地方一棟物件購入の注意点④「いい物件を見つけたら【物件のチェックポイント】（10分）」
地方一棟物件の購入は、投資家にとって魅力的な選択肢の一つとなっています。しかし、その投資に成功するためには、慎重な投資準備が欠かせません。この10回の連載企画では、地方一棟物件投資に挑戦する上で注意すべき点を分かりやすく紹介していきます。
今回は、物件のチェックポイントについて解説します。このシリーズを通して、地方一棟物件投資の世界を深く理解し、成功に近づくヒントを得ていただけることを願っています。
チェックポイントは結構あります。そのためいつもに比べて記事は長めです。読了には10分ほどかかると思います。
物件調査【外周】
物件のチェックポイントをまとめました。
① 立地
近くに大型ショッピングモールや市役所がないか。大きな工場がないか。コンビニに近いか。小学校や保育園は近いか。エリアの特性を把握します。だたし、詳細は、管理会社の候補となる近隣の不動産屋へのヒヤリングでより具体的に把握します。
② 外周・日当たり
物件調査は、いつも、外周から見て、徐々に中に進む見方をします。まず、四隣の状況を確認します。工場や墓等の住居系にとってマイナスな建物などがないか見ます。そして、道路付けの状況を見ます。接道が取れていなければ、再建築不可物件となるので重要です。
住居系の建物である以上、日当たり良いほうがいいに決まっています。なお、物件の南側に空き地があった場合には、現在はともかく、将来日当たりが悪くなる可能性がありますので注意が必要です。
なお、日当たりが良いほうがいいに決まっていますが、その「良い」には程度があります。ワンルームの場合は、日中は、ほとんどの入居者が外出していますのであまり問題になりません。ファミリータイプの場合には、家族が日中家に居るケースがあるので、重要問題です。
③ 駐車スペース
そして、駐車場の台数の確認です。地方物件は、駅にどれほど近いかというよりは、駐車台数が部屋に対して何台確保できているかの方が重要な場合があります。１Rや１Kの場合は、部屋数に対して１００％（１部屋に１台）確保されているのがのぞましいです。これに対して２K以上だと、二人で住む可能性がありますので１５０％（１部屋に１．５台）は欲しいところです。
ところで、アパートの敷地内になくても近所の駐車場があれば足りる場合もあります。ただし、この場合には、次の点が問題となります。まず、地方では駐車場は目の前にあるのが当たり前です。ですので、５０メートルも離れていると嫌われる可能性があります。さらに、近所の駐車場を借りても、その駐車場の土地が売却され、新所有者が、駐車場をやめて他の利用方法に転じたら、その駐車場を立ち退かざるを得ません。ですので、近隣の駐車場は、補助的に考えるべきです。
ですので、敷地内に１００％確保され、外に補充的に５０％確保さている場合はギリギリOKですが、それ以下の場合は、十分注意しましょう。
なお、私は、内見するときは、駐車スペースをメジャーで図り直します。幅２.５メートル、奥行き５メートルの枠がいくつできるか見直すのです。寸足らずの場合には、軽自動車のスペースとして幅２.０メートル、奥行き３.５メートルをも検討します。
④基礎
基礎のヒビを見ます。測定は、クラックスケールで測定しましょう。そんなに高価なものではありません。
ヒビが0.1ミリ未満の細いものであれば、コンクリートの乾燥収縮で起こるヘアクラックがほとんどですので、あまり心配は入りません。しかし、幅が0.3ミリを超えれば構造に問題がある懸念が生じます。不同沈下もありえます。大問題です。
不同沈下とは、地盤が均等に沈下せず、建物が傾斜している状態のことです。地盤が均等に沈下していれば、その上の建物は均一に沈下しますから傾斜は発生しませんが、地盤の一部だけが沈下すると建物は不揃いに沈下をおこし、その結果として傾斜が発生します。不同沈下が発生すると家や建物などに大きなダメージを与えます。水平に建てるように設計された建物が一部沈めば傾斜し、荷重が一箇所に集中し構造を支える部材に無理な負荷がかかり、小さい障害でドアや窓の開閉がしにくくなり、基礎、壁に亀裂が発生します。例えバランス良く沈んでも、建物周りの給排水管には問題がしょうじます。
