FP1級実技試験 2024.2.17 part2

1.控え室にて

はあ〜終わった！
席に戻ったら、後ろの順番の方々が問題解いてる。
もうpart1のことは綺麗さっぱり忘れよう！
終わってしまえばそこまで緊張しなかったな。
さて、不動産不動産っと…さらにギラついた目で予習。part2は土地活用のいろんなパターンが出題されてるので、手元にあった(先輩から頂いた)ピンク本第8版もパラパラと眺めつつ、先ほど同様ラスパーさんの伏線回収もやる。

時間となり、案内され後方の席へ。フルネームを呼ばれ色付きの問題用紙を渡される。

2.問題スタート

さて、タイマーがスタートされる。
現権需公市税提融を即メモ。

↓問題文参照

https://www.kinzai.or.jp/uploads/lib/question/202402/fp01_j_0217part1.pdf

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(余談)
ほんと、どなたかも書いていたが本番はタイマーが手元に無いため最初に時計を見ていても「残りあと〇分〇秒」が正確にはわからず終始ドキドキの15分となってしまったのが誤算だった。

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(part1より独り言多め)
・・・あ～私の嫌いな「図がいっぱい系」問題やん。なになに、姪を養子にしてるのか。そして、兄弟で土地を分けたとな。あああ遺言通りとは言えこんな不平等な分け方するからやん。知らないよ～

え、Aさん癌になっちゃったのか・・・それは相続対策急がなね・・・え！姉Dおこ！2023/2/5の再来！！お金じゃなくて土地くれとな！そんなにマンション建てたいんか。

「地続きじゃないと」かね・・・なら右左上のどれかしかないよなあ。上は第三者所有で、ここに所有者出てきてないし除外。なら右か左しかない。右でもいいけど左もありよな。Fさんの意向出てきてないし相談もありやね。
X社長提案の6分割・・・なんかひっかけな気がする。建蔽率満たしてんのか？（←大きな勘違いをしてます）

じゃあ問題見よう。1.は今までと同じ。2.（姉Dさんを納得させるためにどうするか）は左の土地を入手すればよい。
3.（兄弟に現金や土地を提供する方法は）・・・？え、贈与ってこと？え、こんなこと今更FP１級で質問されるんか？なんのひっかけ？？？え、怖い。どゆことーーーーー？？？！
4.（X社の提案内容についてどう思うか）うーん悪くないけど建蔽率っと（大きな勘違い）
5.税理士司法書士土地家屋調査士宅建士っと。

そうこうしているうちにタイマーが鳴り、いろいろまとまらないうちに15分経過してしまった。

3.面接室へ

今回は入室も緊張せず。
面接官は50代くらいの男性と、記録係の先生はもう少しご年配でロマンスグレーの優しそうな笑顔の男性。(一番好きなタイプ←聞いてない)

😃◯◯◯◯と申します。本日はよろしくお願い致します。

👨🏻‍⚖️では、質問します。この問題を読んで、まずAさんに直接確認することはなんですか？
😃はい。相続で受け継いだ土地とのことでしたので、取得費や取得日がわかるものがあるか。また、Aさん一家やご兄弟それぞれの意向を確認します。Aさんの資産状況や相続対策をしているかを確認します。

👨🏻‍⚖️他にもありませんか？Aさんはご病気のようですが・・・
😥はい・・・
👨🏻‍⚖️聞きにくいとは思いますが、現在の体調なども確認された方が良いかもしれませんね。
🥲はい、ありがとうございます！

👨🏻‍⚖️では、FPであるあなた自身が調べて確認することは？
😃はい。（現権需公市税提融っと・・・）現地確認、権利確認、需要の確認、公法上の規制等の確認、税務の確認、提案の妥当性の確認です。

👨🏻‍⚖️税務の確認とは何をするのですか？
😯はい。税理士に相談したり、税法上特例の使用等が出来ないか等を確認します。（合ってる？）

👨🏻‍⚖️なるほど。特例についてですね。では提案の妥当性とはどう確認するのですか？
😳今回の土地について、市場に照らし合わせたり、X社の分割案について専門家に相談したりして確認します。（なんだかものすごく曖昧なこと言ってるなあ私・・・汗

👨🏻‍⚖️わかりました。では、姉Dさんに渡す土地は甲-a以外にはどのようにしたらよいですか？
🙃はい。（上は無しなら左だっ！！）妹Fさんの土地を買い取るという方法があります。

👨🏻‍⚖️あっ、（面接官少し驚いた様子？）そうですね、それがありますね。資金はどうしますか？
😃はい。Dさんの資産状況を確認しますが、今回Aさんはご兄弟に現金をお渡しするようですしAさんが援助しても良いと思います。（←なんか訳わからんこと言ってる？）
👨🏻‍⚖️その場合は税務上はどうなりますか？
🙃贈与となり贈与税が課せられます。
👨🏻‍⚖️そうですね。

