２年度から本試験に出題されていますが、同じ事柄が何度も出題されていますので、過去の頻出事項を徹底的に学習することが得策です。