楽しい不動産英単語　第12回　不動産投資の基本単語（３）　ー　Enjoy English Expressions for Properties Vol.11- Basics of Profit Making by Property Investment（３）

＜文章からバーチャルな不動産を想像して楽しもう！＞
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前回は不動産を所有 owning a property している場合の、投資方法の１）賃貸収入　rental gain / income gain / rental income を見てみました。今回は、もう一つの基本形、

２）資本収益（率）investment return 　または　物件値上り益 appreciation profit について、英単語を見ていきます。

Leverage Appreciating Value 値上がり益にレバレッジをかける

資本収益の基本は、
家を買って持っていたら、価値が上がり、購入価格より高額で売る、
つまり、譲渡所得 capital gain を出す、ということです。
通常はローンを組んで take out a loan 家を購入するので、
レバレッジ leverage がかかります。
レバレッジとは、投資において元手の何倍かの資金を動かす仕組みです。
「てこの原理」の意味です。
不動産の場合なら、
少ない頭金 down payment でローンを組み、
高い不動産を手にすることは、
レバレッジをかけていることになります。

ただ、日本の場合でも見られるように、
住居用に買うならローンも受けやすく、利率も低いです。
投資しようと思って買っているのではなく、居住しようと思って買うわけですが、それでも、
何年か後に売った時、大きく値上がりしていれば、
値上がり益 appreciation profit を手にすることになります。

ここで、

英語で住宅ローンを指すときに、

mortgage という言葉もよく使われます。
本来のモーゲージの意味は、抵当、担保、もしくは抵当権のことですが、
住宅ローンを組むと、多くの場合、対象物件が担保となっているので、
抵当を取って金を貸す lend money on mortgage 意味が、
住宅ローンという意味になっています。
ちなみに、
家に抵当権を設定する、は take out a mortgage on the house となります。
住宅ローンブローカーは mortgage broker 、
ローンを行う受託金融会社は mortgage banker となります。

また、担保は、 collateral と言います。
mortgage にも担保という訳がつくのでちょっと混乱しますが、
A mortgage is a type of loan that you can use to finance to buy a property
（モーゲージ／住宅ローンは不動産の購入資金に利用できるローンの一種）。
一方、担保は
Collateral is an asset that provides the backing for an any types of loan（担保は、あらゆる種類のローンの裏付けとなる資産）
ということになります。
また、融資を受けることは financing と言い、
不動産広告の中に financing available などと書かれていれば、
仲介の不動産屋さんが、住宅ローンも紹介できますといった意味です。

当然、賃貸であろうと居住であろうと、
不動産税や管理費などの経費はかかってきますので、
この点については、前回をご参照ください。

また、不動産を所有する時に絶対にかかってくるもう一つのコストに
保険 insurance があります。
これは日本でも同じですね。

居住目的ではなく、
投資目的で家を転売 house flipping については、
前々回で述べましたので、参照いただけるとありがたいです。

安く手に入れれば、それだけ

売った時の譲渡益が上がるのですから、
市場価値に比べて過小評価されている物件 undervalued property を
手に入れられれば、幸運なこともあります。
例えば、
大掛かりな修復が必要な物件 a property that needs an extensive repairs や
差押え物件 foreclosure などです。
しかし、転売のところでも述べましたように、
専門の業者でもない限り、
価値を上げるだけのリノベーションを安く行うことができませんから、
一般の人が手にしても、
幸運な買い物とは言えないことが多いと思います。

不動産の値上がり益を手にするには、
長年所有することが前提だと言えます。
大半の人は、必要に駆られて買うのであって、
市場が安いから買って、高くなったから売る、
という余裕はないと思います。
また、市場が高くなった時に高値で売っても、
自分が住むための次の物件は、高くなった市場価格で買わなければならず、
果たして利益を受け取ったと感じられるでしょうか。
譲渡益からは、ばっちり所得税 income tax を取られ、
不動産屋さんに手数料 commission ( fee )を払い、
得したのか損したのかよくわからない、
という状況が、一般人の売買ではないでしょうか。
家は生活の基礎となる必需品ですから、余裕がなければ、なかなか投資対象にはなりません。

例えば

世界的にも高価格な不動産市場である香港。
今でこそ中国本土の大手不動産会社が破産申告をするなどの影響で、
不動産市場の活気が下がり気味ですが、
コロナの前までは、
譲渡益を狙う投資家が、買い漁っていたため、
ものすごい値上がりを経験していました。
特徴的なのは、売れるまで、空で所持し、
自分たちが住まないのはともかく、賃貸市場にも出さないのです。
外から見ると、夜になっても電気がつかない高級物件が大量に存在し、
新しい物件ができても、
高額なマネーゲームに買われていってしまうので、
一般市民には回ってこないという状況が続きました。
政府は、
空き家税 vacant homes tax / underused housing tax (UHT) 
の導入を検討しましたが、
結局実行されないまま、不動産市場に暗雲が広がり始めました。
といっても、東京から比べるとまだまだ高額です。
空き家税を導入している国には、
カナダやアイルランドなどがあります。

不動産を買ったら、中身も揃えないと。新しい家には、つい頑張って高いものを購入してしまう。でも家具屋さんをみて回るのは楽しいです。

高額な香港市場ですが、
持っているとほぼ確実に値上がりしていた間は、
大抵の人が、物件を所有したがりました。
例えば、
家賃が日本円で100万円相当の物件について考えてみます。
広くもなければリノベーションも綺麗じゃないのにこの価格、といった、
不平不満は横に置いておいて、
100万円の家賃を払うような家の価格は、5～６億円ぐらいしました。
（これって、ミドルクラスの上という感じで、当時の市場で特別高い物件ではないのです）
もし、この物件を買おうとすると、
仮に5億円として、
まず、その半額、2億5000万円を頭金に持っていなければなりません。
これは、借金でかき集めても良いですが、
利率が低い住宅ローンでは借りることができません。
そして、残りの2億5000万円の毎月の支払いが、
利率や返済期間にもよりますが、
一般的に月120万円ぐらいするのです。
なんとか家計を切り詰めて、この支払いを続けた場合、
数年持ち続けたら、市場価格が３割ほど上がったとなると、
1億5000万からの利益を手にするわけです。

一方で、こういう考え方もできます。
もしこの物件を買おうと思ったら、
まず2億5000万円用意した上に、
賃料の100万円を上回る120万円の支払いをしなければならない上に、
不動産税も払う。
だから、毎月100万円でこの物件に住めるのは
安いものだ、
という考え方です。

あなたはどちら派ですか？　
私は、そんなにお高いところは、
観光旅行でホテルに数泊するだけで十分です。