（ほかにもこの点について聞かれたかもですが記憶をなくしました）

👨🏻‍⚖️では、兄弟に現金や土地を提供する方法は何がありますか？
😳はい・・・・・贈与でしょうか。
👨🏻‍⚖️そうですね！（面接官にっこり）どんな風に贈与しますか？
😯？生前にということですか？
👨🏻‍⚖️いえ、そうでなくても構いませんよ（誘導）
😥遺贈という方法があります。それと…
👨🏻‍⚖️そうですね（記録係の優しい男性もにっこり）兄弟から遺贈を受けた場合、相続税はどうなりますか？例えば親からの遺贈の時と何か違いますか？
😃はい。二割加算があります。
👨🏻‍⚖️そうですね。あ、他にありますか？

😅それと…（ええぃ！いつもの作戦を小声で・・・）姉Dさん以外の兄弟を全員養子にして、一括贈与の特例を適用します…！
👨🏻‍⚖️👨🏻‍⚖️！！！（面接官と記録係お二方とも爆笑）えーっとそれは・・・ちょっと厳しいでしょうねえ、Aさんは現在体調悪いですしね～、手続きも時間がかかりますからね。難しいと思います。
😂はい、失礼いたしました。（苦笑…言わなきゃ良かった）

👨🏻‍⚖️では、X社からの提案についてはどうですか？
😯はい、こちらだと建蔽率を満たしていないと思います。(←勘違いに気付いてません)

👨🏻‍⚖️え…そうですか？
😥はい、1,240㎡の建蔽率60％ですので・・・

👨🏻‍⚖️ああ、そういうことですね、それは1つ1つの宅地に適用ですから、関係ないですよ。そりゃあ建蔽率は満たして建てるでしょう。
😇（しまった！！！！そうじゃん違反建築の問題見すぎて頭混乱してた）大変失礼しました。

👨🏻‍⚖️ではこの分割案についてどう思いますか？
🥲(やばい、わからん…)えーっと…上下に道路がありまして…
👨🏻‍⚖️そうですね～、それで？
😭北側の道路の方が広いです…ので…（やばい答えになっていない）

👨🏻‍⚖️そうですねえ、これ、他にも分割方法ありますか？真ん中の道路については？（お舟🚢）
😭(くそーわからんー)この道路はもったいないです…

👨🏻‍⚖️ですよね～✨✨（急に大声）他にないですか？こんな風に分けなくても、例えば上下2つでもいいわけですよね？
😯はい・・・
👨🏻‍⚖️けどそれじゃ活用の幅がないわけだよね？
😭（くそーなんて言ってほしいのかわからん！！）他にもいろいろな分割方法があります。（なんだそれ）
👨🏻‍⚖️これはね、北と南にある道路に接道義務を満たせばよいので、真ん中の開発道路を造らずに分割して、宅地のみで分割できるようにすればよいですね。

😇はい、ありがとうございます…（しょんぼり。「接道義務」ワードを言えばよかったのか？ポイントがよくわからんかった…ショック…）

👨🏻‍⚖️では、本事案に関与する専門家には誰がいますか？
😀はい、税理士、宅地建物取引士、司法書士です。（土地家屋調査士忘れてる）
👨🏻‍⚖️他にいませんか？土地を分割するってありますが？
😅あっ、土地家屋調査士です。
👨🏻‍⚖️そうですね。何をお願いしますか？
😀土地を正確に測量後文筆して、登記をしていただきます。
👨🏻‍⚖️そうですね、登記ですね。では、兄弟間で揉めたら誰に相談しましょうか？
😅あっ、弁護士に相談します。

👨🏻‍⚖️では、それぞれ専門家に相談する際に気を付けることは？
😀独占業務がありますので抵触しないようにします。
👨🏻‍⚖️そうですね。では、これで面接を終了します。おつかれさまでした。
🥲ありがとうございました。

最後まで気を抜かずに音を立てずこっそりと退室。

4.終了後

つ、つかれたーーーーー途中何が何だか分からなくなって冷や汗かいたけどなんとか終わった。
そんでまたお舟たくさんくれる優しいおじだった。わたし相当ラッキーじゃないか！
けどなんか良くないなあこれ。体感50%て感じか…

部屋に戻ったら次の番の方が問題解いている。
終わった人たちは心なしか背もたれにぐったりと、解放されたような体制になっている🤭前後でこの落差がすごい。笑
先に着くやいなや今聞かれたことを色々メモってあとは待つばかり。
さっきまでの興奮を反芻して落ち着かない小一時間が経ち、終了！

席を立ってからも興奮状態で、思わず1人の方とエレベーターが一緒になったので
「大変お疲れ様でした！」と声をかけるもそっけなく「ちょっす！」と言われる。笑
やばいやつと思われたかな🤭

ビルを出ると快晴の冬晴れ！

もう終わったから知らん！！！解放感半端ない！！！
あー😮‍💨一気に眠気…
さて昼ごはん食べよ。

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ここまでが2日間の内容です。

出来たら、あと1記事ぐらい
2日間に至るまでの道のりや気づいた点など記せたらと思います。

拙い文章を読んでくださり、ありがとうございました。