不動産を売却するときに結ぶ媒介契約とは？

不動産を売却するタイミングが一生のうちに何度か訪れると思います。そんな時はまずは不動産屋に相談されることが一般的ではないでしょうか？
相談したうえで、売却を業者に任せるということになると、「媒介契約」を結ぶことになります。

「媒介契約書」には、目的物件の表示や媒介価格、業者さんに払う媒介報酬額などが明示され、契約書なので売主と業者間で取り決める条文も記載されています。

売却時にかかる費用としては、抵当権がついていれば抵当権抹消費用、司法書士報酬、印紙代、そしてこの媒介手数料(業者に支払う仲介手数料)となります。

媒介契約書には物件売却に向けて不動産業者がどのように行動するか、また条文で約束事も明示されているので契約内容は良く把握するようにしましょう。それでは「媒介契約」の種類を見ていきます。

「媒介契約」の種類

１、「一般媒介契約」
　　〇契約の有効期限　　　　　　・・・規定なし
　　〇契約の更新　　　　　　　　・・・規定なし
　　〇売主への報告義務　　　　　・・・規定なし
　　〇流通機構(レインズ)への登録 ・・・規定なし
　　〇特約の効力　　　　　　　　・・・規定なし

自己発見取引(自分で契約の相手方を見つけること)もでき、他の不動産会社に重ねて媒介を依頼する事も出来ます。

当然契約した不動産業者が見つけてきた契約の相手方と契約を結ぶことも可能です。一般媒介契約には明示型・非明示型があり、明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。

２、「専任媒介契約」
　　〇契約の有効期限　　　・・・３ヶ月以内(超えた定めは３ヶ月に短縮)
　　〇契約の更新　　　　　・・依頼者(売主)から申し出があった場合のみ
　　〇売主への報告義務　　　　　・・・２週間に１回以上
　　〇流通機構(レインズ)への登録 ・・・契約締結日から７日以内
　　〇特約の効力　　　　　　　　・・・依頼者(売主)に不利な特約は無効

自己発見取引ができる事、契約した不動産会社との契約期間(最大３ヶ月)は、その不動産会社が発見した相手方と契約ができます。

自分で取引の相手方の目星はつくが、より好条件の相手を探したいときなどには有効です。　

３、「専属専任媒介契約」
　　〇契約の有効期限　　　・・・３ヶ月以内(超えた定めは３ヶ月に短縮)
　　〇契約の更新　　　　　・・依頼者(売主)から申し出があった場合のみ
　　〇売主への報告義務　　　　　・・・１週間に１回以上
　　〇流通機構(レインズ)への登録 ・・・契約締結日から５日以内
　　〇特約の効力　　　　　　　　・・・依頼者(売主)に不利な特約は無効

契約した不動産会社との契約期間(最大３ヶ月)は、その不動産会社が発見した相手方としか売買契約を結ぶことができません。

縛りは強いですが、不動産会社も契約期間内に買い手を見つけなければ売買契約は成立せず、媒介報酬も入らないため熱心に契約成立に向けて行動すると考えられます。また報告も頻繁になされるので、進捗状況の把握が容易です。

不動産業者に支払う報酬額の計算

売買が無事に成立すると、成功報酬として仲介手数料を支払います。下記は報酬額の速算式となります。

1 売買価格が200万円以下 5％
2 売買価格が200万円を超える部分〜400万円まで 4％（+2万円）
3 売買価格が400万円を超える部分〜 3％（+6万円）

注意点は消費税です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「土地」については消費される対象ではないので非課税。

「建物」は消費税の対象となる場合がある。

売主が個人で自宅を売却する場合は、土地も建物非課税になります。売買価格をそのまま速算式で計算することができます。

売主が事業者の場合、土地は非課税・建物は課税となりますので、報酬額を計算する時は建物部分にかかっている消費税を税抜き価格に戻してから報酬額を計算することになります。

まとめ

　契約について、不動産業者は上記の契約の種類で見たような宅地建物取引業法による縛りがあります。そして売却の状況により、契約の種類を選ぶことができます。
　不動産業者は成果報酬です。経費と時間を掛けて、どんなに必死で相手方を探しても契約を成立させなければ１円も売り上げることができません。そういった意味でも「任せて、早期に結果がほしい」場合は専属専任媒介契約がいいかもしれません。
　また、最近では個人間の不動産売買ができるサイトなども出てきました。ジモティー、家いちば、全国不動産情報　物件S、eー物件情報などですね。ほかにも面白そうなサイトもあります。

ありがとうございました。