住宅ローンを組む前に考えてほしいこと

物件を所有されているオーナー様方から日夜様々なご相談をいただいておりますが、今回は物件をまだ持っていない方に考えてほしいことを紹介します。

不動産投資には、戸建て、集合住宅(アパート・マンション)、テナントビルがあり、きっと不動産会社や銀行員からは
｢毎月の想定賃料がこれこれ、返済があれあれ、利回りがそれそれ｣といった説明を受けると思います。
私はもう少し突っ込んだ説明をしたいです。

設備投資は？　固定資産税は？

私がご相談を受ける中でも、一番オーナー様方の関心が高い設問です。
不動産は土地と建物しか分類がありませんが、建物を建てて人が共用を開始すると、なくてはならないのが設備です。
テナントビルのスケルトン貸しスケルトン返しという例もございますが、それでさえ、厳密には水道管が引かれており、電気配線が巡っているわけであります。
特に最初に考えてほしいのはエアコン(空調設備)とトイレ、給湯器です。
この三点に故障が生じた場合、建物使用者(利用者)に不自由を強いることになり、時にはローン返済にあてるはずの賃料が回収できなくなることもあります。
それぞれの故障が発生するサイクルというのが平均として出てはおりますが、私個人の見解としては
・エアコン(10年前後、ものによる)
・トイレ(12年前後、設置状況またはものによる)
・給湯器(10年前後、設置状況による)
という感覚です。

エアコンと給湯器はリース契約を組む場合も多く、たいていのリースは10年となるので、そこに合わせました。給湯器は室内やパイプスペースに設置スペースがあると長生きの傾向があるように思いますが、それでも10年を皮切りに1/5くらいの確率で壊れている気がします。
トイレは排水管洗浄を毎年実施してるとトラブルもなく長く保つ傾向がありますが、二年に一度や実施してないオーナー様も多数おりまして、おかげさまで冬の時期は配管工事が多くなります。

住宅ローンを目一杯に組んで、毎月の返済に追われていると建物管理がおざなりになられる方もいますが、却って事故による出費や賃料の回収不能による大打撃を受ける例もあります。
収支バランスを考えるときは、建物メンテナンスのことを頭の片隅に入れておいてほしいものです。

書き始めたときの想定より文章量が多くなってしまいましたので、固定資産税については改めて次のノートで言及したいと思います。

最後までお読みいただきまして、ありがとうございます。