ただ、私は、この手の問題は、現場にリフォーム屋さんか一級建築士さんに来てもらっていますので、判断はその方々に委ねます。どうも素人では、判断がつきかねるからです。日当（２～３万円）で来てもらえる体制にしています。
もし、仮に、不同沈下と分かれば、別次元のお話です。その建物は、致命傷です。私なら、それ以上の調査をせず、中止して帰ります。
しかし、考え方によりますが、致命傷でも完全に死んだわけではありません。不同沈下も１０００万円前後の補修費（物によりますが）を支払えば、修正できます。その１０００万円前後を出しても利回りが１５％前後で廻るのであれば買いです。
ただ、その費用のローン付けには工夫が必要ですが。
⑤外壁
雨の多い日本では、防水が重要ポイントです。
屋根材のズレや、破損、塗装のはがれ、雨樋について確認しましょう。特に、外壁を確認して購入後に塗装が必要となるかを確認します。外壁を手でこすって白い粉が付着してたりしていれば、近々塗装が必要です。
外壁は、モルタルとサイデイングの二種類があります。
モルタルは亀裂（クラック）に注意しましょう。基礎のヒビと同じです。
サイデイング（建物の外壁に使う板）でよくありがちなのが、サイデイングとサイデイングのつなぎ目をシーリング材で埋めているのですが、これに弾力性がなくなり、亀裂がある場合があります。そうするとシーリングの塗りなおしが必要になります。また、そこから水が入り、サイデイングが反り返ったりします。その補修も必要になります。
⑥屋根
通常、屋根は遠くから見ることができます。
木造と軽量鉄骨のアパートの屋根は、多くがスレート屋根です。スレート屋根は、薄い板状の屋根材をさしています。スレート屋根は瓦屋根と異なり、定期的に塗装を行わないと「耐熱性」「防水性」等の性能を維持できなくなってしまいます。塗装は10年～15年程度で行うのが良いとされています。
しかし、タイミングがわかりにくく、雨漏りなどの被害が出て初めて、メンテナンスを行おうとしてもすでに遅く、葺き替えや重ね葺きを行わないといけない場合があります。
そこで、次の場合にメンテナンスが必要です。雨漏りが発生、天井にシミができた、色あせ・色むらが出ている、塗料がはげてしまっている、カビやコケが発生している、スレート屋根にひび割れが発生している、ずれている、屋根を止めている釘にさびている、抜けている等です。
⑦住宅設備のグレード
設備の備品は、いつも見逃してしまいがちです。しかし、ここに建物のグレードを判断する重大な手がかりがあります。
通常、換気カバーはどうでもいいと思われがちな設備です。しかし、そのグレードから建物全体のグレードを押し図るのです。つまり、換気カバーのグレードは、ステンレス、アルミ、プラスチックの順に安くなります。仮に、高価なステンレスの換気カバーを使用していれば、建築コストを抑えずに、それなりの予算に基づいて、丁寧に施工しているとの推定が及びます。逆に、安価なプラスチックを使用していれば、あまり予算がない状況で建築コストを抑えて建てたとの推定が及びます。
なお、換気カバーの判断の場合には、プラスチックは一目瞭然ですが、アルミとステンレスは、判断しづらいですが、ステンレスの方が黒光りしています。
物件調査【建物内】
外周をチエックした後は、いよいよ建物の中です。
⑧郵便ポスト
地味ながら玄関の顔役、郵便ポストです。郵便ポストは目立つのです。今後、客付けを行う場合に汚いと建物のイメージを損ないます。汚ければ、新品に換えるか新たに塗装する必要があります。
⑨鉄部階段部分
まず、二階から行きます。二階に行く階段が腐食したりしていないか、塗装が必要でないかの確認をします。塗装ですむならば、高くても２０万円前後で済みます。しかし、腐蝕して補強が必要ならばお金がかかります。一度、茨城で、２割程度腐蝕した階段・通路を補強しましたが５０万円程度掛かりました。もちろん補強の程度と階段の大きさにもよります。
⑩共有部分
共有部分のチエックですが、まず、汚れていないか。ゴミが落ちていないか。仮に、ゴミが落ちていれば、購入後、しっかり管理すればいいだけです。ただ、現在の管理会社の管理が悪いとの推定ができます。管理会社を変える一要素になります。
さらに、進んで共有部分を見て、洗濯機が外に出ているか確認。洗濯機が部屋の外に置かれていれば、女性が入りたがらないのでマイナスポイントです。
またこの段階で、ドアの横に雑誌や空ビンが積まれていたりと共有部を汚している場合で、しかも時間経っている場合は問題ある方が入居されている可能性があります。後で、売主に確認が必要です。
物件調査【建物内（部屋の中）】
いよいよ部屋の中です。
なお、満室の場合は、次の⑪から24までは、部屋の中に入っての調査はできません。あとは、売主が所有する今まで撮影した写真を見せてもらうかぐらいしか部屋の中の調査はできません。しかし、売主に後日、口頭で確認する等できる限りの調査はしておきましょう。
⑪ドア
まず、ドアの開閉。めったにありませんが、仮に、開閉に問題あれば、建物が傾いている可能性があります。要注意です。また、引き戸や窓もすべて開閉し、スムーズにいかなければ、建物の傾いている可能性を疑うべきです。ただ、この場合も、建具自体がおかしい場合があります。
次に、ドアの鍵の種類。
そして、テレビドアホンの有無の確認。
⑫玄関
靴箱の有無の確認。
⑬キッチン
キッチンの汚れの程度を確認。交換の必要性があるか否か確認。キッチンの扉部分の補修はシートでも可能です。
ただ、補修に限界がある場合は、キッチンが汚いと嫌がられるので、思い切って、新しいキッチンの取り付けを考えます。通販で公団サイズだと３万円台からあります。さらに、数が多ければ、値段交渉できます。
⑭トイレ
バスとトイレが別か確認。
バスとトイレが一緒の３点ユニットだと募集が困難になる可能性が高いからです。なぜかと言うと、バスでシャワーを使うとトイレが水浸しになったりするからです。そもそも、管理会社が、3点ユニットを嫌いますし、多くの客が、バスとトイレが一緒の場合には、対象から外すことが多いと聞いています。
しかし、家賃を下げる等の方法で入居促進することは可能です。バスとトイレ別でないと最初から購入対象から外す方がおられます。築古の高利回り物件は、バストイレ一緒の場合が多く、これを最初から除くのはもったいないです。あくまでも、物件の一特性と捕らえるべきです。私の物件でも３点ユニットの場合もありますが、満室です。３点ユニットは、なるべく避けたほうがいいですが、絶対駄目レベルの問題ではありません。
ウォッシュレットか否か確認。
ウォッシュレットでなければ、ウォッシュレットを付けるための電源があるか否か確認します。電源がなくても、電源を設ける工事をすればよいですが、手間が掛かります。また、３点ユニットバスでは、電源を取るのが難しいことが多いです。
⑮居室
和室でないか否か。
畳の和室だと、洋室に変更する必要性が高い。そうなると、床の調整（高さ調整）とCF張りのほかに、押入れを洋風に代える必要もあり、意外と大変な作業となります。
⑯クロス
張替え必要か確認。
天井や壁にしみがある場合は、要注意です。雨漏れや水漏れの可能性があります。
⑰床
まず、傾いていないかが最重要です。
ただ、傾いても一部のみであれば、床を補強することでカバーできます。しかし、全体が傾いている場合は、不同沈下を疑うべきです。キッチン、トイレ、浴室も同じです。
次に、床が汚れていないか確認します。
巾木の取替えが必要になるか否か確認。なお、巾木とは、 床と壁の継ぎ目で、壁の最下部に取り付ける細長い横板の事。床と壁の境目となり、汚れたり、壊れやすい壁の下部を保護するのが目的で設置されています。
⑱クロゼット
押入れより、クロゼットの方が好まれます。
⑲窓
窓が割れていないか。
特に、網入りガラスは、日が当たる箇所では、割れやすいです。なお、網入りガラスは、「消防法」で使用することが義務付けられています。万が一火災が起きてしまった場合、普通のガラスは火災による熱で割れてしまい崩れ落ちてしまいます。
そうなると火災の範囲がより広がり被害が大きくなってしまいますが、網入りガラスだと、ガラス自体は割れてしまいますが中に入っている網がガラスを崩れ落ちるのを防ぐ為、火災が広がることを防いでくれるのです。
一般に防犯との誤解がありますが、防火のためです。冬場など冷やされたガラスに太陽の光などがあたると中の鉄が膨張し始めます。そして、ガラスの中で先に鉄が膨張すると硬いガラスを押し広げることになりその広がりに耐えられなくなったガラスが「パシッ！」といって割れてしまうのです。なお、網入りガラスは、高価です。換えるとなると高いですよ。
次に、網戸がキチンと入っているかどうか。意外と、網戸の破ればかりか、網戸のフレーム自体がない場合があります。フレームごとの取替えは、サイズを測って通販で購入すると１万円以下であります。
⑳天井及び照明
天井のシミも要注意です。雨漏れと水漏れの可能性を考えるべきです。
居間の天井が汚くないかもチエックします。場合によっては、天井クロスの張り替えが必要になります。
意外と忘れがちなのが引掛シーリングか否かです。古いアパートだと、古い器具で直接配線している場合があります。この場合には、引っ掛けシーリングに変更する必要があるでしょう。引掛シーリングとは、主に天井に設置される電源ソケット、およびこれに接続するプラグであり、照明器具の重量を支える支持器具の役割を兼ねるものです。直接配線している古い器具から引掛シーリングボディの変更に際しては電気工事士法の対象であり、電気工事士の資格がなければ作業することができません。意外と厄介です。
㉑ エアコン・テレビ線
年式を調べておくべきです。リモコンが本体とコードで接続している場合があります。相当古いです。１０年目のものであってもまだ使える場合が多いです。（機械による）テレビ線は、長く空室だった部屋だと地デジに対応していない場合があります。
㉒ ベランダ
物干し竿を引っ掛けるのがあるか？排水が取れているか？
㉓ 屋根裏
廊下の天井に点検口がなくても、浴槽や押入れなどの収納部の天井が外れる場合があります。屋根裏は、雨漏りの影響が真っ先に出ます。全体を懐中電灯で調べて、雨漏りの跡がないか確認しましょう。
また、断熱材の施工状況の確認も必要です。キチッとしていないとカビや腐りなどの原因になります。
㉔ 床下
床下は、床下収納庫を外して見れるようになっている場合が多いです。もし、床下収納がない場合は、押入れの床板の一部を開ける方法もあります。また、畳の部屋の中央部分の畳を上げ、床板を仮止め状態にしておけば、点検が可能です。また、外部から換気口に電器を当て土部分を点検する方法も在ります。
床下は本来乾燥しているのがいいです。木部に湿り気がありそうなら注意が必要です。水周りからの水漏れ、木の腐食は、シロアリの原因となります。また、カビ臭い臭いがしたりすると、どこかが湿気ている可能性があります。
㉕公水道
３階建以上のアパートであれば、敷地内に水槽とポンプがある場合あります。公共の水道管から水を引いた場合に、もともと水道管の水はある程度の水圧がかかっており、自然と、その水圧により、建物の蛇口から水がでるようになっています。
しかし、建物が３階以上だと、公共の水道の圧力では、水圧が不足し、水が出ません。そこで、公共水道の水をいったん水槽にためて、ポンプで、水を給水する方法をとるのです。ただ、３階でも水圧が足りる場所もあります。また、水槽を通さずに、直接、ポンプのみで給水する場合もあります。
問題は、このポンプが１００万円前後と高価で、その交換となると出費が痛いのです。また、水槽は、年に一度以上の検査を義務つけられており、その費用も点検と清掃で１０万円ぐらいかかります。なので、この水槽とポンプがあったならば、相応の費用の覚悟をしなければなりません。
さらに、ポンプがいきなり壊れたら一大事です。その間、水の供給ができないことになります。値段を問わずに急ぎ緊急にポンプを購入し、工事を行なわなければなりません。
㉖給水管
最近の配管は、プラスチック管が主流ですが、築古物件となると鉄管があります。
鉄管は、経年により、配管内部にさびが発生し、管の径を小さくし、水に勢いがない場合があります。また、さびにより赤水が出ることもあります。このために、給水管の交換が必要となる場合があります。ですので、配管がどの種類かは、チエック事項です。ただし、床に配管が通っているとなかなか見れません。
㉗井戸
地方では、いまだに、井戸水を使用しているところも散見されます。
この井戸水が意外と曲者です。井戸水のいいところは、使用料というものがありませんので、ポンプを作動させる電気代を除けば、タダで使用できます。しかし、必ずしも良質な水がでるとは限りません。鉄分やマンガンを抑えたい場合には、除菌器などが別途必要となります。そして、除菌器の管理に手間が掛かるので、良質の水でなけれれば、井戸は意外とコストがかかります。
そこで、公水道への切り替えですが、前面道路に水道本管が布設されているとして、水道引き込み工事費 35万～60万、道路舗装費8万～15万、市手数料1万～3万 ﾒｰﾀｰ分担金12万～30万（市によって違います。）、これに、井戸水から水道に切り替え配管工事が必要です。これも、結構な出費になります。
ただ、公水道だと水質に問題がなく、安心なので茨城町のアパートでは、井戸から公水道に切り替えました。
㉘下水道・浄化槽
建物の排水は、トイレからの汚水、キッチンや浴室からの雑排水費、雨樋からの雨水などです。排水は「最終枡」に集められて、敷地外に出されます。そして、最終桝に集められた排水は、下水道がとおっていれば、下水道に直接放流します。
ところが、下水道がとおっていない場合や、とおっていても接続していない場合には、敷地の中に浄化槽を設けている場合が多いです。（一部水洗化されていないエリアもあるが経験がない）
この浄化槽とは、汚水や雑排水を浄化処理して放流するための施設です。水洗式便所と連結して、し尿（糞および尿）および、それと併せて雑排水（生活に伴い発生する汚水（生活排水））を微生物の働きで浄化し、側溝、道路排水管、河川等に放流するための設備です。
浄化槽は、定期的に清掃や点検が必要で、年間数万円のコストがかかります。これに対して、下水道は、維持コストはかかりません。また、その使用料は、各賃借人に水道料金と併せてその使用者に請求されます。ですので、賃借人が支払うので大家にやさしい制度です。ただ、浄化槽から下水道方式に切り替えるには、宅内の工事代金がかかるうえに、下水道負担金を支払わなければなりません。これは、何十万単位です。なお、この負担金は、浄化槽を使用し、下水道を使用していなくても敷地前に下水道が引かれたら支払わなければなりません。
29 ガス
設備で最もポイントとなるのは、ガス設備です。私は、内見した物件が都市ガスだとがっくりします。逆に、プロパンだと大喜びです。それは、無償で給湯器の保守がなされるからです。意外とガス釜は、高価です。それを無償でやってくれるのです。大助かりです。都市ガスの場合は、このサービスがありません。ですので、給湯器が壊れると、十数万円を負担しなければならないのです。
ただ、プロパンガスでも、通常は、無償での給湯器交換しかしてくれません。また、強気のガス会社ですと給湯器の交換さえ有料です。しかし、ガス会社によっては、ガス単価と地域と建物種類によりますが、玄関のテレビドアホン、トイレウオシュレット、浴槽の蛇口とシャワーヘッド、追炊付き給湯器（１Kは除く）、エアコン、混合栓蛇口そしてキッチンを無償でつけてもらったことがあります。ただし、エアコンとキッチンは、壊れたらとの約束ですが。
ただし、反面、ガス単価が上がる場合がありますので、注意が必要です。
ガスの料金は、もちろんいろいろですが、おおむね基本料金１８００円ぐらいで、これに使用してガスの料金で立米単価がファミリー世帯用物件で５００円から５５０円、単身世帯用物件で５８０円から６００円ぐらいが多いです。
㉚ゴミ集積所
ゴミ集積所は、アパートの敷地内にないことが望ましいです。あると、その清掃と管理で大変です。すでに、アパート敷地内にあれば、仕方ありませんが。
もちろん、敷地内にない場合も、決められたところに捨てるように賃借人にお願いすることが大切です。特に、外国の方は、その方法がわかりませんので、訳文のついた文書でお願いしています。
まとめ
いかがでしょうか？以上の30のポイントをチェックしておけば一通り大丈夫と言えます。これらの項目をクリアしたら次の一歩を踏み出しましょう！
この記事を書いた人
中島亮（なかしまりょう）
中央大学法学部卒。法務博士
主に地方の一棟アパートを購入する個人不動産投資家。
サラリーマン15年目にアパート投資を開始。
その後、6年間で10棟93戸を購入し、退職。
記事投稿時点で、39棟385世帯所有。年間賃料2億円。キャッシュフローは実質3,000万円を超えている。大家向けN塾主宰。
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